Wer in der Schweiz bauen, Wohneigentum erwerben, umbauen oder renovieren will, kann für die Finanzierung einen Baukredit oder eine Hypothek wählen. Doch wo genau liegen die Unterschiede zwischen diesen beiden Finanzierungen? Und wann sollte welche Kreditform zum Zug kommen? Wir liefern Ihnen Antworten.
Wer für den Erwerb von Wohneigentum, fürs Bauen, Umbauen oder fürs Renovieren Fremdkapital benötigt, greift in der Regel auf eine Finanzierung bei einem Kreditgeber zurück.
Eine Hypothek ist ein Kredit, der durch eine Immobilie gesichert ist: Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, können Sie einen Teil der Kosten mit Eigenkapital abdecken und für den anderen Teil eine Hypothek abschliessen. Wie hoch diese maximal sein kann, hängt unter anderem vom Wert des Objekts ab, der vom Kreditgeber festgelegt wird.
In der Schweiz gibt es drei Hypothekarmodelle: Festhypotheken, variable Hypotheken und Geldmarkthypotheken. Bei Festhypotheken schliessen Hypothekarnehmer:innen eine feste Laufzeit über einem Jahr mit einem für diese Zeit festen Zinssatz ab. Variable Hypotheken sind dynamisch und werden regelmässig an die Marktsituation angepasst. Sie orientieren sich hauptsächlich an der Verzinsung von Sparguthaben. Und Geldmarkthypotheken sind Finanzierungen, bei denen der Zinssatz periodisch (in der Regel quartalsweise) an der Entwicklung des Referenzinssatzes «Saron» angepasst wird. Auch bei einer Geldmarkthypothek (auch Saron-Hypothek genannt) wird in der Regel eine Laufzeit vereinbart. Für alle Modelle gilt:
Der Baukredit ist eine Finanzierungslösung während der Bauphase. Für die Kreditnehmer:in wird ein Baukonto eröffnet, über das die laufenden Kosten für das Bauprojekt abgewickelt werden können (zum Beispiel für Zahlungen an Bauunternehmer:innen, Handwerker:innen und Architekt:innen). Der vereinbarte Kreditrahmen kann flexibel genutzt werden. Zudem lässt sich dieser je nach Baufortschritt auch in eine Hypothek umwandeln. Es können zwei Formen unterschieden werden:
Zu Beginn überweisen die Kreditnehmer:innen die Eigenmittel auf das Baukonto. Danach können zu Lasten des Baukontos laufend Rechnungen bezahlt werden. Wenn das Eigenkapital aufgebraucht ist, kann bis zur vereinbarten Limite Kredit beansprucht werden. Zinsen müssen nur für die effektiv beanspruchte Kreditlimite bezahlt werden. Ist die Bauphase abgeschlossen, zahlen die Kreditnehmer:innen den Baukredit durch eine Umwandlung in eine Hypothek ab. Dieser Schritt wird Konsolidierung genannt.
Eine Teilkonsolidierung ist die Umwandlung von Teilbeträgen eines Baukredits in eine Hypothek, die vor der Beendigung des Bauprojekts vorgenommen wird. Neben der Teilkonsolidierung gibt es noch die Form der Vorkonsolidierung (auch Konsolidierung auf Termin genannt). Dabei wird ein Teil des Kreditbetrags vor oder während dem Bauvorhaben in eine Termin-Festhypothek umgewandelt.
Eine Kombination dieser beiden Finanzierungsformen kann sich lohnen. Bei Hypotheken profitieren Sie in der Regel von attraktiveren Zinsen. Eine frühzeitige Umwandlung in Festhypotheken ist auch dann sinnvoll, wenn die Zinsen im Lauf des Bauprojekts steigen. Bei diesen zahlen Sie aber von Anfang an die Zinsen für die gesamte Summe, auch wenn Sie das Kapital erst später brauchen. Demgegenüber zahlen Sie beim Baukredit nur Zinsen für effektiv in Anspruch genommene Beträge.
Für eine Kombination der beiden Finanzierungsformen gibt es mehrere Modelle. Sie können sich entweder die gesamte Hypothek bei Baubeginn auf das Baukonto überweisen lassen oder gestaffelte Hypothekenauszahlungen während der Bauphase wählen. Sie können zum Beispiel von vornherein festgelegte Kostenrechnungen eines Generalunternehmers mit gestaffelten Hypothekenzahlungen auf das Baukonto begleichen. Auf diese Weise können Sie Ihren Kredit bereits vor Abschluss des Bauprojekts schrittweise umwandeln.
Ein Baukredit ist eine Übergangslösung: Er deckt die laufenden Kosten, die während der Bauphase anfallen. Der Prozess vor der Kreditbewilligung ist der gleiche wie bei einer Hypothek. Der Kreditgeber überprüft die Bonität, die Tragbarkeit und die Belehnung. Auf diese Weise wird eine Kreditobergrenze festgelegt, die während der gesamten Bauphase nicht überschritten werden darf.
Mit einer Hypothek finanzieren Sie den Kauf einer fertigen Liegenschaft, mit einem Baukredit finanzieren Sie dagegen ein Bau-, Renovations- oder Umbauprojekt. Bei ersterer können Sie frei über die gesamte Kreditsumme verfügen. Ein Baukredit ist dagegen zweckgebunden. Der Kreditgeber prüft die zu begleichenden Rechnungen: Er akzeptiert und begleicht nur diejenigen, die Ihr konkretes Bau-, Renovations- oder Umbauprojekt betreffen.
Der Baukredit wird in Form eines Kontokorrentkredits geführt. Sie können über das Baukonto laufend Rechnungen bezahlen. Wenn das Eigenkapital aufgebraucht ist, können Sie bis zur vereinbarten Limite Kredit beanspruchen und zahlen nur Zinsen für die effektiv beanspruchten Kredite.
