Cédule hypothécaire et droit de gage immobilier: mode d’emploi

Lorsque vous contractez un crédit, le créancier (prêteur) exige de vous (débitrice/débiteur) un gage en garantie de son prêt. Dans le cas d’une hypothèque, ce gage est constitué par le bien immobilier financé et est appelé gage immobilier.

Si vous n’êtes pas en mesure de payer les intérêts ou les amortissements obligatoires, le créancier a le droit de vendre le bien immobilier et de régler les créances avec le produit de la vente; il a donc le droit de gage immobilier sur votre bien immobilier. Ce droit de gage est inscrit au registre foncier et consigné dans une cédule hypothécaire. Celle-ci contient essentiellement les informations suivantes:

• Informations concernant la preneuse ou le preneur de crédit (débitrice/débiteur)
• Informations concernant le créancier (prêteur)
• Montant du gage
• Créances financières (intérêts et amortissements)
• Le droit de gage immobilier effectif

Le montant du gage est le montant maximal que la preneuse ou le preneur de crédit peut emprunter sur la base de sa situation financière (solvabilité). Le montant du gage doit être au moins aussi élevé que le montant de l’hypothèque. Toutefois, il peut également être supérieur à la somme effectivement empruntée. Il convient donc de prendre en compte le montant maximal possible du gage et pas seulement de couvrir celui de la dette effective garantie par constitution d’hypothèque. Cette réserve permet de ne pas avoir à créer une nouvelle cédule hypothécaire pour des investissements futurs (p. ex. des rénovations) ou, dans certaines circonstances, des augmentations de l’hypothèque.

Selon l’article 842, alinéa 1, du Code civil suisse, une créance de cédule hypothécaire est ce qu’on appelle une «créance personnelle». En d’autres termes, la débitrice ou le débiteur engage sa responsabilité, non seulement sur le bien immobilier mis en gage, mais aussi sur l’ensemble de sa fortune.

Cédule hypothécaire sur papier et cédule hypothécaire de registre: quelle différence?

Il existe deux types de cédules hypothécaires. Les deux ont la même fonction, à savoir garantir les créances et le droit de gage immobilier du créancier. Dans les deux cas, un droit de gage immobilier est également inscrit au registre foncier. Mais il existe tout de même quelques différences: la cédule hypothécaire sur papier est un acte physique au format papier qui constitue par ailleurs un titre similaire à une action, appelé titre de gage dans le langage technique. Elle peut être établie au nom de la porteuse ou du porteur (cédule hypothécaire au porteur) ou au nom d’une personne (cédule hypothécaire nominative). Vous trouverez la réglementation légale à cet égard aux articles 860 et suivants du Code civil suisse.

La cédule hypothécaire de registre représente le droit de gage sous forme numérique: aucun titre supplémentaire (titre de gage) n’est établi à cet effet. Depuis leur introduction en 2012, seules des cédules hypothécaires de registre sont émises. Il s’agit toujours de cédules hypothécaires nominatives, qui peuvent être libellées soit au nom du créancier, soit au nom de la débitrice ou du débiteur. Les bases légales se trouvent à l’article 857 du Code civil suisse.

Risque de perte avec les cédules hypothécaires sur papier

L’inconvénient des cédules hypothécaires sur papier est que, contrairement aux cédules hypothécaires de registre, elles peuvent se perdre ou être endommagées, ce qui peut avoir de lourdes conséquences: le bureau du registre foncier ne procède en effet à des modifications ou à des radiations du droit de gage que si la cédule hypothécaire (sur papier) lui est présentée. Si elle est considérée comme perdue, elle est déclarée nulle d’un point de vue juridique et la débitrice ou le débiteur doit en faire établir une nouvelle – ce qui implique un coût financier et une perte de temps.

Conseil: convertissez votre cédule hypothécaire sur papier en une cédule hypothécaire de registre.

Quand et comment une cédule hypothécaire est-elle radiée?

Une cédule hypothécaire peut (mais ne doit pas obligatoirement) être radiée du registre foncier lorsque l’hypothèque est entièrement remboursée. La radiation juridique définitive ne peut être effectuée que par le bureau du registre foncier.

La procédure diffère légèrement selon les cas:

• Cédule hypothécaire sur papier: le titre de gage doit être remis au bureau du registre foncier. Si le créancier accepte la radiation, il est annulé et la cédule hypothécaire sur papier est radiée du registre foncier.
• Cédule hypothécaire de registre: si le créancier accepte la radiation, elle est radiée du registre foncier.

Important: si vous avez une cédule hypothécaire sur papier et que vous la jetez après avoir remboursé votre dette avant qu’elle ne soit radiée du registre foncier, elle ne disparaît pas pour autant, bien au contraire. Vous devez d’abord en demander une nouvelle avant de pouvoir définitivement la radier.

Pourquoi la radiation ne présente pas forcément d’intérêt

Même si vous avez entièrement remboursé votre hypothèque, vous avez le droit de conserver votre cédule hypothécaire. Elle reste valable tant que vous n’en demandez pas expressément la radiation. Ainsi, vous pouvez l’utiliser à nouveau si nécessaire et conclure une nouvelle hypothèque à hauteur du montant du gage qui y figure. Vous économisez alors les frais d’une nouvelle cédule hypothécaire, qui peuvent s’élever à plusieurs milliers de francs selon le canton ou la commune.

À noter: même après un remboursement partiel, le montant du gage reste inchangé. Vous vous offrez ainsi une marge de manœuvre pour un nouveau crédit.

Exemple: vous avez acheté une maison et souscrit une hypothèque de 400’000 francs pour pouvoir la financer. Cette somme est inscrite comme montant du gage dans le registre foncier et figure dès lors dans votre cédule hypothécaire. Si vous remboursez maintenant 100’000 francs à votre créancier, votre hypothèque s’élèvera encore à 300’000 francs. Le montant du gage reste toutefois inchangé à 400’000 francs. Vous pourriez alors recourir à tout moment à un nouveau financement de 100’000 francs. Attention: pour augmenter le montant de l’hypothèque, un nouvel examen de crédit réglementaire par le créancier est cependant nécessaire.

Conseil: faites appel à des spécialistes

Le droit de gage immobilier est un domaine juridique complexe. Veuillez impérativement faire appel à une ou un juriste, ou vous adresser à nos spécialistes de l’hypothèque en cas de questions.