Cartella ipotecaria e diritto di pegno immobiliare in breve

Nel momento in cui si stipula un credito, il creditore richiede dal debitore un pegno a garanzia del prestito erogato. Nel caso dell’ipoteca questo pegno è costituito dall’immobile finanziato e viene chiamato pegno immobiliare.

Se il debitore non riesce a pagare gli interessi o gli ammortamenti dovuti, il creditore ha la facoltà di vendere l’immobile e utilizzare il ricavato per estinguere il debito, avvalendosi del diritto di pegno immobiliare sul bene in questione. Tale diritto viene iscritto nel registro fondiario e indicato sulla cartella ipotecaria che contiene sostanzialmente le seguenti informazioni:

• dati del mutuatario (debitore)
• dati del creditore (soggetto che eroga il prestito)
• somma garantita da pegno
• crediti finanziari (interessi e ammortamenti)
• il diritto di pegno immobiliare vero e proprio

La somma garantita da pegno è l’importo massimo che il soggetto che beneficia del credito potrebbe prendere in prestito in base alla propria situazione finanziaria (solvibilità). L’entità del pegno deve corrispondere almeno all’importo dell’ipoteca, ma può essere anche superiore alla somma effettivamente prestata. È opportuno, infatti, considerare la somma massima possibile da costituire in pegno e non coprire solo il debito ipotecario effettivo. Grazie a questa riserva, è possibile che per investimenti futuri (ad es. ristrutturazioni) o per aumenti futuri dell’ipoteca non sia richiesto di costituire una nuova cartella ipotecaria.

Secondo l’art. 842 cpv. 1 CC il credito risultante da una cartella ipotecaria costituisce un «credito personale», vale a dire che il debitore risponde non soltanto con il fondo costituito in pegno, bensì con il suo intero patrimonio.

Cartella ipotecaria documentale e registrale: qual è la differenza?

Esistono due tipi di cartelle ipotecarie. Entrambe assolvono la stessa funzione, ovvero garantire i crediti e il diritto di pegno immobiliare del creditore, e prevedono l’iscrizione di un diritto di pegno nel registro fondiario, ma presentano anche alcune differenze: la cartella ipotecaria documentale è un attestato fisico cartaceo che rappresenta al tempo stesso un titolo, simile a un’azione, chiamato in gergo titolo di pegno. Può essere rilasciata al titolare (cartella ipotecaria al portatore) o intestata a un’altra persona (cartella ipotecaria nominativa). Le relative disposizioni di legge sono contenute nell’art. 860 segg. CC.

La cartella ipotecaria registrale rappresenta il diritto di pegno in forma digitale per cui non viene emesso nessun altro titolo (titolo di pegno). Da quanto è stata introdotta nel 2012 vengono rilasciate solo cartelle ipotecarie registrali. Si tratta sempre di cartelle ipotecarie nominative intestate al creditore o al debitore. Le relative disposizioni di legge sono contenute nell’art. 857 CC.

Rischio di perdita delle cartelle ipotecarie documentali

Lo svantaggio delle cartelle ipotecarie documentali è che, a differenza di quelle registrali, possono essere smarrite o danneggiate, fatto che comporta gravi conseguenze: l’ufficio del registro fondiario, infatti, esegue modifiche o cancellazioni del diritto di pegno solo se si presenta la cartella ipotecaria (documentale). In caso di smarrimento, quest’ultima viene ritenuta legalmente non valida e il debitore deve farne emettere una nuova, perdendo tempo e denaro.

Si consiglia pertanto di convertire le cartelle ipotecarie documentali in cartelle ipotecarie registrali.

Quando e come viene cancellata una cartella ipotecaria?

Una cartella ipotecaria può (ma non deve) essere cancellata dal registro fondiario nel momento in cui l’ipoteca è stata completamente rimborsata. La cancellazione valida ai fini di legge può essere eseguita solo dall’ufficio del registro fondiario.

La procedura varia leggermente a seconda del tipo di cartella.

• Cartella ipotecaria documentale: il titolo di pegno deve essere trasmesso all’ufficio del registro fondiario. Se il creditore acconsente alla cancellazione, il titolo viene annullato e la cartella ipotecaria documentale cancellata dal registro fondiario.
• Cartella ipotecaria registrale: se il creditore acconsente alla cancellazione si procede alla cancellazione dal registro fondiario.

Importante: se siete in possesso di una cartella ipotecaria documentale e, una volta estinto il debito, vi limitate a buttarla via prima che sia stata cancellata dal registro fondiario, non ve ne libererete, al contrario: dovrete farvene emettere una nuova prima di poter procedere al relativo annullamento giudiziale.

Perché la cancellazione non è necessariamente la soluzione migliore

Anche se la vostra ipoteca è stata completamente ammortizzata, potete conservare la cartella ipotecaria. Fintantoché su esplicita richiesta non verrà cancellata, manterrà infatti la sua validità e potrà essere riutilizzata in seguito per accendere una nuova ipoteca di importo pari alla somma garantita da pegno indicata sulla cartella stessa. Così facendo non si dovranno pagare le commissioni per la costituzione di una nuova cartella che, a seconda del Cantone o del Comune, possono ammontare a diverse migliaia di franchi.

Non dimenticate, inoltre, che anche dopo un ammortamento parziale l’entità del pegno rimane invariata, il che crea un certo margine per un eventuale aumento successivo del credito.

Facciamo un esempio: avete acquistato una casa stipulando un’ipoteca di 400’000 franchi. Questo importo viene iscritto nel registro fondiario come somma garantita da pegno e indicato in seguito sulla cartella ipotecaria. Una volta restituiti al creditore 100’000 franchi, l’importo della vostra ipoteca scende a 300’000 franchi, ma l’entità della somma garantita da pegno resta pari a 400’000 franchi. Ciò significa che in qualsiasi momento potreste ricorrere a un nuovo finanziamento di 100’000 franchi. Importante: per aumentare l’ipoteca serve però una nuova verifica ordinaria scritta del credito da parte del creditore.

Consiglio: rivolgersi sempre a figure esperte

Il diritto di pegno immobiliare è una questione giuridica complessa. Vi consigliamo pertanto di richiedere sempre l’intervento di un giurista o di rivolgervi al nostro personale esperto di ipoteche in caso di dubbi.