Schuldbrief und Grundpfandrecht einfach erklärt

Wenn Sie einen Kredit abschliessen, verlangt der Kreditgeber (Gläubiger) von Ihnen (Schuldner:in) als Sicherheit für sein Darlehen ein Pfand. Im Falle der Hypothek besteht dieses Pfand aus der finanzierten Immobilie und wird Grundpfand genannt.

Falls Sie die Zinsen oder Pflichtamortisationen nicht bezahlen können, hat der Kreditgeber das Recht, die Immobilie zu verkaufen und aus dem Erlös die Forderungen zu begleichen; er hat also das Grundpfandrecht an Ihrem Grundstück. Dieses wird ins Grundbuch eingetragen und in einem Schuldbrief festgehalten. Dieser enthält im Wesentlichen folgende Informationen:

• Angaben zur Kreditnehmer:in (Schuldner:in)
• Angaben zum Kreditgeber (Gläubiger)
• Pfandsumme
• Finanzielle Forderungen (Zinsen und Amortisationen)
• Das eigentliche Grundpfandrecht

Die Pfandsumme ist jener Betrag, den Kreditnehmende aufgrund ihrer finanziellen Verhältnisse (Bonität) maximal leihen könnte. Die Pfandsumme muss mindestens so hoch sein wie der Hypothekarbetrag. Sie kann aber auch höher sein als die effektiv geliehene Summe. Tatsächlich ist es sinnvoll, die maximal mögliche Pfandsumme zu berücksichtigen und nicht nur die effektive Hypothekarschuld mit der Pfandsumme abzudecken. Dank dieser Reserve muss für künftige Investitionen (z. B. Renovierungen) oder Hypothekenerhöhungen unter Umständen kein erneuter Schuldbrief errichtet werden.

Eine Schuldbriefforderung ist laut Art. 842 Abs. 1 ZGB eine sogenannte «persönliche Forderung». Das bedeutet, dass die Schuldner:innen nicht nur mit dem verpfändeten Grundstück, sondern mit dem gesamten Vermögen haften.

Papier- und Register-Schuldbrief: Was ist der Unterschied?

Es gibt zwei Arten von Schuldbriefen. Beide haben dieselbe Funktion, nämlich die Sicherstellung der Forderungen und des Grundpfandrechts der Gläubiger:in. Auch wird bei beiden Schuldbrief-Arten ein Pfandrecht im Grundbuch eingetragen. Aber es gibt auch ein paar Unterschiede: Der Papier-Schuldbrief ist eine physische Urkunde aus Papier, die gleichzeitig ein Wertpapier ähnlich einer Aktie darstellt, in der Fachsprache Pfandtitel genannt. Er kann auf die Inhaber:in (Inhaberschuldbrief) oder auf den Namen einer Person (Namensschuldbrief) ausgestellt werden. Die gesetzliche Regelung dazu finden Sie in Art. 860 ff ZGB.

Der Register-Schuldbrief vertritt das Pfandrecht in digitaler Form, es wird dafür kein zusätzliches Wertpapier (Pfandtitel) ausgestellt. Seit deren Einführung im Jahr 2012 werden nur noch Register-Schuldbriefe ausgestellt. Es handelt sich dabei immer um Namensschuldbriefe, die auf den Namen des Gläubigers oder der Schuldner:in lauten. Die rechtlichen Grundlagen dazu sind in Art. 857 ZGB zu finden.

Verlustgefahr bei Papier-Schuldbriefen

Der Nachteil von Papier-Schuldbriefen ist, dass sie im Gegensatz zu Register-Schuldbriefen verloren gehen oder beschädigt werden können, mit weitreichenden Folgen: Änderungen oder Löschungen des Pfandrechts nimmt das Grundbuchamt nämlich nur dann vor, wenn der (Papier-)Schuldbrief vorliegt. Gilt er als verloren, wird er gerichtlich als kraftlos erklärt und die Schuldner:in muss einen neuen erstellen lassen – mit dem entsprechenden finanziellen und zeitlichen Aufwand.

Tipp: Lassen Sie Ihren Papier- in einen Register-Schuldbrief umwandeln.

Wann und wie wird ein Schuldbrief gelöscht?

Ein Schuldbrief kann (muss aber nicht) aus dem Grundbuch gelöscht werden, wenn die Hypothek vollständig abbezahlt ist. Die rechtskräftige Löschung kann nur vom Grundbuchamt vollzogen werden.

Das Prozedere ist je nach Art leicht unterschiedlich:

• Papier-Schuldbrief: Der Pfandtitel muss beim Grundbuchamt eingereicht werden. Wenn der Gläubiger der Löschung zustimmt, wird dieser entwertet und der Papier-Schuldbrief aus dem Grundbuch gelöscht.
• Register-Schuldbrief: Wenn der Gläubiger der Löschung zustimmt, wird er aus dem Grundbuch gelöscht.

Wichtig: Wenn Sie einen Papier-Schuldbrief haben und ihn nach getilgter Schuld einfach wegwerfen, bevor er im Grundbuch gelöscht wurde, ist er damit nicht aus der Welt, im Gegenteil: Sie müssen ihn zuerst nochmals neu erstellen lassen, bevor er rechtskräftig gelöscht werden kann.

Warum Löschen nicht unbedingt sinnvoll ist

Selbst wenn Sie Ihre Hypothek vollständig amortisiert haben, können Sie den Schuldbrief behalten. Solange er nicht auf ausdrücklichen Wunsch gelöscht wird, behält er seine Gültigkeit. So können Sie ihn bei Bedarf zu einem späteren Zeitpunkt wieder nutzen und eine neue Hypothek in der Höhe der auf dem Schuldbrief festgehaltenen Pfandsumme abschliessen. Sie sparen sich so die Gebühren für eine Neuausstellung, die je nach Kanton oder Gemeinde mehrere tausend Franken betragen können.

Übrigens: Auch nach einer Teilamortisation bleibt die Pfandsumme unverändert. Sie schaffen sich damit Spielraum für eine spätere mögliche Krediterhöhung.

Beispiel: Sie haben ein Haus gekauft und dafür eine Hypothek über 400’000 Franken abgeschlossen. Dieser Betrag wird als Pfandsumme ins Grundbuch eingetragen und steht fortan in Ihrem Schuldbrief. Jetzt zahlen Sie Ihrem Kreditgeber 100’000 Franken zurück, dann beträgt Ihre Hypothek noch 300’000 Franken. Die Höhe der Pfandsumme bleibt jedoch unverändert bei 400’000 Franken. Sie könnten nun jederzeit eine neue Finanzierung über 100’000 Franken aufnehmen. Wichtig: Für die Erhöhung der Hypothek braucht es trotzdem eine neue ordentliche Kreditprüfung durch den Gläubiger.

Tipp: Ziehen Sie Expert:innen bei

Das Grundpfandrecht ist ein komplexes juristisches Gebiet. Ziehen Sie unbedingt eine:n Jurist:in bei oder wenden Sie sich bei Fragen an unsere Hypothekarexpert:innen.