Qu’est-ce que la valeur vénale?

La valeur vénale (aussi appelée valeur de marché) correspond au prix qui peut être obtenu sur le marché pour la vente d’un bien immobilier. Elle comprend la valeur actuelle du bâtiment et du terrain, la valeur du terrain étant généralement déterminante. Différents facteurs ont une influence sur la valeur vénale, notamment l’emplacement, l’environnement, la taille, l’ancienneté et l’état du bien. La valeur vénale ne correspond pas toujours au prix de vente effectivement négocié (ou valeur de réalisation).

Pourquoi faut-il absolument faire évaluer le bien?

La partie venderesse et l’acheteuse ou l’acheteur potentiel d’un bien immobilier ont parfois des attentes très différentes en termes de prix. Si vous cherchez par exemple à vendre la maison de vos parents, de nombreuses valeurs sentimentales peuvent entrer en jeu, qui ne compteront pas sur le marché. C’est pourquoi il est recommandé de confier l’évaluation de votre bien à un spécialiste aussi neutre que possible. Ainsi les deux parties auront-elles la certitude de se lancer dans la négociation avec des attentes réalistes et de parvenir à la conclusion du contrat.

Les différents prestataires d’évaluation immobilière

Si vous souhaitez faire évaluer un bien immobilier, vous pouvez vous adresser à différents organismes:

Associations

Les associations et organisations du secteur de l’immobilier vous fourniront des évaluations fiables de la valeur vénale. On compte notamment parmi celles-ci:

• l’Association suisse des estimateurs immobiliers (SIV)
• l’Association suisse des propriétaires fonciers (HEV)
• l’Association suisse des professionnels de l’immobilier (SVIT)

Créanciers

Les créanciers hypothécaires effectuent également des évaluations immobilières. Si vous souscrivez une hypothèque pour le bien dont vous faites l’acquisition, votre créancier en effectuera forcément sa propre évaluation. Celle-ci lui servira de base pour le calcul du taux d’avance.

Agences immobilières

Si vous souhaitez vendre un bien immobilier, vous pouvez faire appel à une agence immobilière pour l’estimer. Veillez à choisir une agence compétente et sérieuse, de sorte que vous puissiez compter sur une estimation immobilière réaliste.

Outils en ligne

Il existe désormais des calculateurs en ligne gratuits et des applications. Celle-ci vous permet d’estimer la valeur du bien immobilier de vos rêves, sans engagement. Ces calculateurs sont surtout utiles pour une première évaluation approximative de la valeur vénale d’un bien relativement «normal». Mais il est recommandé de ne pas se fonder uniquement sur une évaluation en ligne. Sollicitez toujours l’avis de spécialistes.

Méthodes d’évaluation − un aperçu

Il existe trois procédés différents pour calculer la valeur vénale:

• La méthode hédoniste / des valeurs de comparaison: on calcule la valeur vénale du bien grâce à la valeur moyenne des prix de vente réels obtenus pour des biens immobiliers similaires au cours des derniers mois.
• La méthode de valeur réelle: elle consiste à additionner la valeur du terrain actuelle et la valeur actuelle (coût d’une construction neuve équivalente, duquel on soustrait la perte de valeur liée à l’ancienneté). Ce procédé est aussi appelé méthode de la valeur de remplacement ou méthode de la valeur intrinsèque.
• La méthode de la valeur de rendement: avec cette méthode, le facteur déterminant réside dans les revenus locatifs qu’on pourrait attendre sur le long terme. Cette méthode n’est employée que pour les immeubles de rendement, tels que les immeubles d’habitation ou les bâtiments commerciaux.