Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) entspricht jenem Preis, der beim Verkauf einer Immobilie auf dem Markt erzielt werden kann. Er setzt sich aus dem aktuellen Gebäude- und Bodenwert zusammen, wobei der Bodenwert in der Regel massgebend ist. Verschiedenste Faktoren haben Einfluss auf den Verkehrswert, vor allem Lage, Umgebung, Grösse, Alter und Zustand der Immobilie. Der Verkehrswert entspricht nicht immer dem effektiv ausgehandelten Kaufpreis (auch Verkaufswert genannt).

Immobilie unbedingt schätzen lassen

Die Verkäufer:in und die potenzielle Käufer:in einer Immobilie haben manchmal sehr unterschiedliche Preisvorstellungen. Wenn Sie zum Beispiel Ihr Elternhaus verkaufen, spielen bei Ihnen viele emotionale Werte mit, die auf dem Markt nicht zählen. Deswegen ist es ratsam, eine möglichst neutrale Fachperson mit der Immobilienbewertung zu beauftragen. So können beide Parteien sicherstellen, dass sie mit realistischen Erwartungen in die Preisverhandlung steigen und schliesslich zum Vertragsabschluss kommen.

Verschiedene Anbieter von Immobilienbewertungen

Wenn Sie eine Immobilie bewerten lassen wollen, können Sie sich an verschiedene Stellen wenden:

Verbände

Von Verbänden und Organisationen im Bereich der Immobilienwirtschaft erhalten Sie verlässliche Schätzungen des Verkehrswerts. Zu diesen Verbänden gehören zum Beispiel:

• Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband (SIV)
• Schweizer Hauseigentümerverband (HEV)
• Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT)

Kreditgeber

Hypothekargeber nehmen ebenfalls Immobilienbewertungen vor. Wenn Sie als Käufer:in eine Hypothek auf Ihre Immobilie aufnehmen, wird Ihr Kreditgeber in jedem Fall eine eigene Immobilienbewertung vornehmen. Diese dient dem Kreditgeber als Basis für die Berechnung der Belehnung.

Immobilienmakler:innen

Wenn Sie eine Liegenschaft verkaufen wollen, können Sie eine:n Makler:in mit der Schätzung beauftragen. Achten Sie bei der Wahl der Makler:in auf Kompetenz und Seriosität, sodass Sie sich auf eine realistische Immobilienbewertung verlassen können.

Onlinetools

Mittlerweile gibt es kostenlose Onlinerechner und Apps. Über die App können Sie unverbindlich den Wert Ihrer Traumimmobilie einschätzen lassen. Onlinerechner eignen sich vor allem für eine erste grobe Einschätzung des Verkehrswerts einer relativ «normalen» Immobilie. Auf eine Onlineschätzung allein sollten Sie sich aber nicht verlassen. Ziehen Sie immer auch Expert:innen hinzu.

Bewertungsmethoden – ein Überblick

Für die Berechnung des Verkehrswerts gibt es drei verschiedene Verfahren:

• Hedonische Methode/Vergleichswertmethode: Hier wird mittels Mittelwert der in den letzten Monaten effektiv erzielten Verkaufspreise für vergleichbare Liegenschaften ausgerechnet.
• Realwertmethode: Hier werden der aktuelle Bodenwert und Zeitwert (Baukosten für einen hypothetischen Neubau abzüglich der altersbedingten Wertminderung) addiert. Dieses Verfahren wird auch Substanzwert- oder Wiederbeschaffungswert-Methode genannt.
• Ertragswertmethode: Hier sind die nachhaltig zu erwartenden Mieterträge der ausschlaggebende Faktor. Dieses Verfahren wird nur bei Renditeliegenschaften wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbebauten angewendet.