Che cos’è il valore di mercato?

Il valore di mercato (detto anche valore venale) corrisponde al prezzo che è possibile conseguire sul mercato con la vendita di un immobile. Esso si compone del valore attuale dell’immobile e del suolo, considerando che quest’ultimo ha generalmente un peso più determinante. I fattori che influiscono sul valore di mercato sono svariati e tra questi figurano soprattutto la posizione, il contesto, le dimensioni, l’età e lo stato dell’immobile Il valore di mercato non corrisponde sempre al prezzo d’acquisto effettivamente negoziato (detto anche valore di vendita).

Far valutare l’immobile: una prerogativa assoluta

Capita a volte che la parte venditrice e la potenziale parte acquirente abbiano proposte di prezzo molto diverse tra loro. Quando ad esempio si vende la casa dei propri genitori, entrano in gioco anche molti aspetti emotivi che però sul mercato non hanno alcun peso. Per questo è consigliabile rivolgersi a una figura esperta che possa effettuare una valutazione immobiliare nel modo più neutrale possibile. Così facendo, si avrà la certezza che entrambe le parti avranno aspettative realistiche durante la trattativa del prezzo e che alla fine si arriverà alla stipula del contratto.

Soggetti che offrono una valutazione immobiliare

Se si desidera far valutare un immobile, è possibile rivolgersi a diversi soggetti.

Associazioni

Esistono associazioni e organizzazioni nel settore dell’economia immobiliare che effettuano valutazioni affidabili del valore di mercato. Tra queste vi sono ad esempio:

• l’Associazione svizzera valutatori immobiliari (SIV)
• l’Associazione dei proprietari fondiari svizzeri (HEV)
• l’Associazione svizzera dell’economia immobiliare (SVIT)

Creditore

Anche i soggetti che erogano ipoteche effettuano valutazioni immobiliari. Se, ad esempio, la parte acquirente accende un’ipoteca sul proprio immobile, il creditore effettuerà sicuramente una propria valutazione immobiliare, che utilizzerà come base per il calcolo del grado di anticipo.

Agenti immobiliari

Se si desidera vendere un immobile, è possibile coinvolgere un’agente o un agente immobiliare che offra una valutazione. Nella scelta di questa figura occorre assicurarsi che il soggetto sia serio e competente, in modo da essere certi che la valutazione immobiliare sia realistica.

Tool online

Sono, inoltre, disponibili app e calcolatori online gratuiti, che consentono di far valutare in modo non vincolante il valore dell’immobile che si desidera acquistare. I calcolatori online sono pensati soprattutto per una prima valutazione di massima del valore di mercato di un immobile relativamente «normale». Tuttavia, non è consigliabile affidarsi solo a una valutazione di questo tipo, ma è sempre bene coinvolgere anche figure esperte.

Una panoramica dei metodi di valutazione

Per calcolare il valore di mercato esistono tre diversi metodi.

• Metodo edonico / metodo di comparazione del valore: il calcolo viene effettuato sulla base del valore medio dei prezzi d’acquisto effettivamente pattuiti negli ultimi mesi per immobili simili.
• Metodo del valore reale: con questa soluzione si sommano il valore attuale del suolo e il valore temporale attuale (che si ottiene sottraendo dai costi di un’ipotetica nuova costruzione la svalutazione dettata dal tempo). Questo approccio è chiamato anche metodo del valore intrinseco o del valore di sostituzione.
• Metodo del valore di rendimento: il fattore determinante di questo procedimento è il reddito da locazioni atteso nel lungo termine. Questo metodo viene utilizzato solo in caso di immobili di reddito, come case plurifamiliari o edifici commerciali.