Wer ein Haus oder eine Wohnung vermietet, muss den Mietertrag als Einkommen versteuern. Doch auch, wer sein Wohneigentum selbst nutzt, muss darauf Einkommenssteuern entrichten, egal ob es sich um den Erstwohnsitz oder bloss um eine Ferienwohnung handelt. Die Steuer fällt auf den sogenannten Eigenmietwert an. Einfach ausgedrückt entspricht der Eigenmietwert der Miete, die Eigentümer:innen verlangen könnten, wenn Sie ihr Haus oder ihre Wohnung nicht selbst bewohnen würden. Diesen Betrag müssen Sie als Einkommen versteuern. In diesem Beitrag beantworten wir die wichtigsten Fragen zum Eigenmietwert.

Wie wird der Eigenmietwert berechnet?

Grundsätzlich sind die Kantone frei, nach welcher Methode sie den Eigenmietwert berechnen. Das Bundesgericht hat lediglich festgehalten, dass er mindestens 60 Prozent des Mietzinses betragen soll, der für die betreffende Wohnung oder das betreffende Haus auf dem freien Markt erzielt werden könnte. Die Kantone orientieren sich üblicherweise an einem Zielband von 60 bis 90 Prozent der Marktmiete.

Unterschiedliche Methoden in den Kantonen

Basis für den Eigenmietwert ist in allen Kantonen der Liegenschaftswert. Folgende Berechnungsmethoden kommen zur Anwendung:

Vergleich mit vermieteten ähnlichen oder gleichen Objekten

AI, AR, GL, GR, LU, SG, SH, SZ, TI, UR, VS.

Einzelbewertung meist auf Basis eines hedonischen Computermodells

AG, BE, FR, JU, NW, OW, TG erheben die wichtigsten Informationen zu einem Objekt und vergleichen Objekte mit ähnlichen Eigenschaften aus der Datenbank.

Spezifische kantonale Schätzmethode

• BL auf Basis Gebäudeversicherungswert (Brandlagerwert) multipliziert mit einem gemeindespezifischen Korrekturfaktor, sowie Korrekturfaktoren für Alter und Stockwerkeigentum
• BS auf Basis Gebäudeversicherungswert, Altersentwertung und Landwert (Realwert)
• GE auf Basis eines Fragebogens zu Wohnfläche, Alter, Einrichtung usw.
• NE als Prozentsatz des Ertrags- und Substanzwerts (Katasterwert)
• SO auf Basis Bauwert, Verkehrswert und Ertragswert (Katasterwert)
• VD auf Basis Wohnfläche korrigiert um diverse Koeffizienten (Alter, Lage, Komfort usw.)
• ZG auf Basis Kaufpreis bzw. Verkehrswert
• ZH auf Basis Land- und Zeitbauwert (Verkehrswert)

Der Bund übernimmt nur in AR, FR, GE, JU, LU, NE, SG, UR, TI, VS, ZG und ZH die kantonalen Steuerwerte: In allen anderen Kantonen erhebt der Bund unterschiedliche Zuschläge oder er gewährt nur geringere Abschläge auf die Marktwerte. Zudem erlaubt er keinerlei Sonderabzüge, wie sie einzelne Kantone beispielsweise für Erstwohnungen kennen.

Was ist, wenn der Eigenmietwert über dem jeweiligen Zielband liegt?

Liegt der Eigenmietwert über dem Zielband, dürfen Sie in Ihrer Steuerklärung einen tieferen Wert einsetzen. Eine solche Änderung müssen Sie jedoch gut begründen, wenn sie Erfolg haben soll. Ein starkes Argument dafür ist beispielsweise eine ähnlich grosse Wohnung im selben Haus, die zu einem tieferen Preis vermietet wird. Es darf sich allerdings nicht um eine Vorzugsmiete für Familienangehörige oder sonstige Nahestehende handeln. Auch eine schlechte Besonnung, Strassenlärm, eine verbaute Aussicht oder veraltete Inneneinrichtungen können zur Begründung dienen.

Kann ich die Höhe des Eigenmietwerts anfechten?

Überschreitet der amtlich festgelegte Eigenmietwert das Zielband oder hat das Steueramt wesentliche Bewertungskriterien nicht oder nur ungenügend einbezogen, so kann sich eine Einsprache lohnen. Sie muss allerdings gut begründet sein, wenn sie Aussicht auf Erfolg haben soll. Hilfreich ist insbesondere die Expertise von professionellen Immobilienschätzer:innen. Einsprachen sind in einer ersten Stufe kostenlos. Geht es aber vor Gericht, muss die unterliegende Partei die Kosten tragen. Und die können hoch sein, weil das Gericht in aller Regel eine zusätzliche Expertenschätzung in Auftrag gibt. Angesichts der hohen Kosten und der komplizierten Materie empfiehlt sich in jedem Fall, sich beim Thema Eigenmietwert den Rat von Expert:innen zu holen.

Wo muss ich den Eigenmietwert versteuern?

Der Eigenmietwert ist immer dort zu versteuern, wo sich die Liegenschaft befindet. Der Hauptwohnsitz also am Steuerdomizil, eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus im betreffenden Kanton bzw. im betreffenden Land. Bei einer ausserkantonalen Liegenschaft reicht es, dem betreffenden Kanton eine Kopie der Steuererklärung zuzusenden. Die Kantone regeln die Aufteilung der Steuereinnahmen dann unter sich. Eine Liegenschaft im Ausland muss man in der Schweiz zwar ebenfalls deklarieren, es erfolgt aber keine Doppelbesteuerung. Das Besteuerungsrecht steht ausschliesslich dem betreffenden Staat zu. Hingegen werden Eigenmietwert und Steuerwert der ausländischen Liegenschaft in der Schweiz bei der Festlegung der Steuersätze einbezogen und führen in der Folge zu leicht höheren Steuern.

Wer muss den Eigenmietwert bezahlen?

Alle privaten Eigenümer:innen mit Steuerdomizil in der Schweiz müssen den Eigenmietwert ihrer Liegenschaft als Einkommen und deren amtlichen Wert als Vermögen versteuern. Dabei ist es egal, ob es sich um ein blosses Grundstück, ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, eine Zweitwohnung im gleichen oder in einem anderen Kanton handelt. Ein Ferienhaus im Ausland muss ebenfalls deklariert werden, wird aber nur satzbestimmend in die Besteuerung einbezogen. Wer seine Wohnung oder sein Haus vermietet, muss den effektiv erzielten Nettomietertrag versteuern. Gelingt es trotz aktiven Bemühungen nicht, ein Objekt zu vermieten, so muss man darauf auch keinen Eigenmietwert bezahlen.

Wie kann man den Eigenmietwert reduzieren?

Wurde der amtliche Wert und in der Folge der Eigenmietwert offensichtlich zu hoch angesetzt, kann man deren Höhe anfechten. Ein Abzug auf den Eigenmietwert ist beim Bund und in den Kantonen BL, GR, NW, OW, SH, SZ, SG, UR, ZG und ZH zulässig, wenn ein oder mehrere Zimmer der Wohnung oder des Hauses leer stehen. Die Berechnungsformel für diesen sogenannten Unternutzungsabzug unterscheidet sich von Kanton zu Kanton. Für Fälle, in denen der Eigenmietwert einen unverhältnismässig hohen Anteil am steuerbaren Einkommen ausmacht, kennen die Kantone GE, GR, LU, OW, SH, SG, VD und ZH eine Härtefallklausel. Sie ermöglicht einen Sonderabzug, dank dem der Eigenmietwert auf bis zu einem Drittel des steuerbaren Einkommens reduziert werden darf.

Was gilt bei Ferienwohnungen?

Wenn Sie eine Ferienwohnung besitzen, müssen Sie auch darauf Einkommens- und Vermögenssteuern auf Basis des Eigenmietwerts entrichten. Und entsprechend müssen Sie im Kanton des Feriendomizils ebenfalls eine Steuererklärung einreichen. Es genügt aber, die Steuererklärung am Hauptwohnsitz auszufüllen und eine unterzeichnete Kopie an die Gemeinde seines Zweitwohnsitzes zu senden. Die Steuerbehörden teilen die Steuereinnahmen dann selbstständig untereinander auf.

Was gilt bei einem Haus im Ausland?

Bei der Besteuerung des Eigenmietwerts auf ausländische Liegenschaften machen es sich die meisten Kantone einfach: Statt komplizierte Einzelberechnungen nutzen sie einen simplen Formelwert.

Im Kanton Zürich lautet er beispielsweise für eine Ferienwohnung: 70 Prozent des Kaufpreises = Steuerwert; davon 4,25 Prozent = Eigenmietwert. Fremdwährungsverluste, beispielsweise beim Euro gegenüber dem Schweizer Franken, dürfen Sie jeweils bei der jährlichen Steuerklärung geltend machen.

Keine Doppelbesteuerung, aber höherer Steuersatz

Die so ermittelten Steuerwerte führen jedoch in aller Regel nicht zu einer Doppelbesteuerung. Denn Liegenschaften müssen Sie nur dort versteuern, wo sie sich befinden, in diesem Fall also im Ausland. Dies gilt für alle Länder, mit denen die Schweiz ein entsprechendes Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen hat. Und dies ist mit der grossen Mehrheit aller Staaten der Fall, insbesondere auch mit allen gängigen Feriendestinationen von Schweizer:innen.

Ganz ohne steuerliche Konsequenzen bleibt die ausländische Liegenschaft aber auch in der Schweiz nicht. Denn der Wert des Hauses sowie die Einnahmen daraus (Mietzins oder Eigenmietwert) wirken sich in der Schweiz «satzbestimmend» aus. Das bedeutet: Einkommen und Vermögen werden in der Schweiz zu dem Satz besteuert, der das gesamte in- und ausländische Einkommen und Vermögen berücksichtigt.

Ein steuerbares Einkommen von beispielsweise 90’000 Franken plus 10’000 Franken Eigenmietwert aus einer ausländischen Ferienwohnung wird also immer noch auf der Basis eines Einkommens von 90’000 Franken besteuert, allerdings zum leicht höheren Steuersatz, der einem steuerbaren Einkommen von 100’000 Franken entspricht.

Was versteht man unter einem Unternutzungsabzug auf den Eigenmietwert?

Steht ein Wohnraum permanent leer, beispielswiese weil die Kinder ausgezogen sind oder die Ehepartner:in verstorben ist, so ist beim Bund und in einigen Kantonen ein spezieller Unternutzungsabzug auf den Eigenmietwert möglich.

Nebst dem Bund kennen BL, GR, NW; OW, SH, SZ, SG, UR, ZG und ZH einen solchen Abzug. Die Berechnung des Unternutzungsabzugs ist je nach Kanton unterschiedlich geregelt. Meist lehnt sie sich aber an die Regelung bei der direkten Bundessteuer an. Danach gilt bei Einfamilienhäusern die Zimmerzahl plus zwei (für Küche, Bad und sonstige Nebenräume) als Teilungsfaktor, um den Abzug zu ermitteln. Bei Eigentumswohnungen lautet die Regel: Zimmerzahl plus eins.

So berechnet sich der Unternutzungsabzug

Beispiel für ein Haus

Der Unternutzungsabzug für ein 6-Zimmer-Haus mit zwei leerstehenden Zimmern und einem Eigenmietwert von 27’000 Franken berechnet sich nach der Formel 27’000 mal 6 (4 genutzte Zimmer plus 2 Räume) geteilt durch 8 (6 vorhandene Zimmer plus 2 Räume) gleich 20’250 Franken. Der Eigenmietwert reduziert sich also um 6'750 Franken.

Beispiel für eine Eigentumswohnung

Der Unternutzungsabzug für eine 5-Zimmer-Eigentumswohnung mit einem leerstehenden Zimmer und einem Eigenmietwert von 18’000 Franken berechnet sich nach der Formel 18’000 mal 5 (4 genutzte Zimmer plus 1 Raum) geteilt durch 6 (5 vorhandene Zimmer plus 1 Raum) gleich 15’000 Franken. Der Eigenmietwert reduziert sich also um 3’000 Franken.

Doch die Voraussetzungen sind eng definiert. Viele Kantone verlangen, dass die Räumlichkeiten vollständig geräumt sind. Andere Kantone, so etwa ZH, zeigen sich in dieser Beziehung grosszügiger: Hier dürfen nicht mehr benötigte Zimmer wenigstens als Abstellraum benutzt werden. Eine teilweise Nutzung, beispielsweise als Gäste- oder Bügelzimmer, ist allerdings auch in ZH nicht gestattet.

Bei Zweitwohnungen verweigern sämtliche Steuerbehörden einen Abzug. Ebenso, wenn das Haus oder die Eigentumswohnung schon beim Bezug überdimensioniert war.

Kann man bei einem Umbau den Eigenmietwert kürzen?

Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung umbaut und während dieser Zeit eine andere Bleibe braucht, darf einen entsprechenden Steuerabzug auf seinen Eigenmietwert vornehmen. Dauern die Arbeiten beispielsweise einen Monat, so darf man den Eigenmietwert um ein Zwölftel kürzen.

Voraussetzung ist allerdings, dass das Haus oder die Wohnung während dieser Zeit tatsächlich nicht bewohnt sind. TG beispielsweise verlangt, dass alle Möbel aus dem Eigenheim entfernt sind. SG verlangt gar, dass während der Umbauzeit Kosten für eine Fremdmiete, beispielsweise für Übernachtungen in einem Hotel, entstanden sind. Eine Gratisunterkunft bei Freund:innen oder Familie berechtigt also nicht zum Steuerabzug.

Andere Steuerverwaltungen sehen das weniger eng: In AG, BL, BS, BE, GR und LU etwa reicht es, wenn das Haus oder die Wohnung während der Umbauzeit tatsächlich nicht bewohnbar war.

Ist das Eigenheim während der Umbauphase nur teilweise bewohnbar, so kommt der Eigenmietwert in AG, BS, SG, TG und ZH dennoch voll zur Anwendung. Die Steuerverwaltung BE dagegen akzeptiert in solchen Fällen einen anteiligen Abzug.

Gut zu wissen: Herabsetzung im Härtefall auf dem Prüfstand

Vor allem für Rentner:innen mit tiefem Einkommen kann der Eigenmietwert zur Belastung werden. Die Kantone GE, GR, LU, OW, SH, SG, VD und ZH haben in ihren Steuergesetzen deshalb eine Härtefallklausel: Übersteigt der Eigenmietwert einen gewissen Anteil am steuerbaren Einkommen (meist ein Drittel), so wird der Eigenmietwert reduziert. In LU und SG darf der Eigenmietwert aufgrund des Sonderabzugs allerdings nicht unter 60 Prozent des Marktwerts fallen.

Ob diese Härtefallregelungen auch künftig Bestand haben, ist offen. Das Bundesgericht hat im September 2022 befunden, dass eine neue, analoge Regelung in TI nicht verfassungskonform sei. Eine Hintertür bleibt allerdings offen: Ohne sich letztlich festzulegen, befand das Bundesgericht, dass eine Begrenzung des Sonderabzugs auf 60 Prozent der Marktmiete wie in LU und SG allenfalls zulässig sei.