Chi affitta una casa o un appartamento deve dichiarare il reddito da locazioni come reddito. Ma anche chi vive in un immobile di proprietà è soggetto al pagamento delle imposte sul reddito, che si tratti dell’abitazione principale o semplicemente di una casa vacanze. L’imposta si applica sul cosiddetto valore locativo. In poche parole, il valore locativo equivale all’affitto che i proprietari potrebbero percepire se non abitassero personalmente nel loro immobile ed è un importo che va dichiarato come reddito. In questo articolo rispondiamo alle principali domande sul valore locativo.

Come viene calcolato il valore locativo?

In linea di principio, i Cantoni sono liberi di decidere quale metodo utilizzare per calcolare il valore locativo. Il Tribunale federale si è limitato a stabilire che dovrebbe essere pari ad almeno il 60% della pigione esigibile sul mercato libero per l’appartamento o la casa in questione. Solitamente i Cantoni si basano su una fascia target compresa tra il 60% e il 90% dell’affitto libero.

Diversi metodi in uso nei Cantoni

In tutti i Cantoni il valore locativo viene calcolato in base al valore dell’immobile e vengono applicati i seguenti metodi di calcolo:

Confronto con immobili in affitto simili o identici

AI, AR, GL, GR, LU, SG, SH, SZ, TI, UR, VS.

Valutazione individuale per lo più basata su un modello computerizzato edonico

AG, BE, FR, JU, NW, OW, TG raccolgono le informazioni principali su un immobile e operano un confronto con immobili con caratteristiche simili presenti nella banca dati.

Metodi di stima specifici dei Cantoni

• BL si basa sul valore assicurato dell’immobile (valutazione catastale) moltiplicato per un fattore di correzione specifico del Comune, nonché per fattori di correzione legati all’età e alla proprietà per piani.
• BS si basa sul valore assicurato dell’immobile, sulla svalutazione per età e sul valore del terreno (valore reale).
• GE si basa su un questionario relativo a superficie abitativa, età, allestimento ecc.
• NE considera la percentuale del valore di rendimento e del valore intrinseco (valore catastale).
• SO si basa sul valore di costruzione, sul valore venale e di rendimento (valore catastale).
• VD si basa sulla superficie abitativa rettificata con diversi coefficienti (età, posizione, comodità ecc.).
• ZG si basa sul prezzo d’acquisto ovvero sul valore venale.
• ZH si basa sul valore del terreno e sul valore attuale dell’edificio (valore venale).

La Confederazione adotta i valori fiscali cantonali solo in AR, FR, GE, JU, LU, NE, SG, UR, TI, VS, ZG e ZH; in tutti gli altri Cantoni applica supplementi diversi o concede solo riduzioni minori sui valori venali. Inoltre, non ammette deduzioni speciali, come quelle riconosciute da singoli Cantoni, ad esempio, per le abitazioni principali.

Cosa succede se il valore locativo supera la rispettiva fascia target?

Se il valore locativo supera la fascia target, è possibile indicare un valore inferiore nella dichiarazione fiscale. Tuttavia, per il buon esito dell’operazione, occorre motivare debitamente i motivi della modifica. Un esempio particolarmente calzante è quello di un appartamento affittato a prezzo inferiore rispetto a un altro di dimensioni simili ubicato nello stesso edificio. Non sono ammessi invece affitti preferenziali per i membri della famiglia o altri congiunti. Possono valere come giustificazione anche la scarsa esposizione al sole, il rumore del traffico, una vista ostruita o un arredamento obsoleto.

Posso contestare l’importo del valore locativo?

Se il valore locativo ufficiale supera la fascia target o se l’ufficio delle imposte non ha preso in considerazione, del tutto o in parte, i criteri di valutazione essenziali, può essere opportuno presentare un’obiezione. Tuttavia questa deve essere ben motivata per poter avere una prospettiva di esito positivo. A tal fine è di grande supporto la perizia di valutatori immobiliari professionisti. In una prima fase è possibile fare opposizione a titolo gratuito. Se la causa finisce in tribunale, la parte soccombente dovrà sostenere le spese che possono raggiungere importi elevati perché solitamente il tribunale commissiona un’ulteriore perizia. Visti i costi elevati e la complessità della materia, quando si tratta di valore locativo è consigliabile in ogni caso rivolgersi a figure esperte in materia.

Dove devo dichiarare il valore locativo?

Il valore locativo deve essere sempre tassato nel luogo in cui è ubicato l’immobile, ovvero il domicilio principale presso il domicilio fiscale, un appartamento o una casa per le vacanze nel Cantone o nel paese in questione. Se l’immobile è ubicato fuori dal Cantone, è sufficiente inviare una copia della dichiarazione fiscale al Cantone di competenza. I Cantoni regolano poi la ripartizione dell’introito fiscale tra di loro. Una proprietà all’estero deve essere dichiarata anche in Svizzera, senza che ne derivi una doppia imposizione. Il diritto di imposizione è di esclusiva competenza dello stato in questione. D’altra parte, il valore locativo e il valore fiscale dell’immobile sito all’estero vengono presi in considerazione per determinare le aliquote fiscali in Svizzera, che comportano imposte leggermente più elevate.

Chi ha l’obbligo di pagare il valore locativo?

Tutti i proprietari privati con domicilio fiscale in Svizzera devono dichiarare il valore locativo del proprio immobile come reddito e il relativo valore ufficiale come patrimonio. Non importa che si tratti di un semplice fondo, di una casa unifamiliare, di un appartamento di proprietà o di una seconda casa nello stesso o in un altro Cantone. Anche una casa vacanze all’estero deve essere dichiarata, ma solo ai fini del calcolo dell’aliquota d’imposta. Chi affitta una casa o un appartamento è obbligato a dichiarare il reddito da locazioni effettivamente percepito. Se nonostante gli sforzi profusi non si riesce ad affittare un immobile, non si è tenuti a corrispondere il valore locativo.

Come si può ridurre il valore locativo?

Se il valore ufficiale e di conseguenza il valore locativo sono evidentemente troppo elevati, l’importo può essere contestato. La Confederazione e i Cantoni di BL, GR, NW, OW, SH, SZ, SG, UR, ZG e ZH consentono la deduzione dal valore locativo se una o più stanze dell’immobile sono vuote. La formula di calcolo per la cosiddetta deduzione per sottoutilizzo varia da un Cantone all’altro. I Cantoni di GE, GR, LU, OW, SH, SG, VD e ZH prevedono una clausola di rigore per i casi in cui il valore locativo corrisponda a una quota sproporzionatamente elevata del reddito imponibile. La clausola consente una deduzione speciale, grazie alla quale il valore locativo può essere ridotto fino a un terzo del reddito imponibile.

Come si procede per gli appartamenti di vacanza?

Chi possiede un appartamento di vacanza è tenuto a pagare anche le imposta sul reddito e sulla sostanza in base al valore locativo ed è obbligato a presentare una dichiarazione fiscale anche nel Cantone dove trascorre le vacanze. Tuttavia, è sufficiente compilare la dichiarazione fiscale nel luogo di domicilio principale e inviarne una copia firmata al Comune del domicilio secondario. Le autorità fiscali si dividono tra loro l’introito fiscale in modo autonomo.

E se si possiede una casa all’estero?

La maggior parte dei Cantoni semplifica la tassazione del valore locativo per gli immobili esteri e utilizza una semplice formula per il valore, evitando così complicati calcoli singoli.

Nel Cantone di ZH, ad esempio, per un appartamento di vacanza si applica la seguente percentuale: 70% del prezzo d’acquisto = valore fiscale; di cui 4,25% = valore locativo. Nella dichiarazione fiscale annuale è possibile far valere le perdite in valuta estera, ad esempio sull’euro rispetto al franco svizzero.

Niente doppia imposizione, ma aliquote più elevate

Di norma i valori fiscali così calcolati non comportano una doppia imposizione perché l’imposta sugli immobili è esigibile solo nel luogo in cui sono ubicati gli stessi, in questo caso all’estero. Questo vale per tutti i paesi con cui la Svizzera ha stipulato un’apposita convenzione per evitare le doppie imposizioni. È questo il caso della stragrande maggioranza dei paesi, in particolare di tutte le destinazioni turistiche preferite dalle persone residenti in Svizzera.

Tuttavia, anche in Svizzera la proprietà di beni immobili all’estero non è del tutto priva di conseguenze fiscali. Qui, infatti, il valore dell’immobile e gli introiti che ne derivano (canone di locazione o valore locativo) concorrono a determinare l’aliquota. Ciò significa che il reddito e il patrimonio sono tassati in Svizzera con un’aliquota che tiene conto di tutti i redditi e i patrimoni nazionali ed esteri.

Ad esempio, nel caso di un reddito imponibile pari a 90’000 franchi a cui si sommano 10’000 franchi del valore locativo di un appartamento di vacanza all’estero, l’imposizione grava sempre su un reddito di 90’000 franchi, ma l’aliquota è leggermente più alta e corrisponde a quella applicata a un reddito imponibile di 100’000 franchi.

Cosa si intende per deduzione per sottoutilizzo del valore locativo?

Se uno spazio abitativo è sempre vuoto, ad esempio perché i figli si sono trasferiti oppure in seguito al decesso della o del coniuge, la Confederazione e alcuni Cantoni consentono una speciale deduzione per sottoutilizzo sul valore locativo.

Oltre alla Confederazione riconoscono tale deduzione BL, GR, NW, OW, SH, SZ, SG, UR, ZG e ZH. Il calcolo della deduzione per sottoutilizzo è regolamentato in modo diverso da un Cantone all’altro. Nella maggior parte dei casi, tuttavia, si basa sulle regole dell’imposta federale diretta. Per le case unifamiliari la deduzione viene calcolata in base a un fattore di divisione pari al numero di stanze più due (per cucina, bagno e altre stanze secondarie). Agli appartamenti abitati dagli stessi proprietari si applica la regola: numero di stanze più una.

Come calcolare la deduzione per sottoutilizzo

Esempio di una casa

La deduzione per sottoutilizzo per una casa di 6 stanze con 2 stanze libere e un valore locativo di 27’000 franchi viene calcolata secondo la formula 27’000 per 6 (4 stanze utilizzate più 2 stanze) diviso 8 (6 stanze esistenti più 2 stanze) con un risultato pari a 20’250 franchi. In questo caso il valore locativo si riduce quindi di 6’750 franchi.

Esempio di un’abitazione di proprietà

La deduzione per sottoutilizzo di un appartamento di 5 stanze con 1 stanza libera e un valore locativo di 18’000 franchi viene calcolata secondo la formula 18’000 per 5 (4 stanze utilizzate più 1 stanza) diviso 6 (5 stanze esistenti più 1 stanza) con un risultato pari a 15’000 franchi. In questo caso il valore locativo si riduce quindi di 3’000 franchi.

Tuttavia, i requisiti sono definiti in modo restrittivo. Molti Cantoni richiedono che i locali siano completamente sgomberi. Altri Cantoni, come ZH, sono più permissivi in questo senso: qui le stanze non più necessarie possono essere utilizzate almeno come ripostigli. L’uso parziale invece, ad esempio come stanza degli ospiti o stireria, non è consentito neanche nel Cantone di ZH.

Tutte le autorità fiscali rifiutano la deduzione per le abitazioni secondarie. Lo stesso vale se l’immobile di proprietà era già sovradimensionato al momento dell’acquisto.

Il valore locativo può essere ridotto in caso di ristrutturazione?

Chi ristruttura un immobile di proprietà e ha bisogno di un altro posto dove stare in quel periodo può beneficiare di una deduzione fiscale sul proprio valore locativo. Se i lavori durano ad esempio un mese, il valore locativo può essere ridotto di un dodicesimo.

Tuttavia, il presupposto è che l’abitazione in questione non sia effettivamente abitata durante questo periodo. TG richiede, ad esempio, che vengano portati via tutti i mobili. SG richiede addirittura che durante il periodo di ristrutturazione vengano sostenuti costi di affitto presso terzi, ad esempio per pernottamenti in hotel. L’alloggio gratuito presso amici o parenti non dà quindi diritto a una deduzione fiscale.

Altre autorità fiscali sono meno severe: nei Cantoni di AG, BL, BS, BE, GR e LU, ad esempio, è sufficiente che l’abitazione sia effettivamente inabitabile durante il periodo di ristrutturazione.

Nei Cantoni di AG, BS, SG, TG e ZH, se questa è anche solo parzialmente abitabile durante la fase di ristrutturazione, il valore locativo resta pienamente applicabile. L’amministrazione fiscale di BE, invece, accetta una deduzione proporzionale in questi casi.

Buono a sapersi: la riduzione nei casi di rigore è oggetto di verifica.

Il valore locativo può diventare un peso, soprattutto per le pensionate e i pensionati dal reddito basso. Le leggi fiscali dei Cantoni di GE, GR, LU, OW, SH, SG, VD e ZH prevedono infatti una clausola dei casi di rigore per cui il valore locativo viene ridotto se supera una certa percentuale del reddito imponibile (di solito un terzo). Nei Cantoni di LU e SG, invece, il valore locativo non può scendere al di sotto del 60% del valore venale per via della deduzione speciale.

Resta da chiarire se queste norme di rigore rimarranno in essere anche in futuro. A settembre 2022, il Tribunale federale ha stabilito l’incostituzionalità di un nuovo regolamento analogo in TI, lasciando tuttavia aperta una strada: senza sancirlo in modo definitivo, ha dichiarato ammissibile una limitazione della deduzione speciale al 60% dell’affitto libero, come avviene nei Cantoni di LU e SG.