Mit der Amortisation verringern Sie Ihre Hypothekarschuld. Dafür haben Sie die Wahl zwischen direkter und indirekter Amortisation. Bei der direkten handelt es um eine regelmässige Rückzahlung an Ihren Kreditgeber. Bei der indirekten gehen die Rückzahlungen auf ein verpfändetes Vorsorgekonto. Wir erklären Ihnen Vor- und Nachteile dieser beiden Varianten.
Wer in der Schweiz eine Immobilie kauft und eine Hypothek aufnimmt, kann maximal zwei Drittel des Immobilienwerts als 1. Hypothek belehnen. Diese Summe muss nicht amortisiert werden, sofern die Tragbarkeit gegeben ist. Bei der 2. Hypothek besteht dagegen eine Amortisationspflicht. Diese 2. Hypothek brauchen Sie nur, wenn Sie mehr als zwei Drittel des Immobilienwerts vom Finanzinstitut leihen wollen oder müssen.
Die Summe, die als 2. Hypothek aufgenommen wird, muss innert 15 Jahren oder spätestens bis zum Pensionsalter vollständig zurückgezahlt werden. Grund dafür ist die Tragbarkeit: Meist verschlechtern sich im Pensionsalter die Einkommensverhältnisse. Die Tragbarkeit soll aber auch mit geringerem Einkommen gewährleistet sein.
Sie können aber auch mehr amortisieren, als gesetzlich vorgeschrieben ist: Wer seine Hypothekarschuld Schritt für Schritt verringern oder ganz tilgen möchte, kann dies über eine freiwillige Amortisation tun.
Die 2. Hypothek kann direkt oder indirekt amortisiert werden. Direkt heisst, dass Sie regelmässige Zahlungen an den Kreditgeber leisten und sich die Hypothekarschuld um den Amortisationsbetrag verringert. Indirekt heisst, dass Sie in eine Vorsorgelösung der Säule 3a einzahlen, die erst bei Auflösung dieser Säule zur Tilgung der Hypothekarschuld verwendet wird.
Auch die 1. Hypothek kann direkt oder indirekt amortisiert werden. Die beiden Formen können auch gemischt werden: Sie können die durch indirekte Amortisation angesparten Vorsorgegelder beziehen, um Ihre Hypothek direkt abzuzahlen. Damit verhindern Sie, dass Sie dereinst das ganze Vorsorgekapital auf einen Schlag beziehen und versteuern müssen.
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie die Hypothek in regelmässigen Abständen direkt an den Kreditgeber zurück. Ihre Hypothekarschuld verringert sich damit stets.
Bei der direkten Amortisation reduziert sich die Höhe der Hypothek nach jeder Rückzahlung. Sie zahlen also jedes Mal weniger Hypothekarzinsen. Sie senken so nicht nur Ihre Verschuldung, sondern auch die monatliche Zinsbelastung.
Bei der indirekten Amortisation gehen Ihre Rückzahlungen nicht an den Kreditgeber, sondern zunächst auf ein verpfändetes Vorsorgekonto. Das kann zum Beispiel ein Vorsorgekonto der Säule 3a oder eine gebundene Lebensversicherung sein. Dem Kreditgeber dient dieses Guthaben als Sicherheit. Die indirekte sowie die direkte Amortisation über die Säule 3a oder 3b sind nur bei selbstbewohnten Immobilien möglich. Spätestens, wenn die Pflichtamortisation fällig ist (nach 15 Jahren oder mit der Pensionierung), wird das angesparte Vorsorgekapital ausbezahlt und muss auf einen Schlag auf zur Tilgung der Hypothekarschuld eingesetzt und auch versteuert werden.
Bei der indirekten Amortisation bleiben Ihre Hypothekarschuld und somit der Schuldzins stets gleich hoch. Sie können die gleichbleibend hohen Zinsen, aber auch Vorsorgebeiträge, vom steuerbaren Einkommen abziehen und damit viel Steuern sparen. Wenn Sie sich sonst keine private Vorsorge (Säule 3a) leisten könnten, profitieren Sie bei dieser Variante von den Abzugsmöglichkeiten. Und dank der Zusatzsicherheit des Vorsorgekapitals erhalten Sie gute Zinskonditionen für Ihre Hypothek.
In der Amortisationsplanung spielen viele Faktoren eine Rolle. Neben Fragen der Steueroptimierung gehört auch das persönliche Anlageverhalten dazu. Stellen Sie sich dazu zum Beispiel diese Fragen:
Es gibt auch noch psychologische Faktoren: Für manche Menschen ist es wichtiger für ihr Wohlbefinden, ihre Schulden laufend abzubauen und irgendwann ganz loszuwerden, als die Finanzen und die Steuerbelastung zu optimieren.
Für den Kauf einer Immobilie benötigen Sie mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Maximal 80 Prozent kann über eine Hypothek finanziert werden, allerdings nur rund 67 Prozent des Kaufpreises in Form einer 1. Hypothek. Gesetzlich vorgeschrieben ist nur die Amortisation der 2. Hypothek, die maximal 13 Prozent des Kaufpreises (respektive des Verkehrswerts) ausmachen kann. Wenn Sie 100’000 Franken in Form einer 2. Hypothek aufnehmen, müssen Sie diesen Betrag innert 15 Jahren (oder spätestens bis zur Pensionierung) zurückzahlen. Das heisst, dass Sie neben den vereinbarten Hypothekarzinsen eine jährliche Amortisation von 6’666.65 Franken leisten müssen.
3 x (CHF 40’000.– + CHF 8’700.– + CHF 10’000.–) = CHF 176’100.–
Bei dieser Variante bleibt Ihre Hypothekarschuld immer gleich, Sie reduzieren also Ihre Schulden nicht. Auch die Belastung durch Hypothekarzinsen bleibt immer gleich gross. Ein Nachteil sind zudem die möglichen Zinsschwankungen in der privaten Vorsorge (Säule 3a). Zudem sind die Einzahlungen in die 3. Säule auf den gesetzlich festgelegten Maximalbetrag begrenzt. Falls mehr amortisiert werden soll oder muss, ist eine Kombination der direkten und indirekten Amortisation sinnvoll.
Bei der indirekten Amortisation können Sie die gesamten Hypothekarzinsen von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Ihr Kapital und Ihre Zinserträge auf dem Vorsorgekonto, das Sie für die indirekte Amortisation verwenden, ist ebenfalls von der Steuer befreit. Die Steuern fallen dann erst bei der Tilgung der Hypothekarschuld an – aber zu einem reduzierten Steuersatz.
Aus steuerlicher Sicht ist das Reduzieren der Hypothekarschuld in der Regel ungünstig. Denn Sie können die Zinsen für Ihre Hypothek vollumfänglich von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Wenn Ihre Zinskosten sinken, heisst das also, dass Ihre Steuerbelastung steigt. Und wenn Sie direkt amortisieren, fehlt Ihnen möglicherweise auch das Geld für die private Vorsorge (Säule 3a), und Sie kommen nicht in den Genuss der steuerlichen Vorteile, die diese bietet.
