Quand une hypothèque doit-elle être amortie?

En Suisse, lorsqu’on achète un bien immobilier et contracte une hypothèque, le nantissement maximal possible pour l’hypothèque de premier rang correspond aux deux tiers de la valeur immobilière. Cette somme ne doit pas être amortie dans la mesure où la capacité financière est garantie. En revanche, pour l’hypothèque de second rang, il existe une obligation d’amortissement. Vous n’avez besoin de cette hypothèque de deuxième rang que si vous souhaitez ou devez emprunter à l’établissement financier plus des deux tiers de la valeur immobilière. 

Pourquoi amortir une hypothèque?

Le montant de l’hypothèque de deuxième rang devra être remboursé intégralement dans un délai de 15 ans, et au plus tard à l’âge de départ à la retraite. Ce délai est fixé en raison de la capacité financière: en général, le niveau de revenus diminue au moment de la retraite. La capacité financière doit toutefois aussi être garantie avec des revenus plus faibles.

Mais vous pouvez aussi amortir davantage que ce qui est prévu par la loi: si vous souhaitez réduire ou rembourser complètement votre dette hypothécaire au fur et à mesure, vous pouvez le faire au moyen d’un amortissement volontaire.

Quelle est la différence entre amortissement direct et amortissement indirect?

L’hypothèque de deuxième rang peut être amortie directement ou indirectement. En cas d’amortissement direct, vous faites des versements réguliers à votre créancier, ce qui réduit la dette garantie par constitution d’hypothèque du montant de l’amortissement. Un amortissement indirect signifie que vous faites des versements dans une solution de prévoyance du pilier 3a, qui serviront à amortir la dette hypothécaire à la liquidation de ce pilier.

L’hypothèque de premier rang peut également être amortie directement ou indirectement. Les deux formes peuvent aussi être combinées: vous pouvez retirer les capitaux de prévoyance épargnés par le biais de l’amortissement indirect afin de rembourser directement votre hypothèque. Vous évitez ainsi de devoir un jour retirer tout d’un coup l’ensemble des capitaux de prévoyance et payer des impôts sur ces capitaux. 

Qu’est-ce que l’amortissement direct?

Dans le cas d’un amortissement direct, vous remboursez votre hypothèque à intervalles réguliers, directement au créancier. Ainsi, votre dette hypothécaire diminue au fur et à mesure.

Quels sont les avantages de l’amortissement direct?

Avec l’amortissement direct, le montant de l’hypothèque diminue après chaque remboursement. Vous payez ainsi de moins en moins d’intérêts hypothécaires. De cette manière, vous réduisez non seulement votre endettement, mais aussi la charge mensuelle des intérêts.

Qu’est-ce que l’amortissement indirect?

En cas d’amortissement indirect, vos remboursements ne sont pas envoyés au créancier, mais d’abord sur un compte prévoyance mis en gage. Il peut s’agir par exemple d’un compte de prévoyance du pilier 3a ou d’une assurance-vie liée. Cet avoir sert de garantie au créancier. L’amortissement indirect et l’amortissement direct via le pilier 3a ou 3b ne sont possibles que pour les biens immobiliers occupés en propre. Les capitaux de prévoyance épargnés doivent être versés au plus tard à l’échéance de l’obligation d’amortissement (soit au bout de 15 ans ou lors du départ à la retraite). Ils sont alors utilisés d’un coup pour amortir la dette garantie par constitution d’hypothèque, et imposés.

Quels sont les avantages de l’amortissement indirect?

Avec l’amortissement indirect, la dette garantie par constitution d’hypothèque reste au même niveau, de même que les intérêts passifs. Vous pouvez déduire les intérêts élevés constants, mais aussi les cotisations de prévoyance du revenu imposable et réaliser ainsi d’importantes économies d’impôts. Si vous ne pouviez pas vous permettre par ailleurs une prévoyance privée (pilier 3a), cette variante vous fait profiter des possibilités de déduction. Et grâce à la sécurité supplémentaire des capitaux de prévoyance, vous obtenez des taux d’intérêt avantageux pour votre hypothèque.

Quelle est la forme d’amortissement la plus appropriée?

Dans le plan d’amortissement, de nombreux facteurs entrent en jeu. Outre les questions d’optimisation fiscale, votre comportement de placement joue aussi un rôle. Posez-vous par exemple les questions suivantes:

• Les liquidités dont vous disposez doivent-elles être investies dans des actions ou dans d’autres placements?
• Le capital libre génère-t-il des produits d’intérêts plus élevés que les intérêts hypothécaires à payer? Si c’est le cas, un remboursement volontaire de l’hypothèque n’est pas pertinent du point de vue financier.
• Les liquidités sont-elles déposées sur un compte bancaire ou investies de manière défensive (par exemple dans des emprunts d’État)? Dans ce cas, il vous sera plus profitable d’économiser des intérêts à travers l’amortissement que de compter sur le rendement des investissements.
• Avez-vous assez d’argent à disposition pour payer à la fois un amortissement direct et une solution de prévoyance privée du pilier 3a? Si oui, un amortissement direct peut être pertinent dans certains cas.
• Quel est le degré d’endettement le plus judicieux compte tenu de ma situation financière initiale? Consultez une conseillère ou un conseiller fiscal pour répondre à cette question.

Il existe encore des facteurs psychologiques: chez certaines personnes, il est plus important pour leur bien-être de réduire continuellement leurs dettes jusqu’à s’en débarrasser, plutôt que d’optimiser leurs finances et leur charge fiscale.

Comment est calculé l’amortissement?

Pour l’achat d’un bien immobilier, il vous faut au moins 20% de fonds propres. Le financement par hypothèque peut s’élever à 80% du prix d’achat au maximum, toutefois seulement 67% environ sous la forme d’une hypothèque de premier rang. Seul l’amortissement de l’hypothèque de deuxième rang constitue une obligation légale. Celle-ci peut s’élever au maximum à 13% du prix d’achat (ou de la valeur vénale). Si vous prenez 100’000 francs sous la forme d’une hypothèque de deuxième rang, vous devez rembourser cette somme dans un délai de 15 ans (ou au plus tard lors du départ à la retraite). Cela signifie qu’en plus des intérêts hypothécaires convenus, vous devez payer un amortissement annuel de 6’666.65 francs.

Exemple de calcul pour l’amortissement d’une hypothèque de deuxième rang

• Prix d’achat / valeur vénale du bien immobilier: CHF 1’000’000.–
• Capitaux propres (20%): CHF 200’000.–
• Taux d’avance (80%): CHF 800’000.–
• Hypothèque de 1er rang (67% de 1’000’000.–): CHF 670’000.–
• Hypothèque de 2e rang (13% de 1’000’000.–): CHF 130’000.–

Frais de logement

• Intérêts calculés/an (5% de CHF 800’000.–): CHF 40’000.–
• Amortissement hypothèque de 2e rang environ par an (CHF 130’000.– ÷ 15 ans): CHF 8’700.–
• Amortissement hypothèque de 2e rang environ par mois (CHF 8’666.65 ÷ 12): CHF 725.–
• Charges/an (1% de CHF 1’000’000.–): CHF 10’000.–

Revenu brut nécessaire / an pour remplir les critères de capacité financière

3 × (CHF 40’000.– + CHF 8’700.– + CHF 10’000.–) = CHF 176’100.–