Gründe für die Auflösung einer Festhypothek gibt es viele: Eine Änderung der Einkommensverhältnisse, Arbeitslosigkeit, ein Wechsel des Arbeitsortes, eine Scheidung oder der Tod der Lebenspartner:in können dazu führen, dass man eine Liegenschaft verkaufen muss. Wenn Sie in dieser Situation gezwungen sind, Ihre Festhypotheken vorzeitig aufzulösen, kann das schnell ins Geld gehen.
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Erstellt am 23.02.2024
Bei vorzeitiger Auflösung von Hypotheken droht die Vorfälligkeitsentschädigung
Wer eine Hypothek vor dem vereinbarten Termin auflösen will, muss in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Diese kann je nach Zins hoch ausfallen.
Wann fällt die Vorfälligkeitsentschädigung an?
Wenn Sie eine Festhypothek vorzeitig auflösen, berechnet das kreditgebende Institut die Differenz zwischen dem vereinbarten Hypothekarzins und dem Wiederanlagesatz: Der Kreditgeber schaut also, zu welchen Konditionen es die zurückbezahlte Hypothekarsumme während der Restlaufzeit am Geld- oder Kapitalmarkt anlegen kann. Und wenn es dort weniger Zins erhält, stellt es Ihnen diesen Verlust in Rechnung. Diese Zinsdifferenz nennt man auch Vorfälligkeitszinsen, und die so berechnete «Schadensumme» heisst Vorfälligkeitsentschädigung oder «Penalty».
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Falls Sie eine 10-jährige Festhypothek zu 3 Prozent aufgenommen haben und nach 7 Jahren gezwungen sind, Ihr Haus zu verkaufen, müssen Sie unter Umständen auch die Festhypothek auflösen (sofern Sie diese nicht an die Käufer:in der Immobilie weitergeben können).
Falls Ihr Kreditgeber während der dreijährigen Restlaufzeit am Kapitalmarkt einen Refinanzierungszins von 1 Prozent in Kauf nehmen muss, beträgt sein Verlust pro Jahr 2 Prozent. Bei einer Festhypothek von 400’000 Franken sind das insgesamt 24’000 Franken.
Rechnungsbeispiel
Beispielrechnung für die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Zins höher ist als die Wiederanlage.
| Was | Betrag |
|---|---|
| Was Hypothekarsumme |
Betrag CHF 400’000.– |
| Was Zinssatz der Festhypothek (10 Jahre) |
Betrag 3% |
| Was Zinssatz Wiederanlage am Kapitalmarkt |
Betrag 1% |
| Was Differenz für den Kreditgeber |
Betrag – 2% |
| Was Differenz für 3 Jahre Restlaufzeit |
Betrag – 6% |
| Was Entschädigung für den Kreditgeber |
Betrag CHF 24’000.– |
Wann lohnt sich der vorzeitige Ausstieg?
Trotzdem kann sich ein vorzeitiger Ausstieg aus der Hypothek lohnen. Dann nämlich, wenn das Sparpotenzial der neuen Hypothek grösser ist als die Vorfälligkeitsentschädigung. Als Faustregel gilt: Bei einer Zinsdifferenz von mindestens 1,5 Prozent und einer Restlaufzeit von über einem Jahr lohnt sich der vorzeitige Ausstieg.
Hypothek vorzeitig auflösen: das sind die Alternativen
Es gibt Möglichkeiten, um eine vorzeitige Auflösung einer Festhypothek mit drohender Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu verhindern:
- Sie übertragen die laufende Festhypothek auf die Käufer:in Ihres Hauses. Damit muss neben dem Kreditgeber auch die Käuferschaft einverstanden sein. Falls diese eine günstigere Hypothek abschliessen könnte, können Sie ihr für die Zinsdifferenz eine Entschädigung anbieten – und fahren damit immer noch besser, als wenn Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
- Falls Sie gleichzeitig eine neue Liegenschaft kaufen, können Sie die bestehende Hypothek auf das neue Objekt übertragen. Herausfordernd ist hier meist ein Zeit- und Finanzierungsunterschied zwischen Verkauf und Kauf.
Fragen und Antworten
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Die Vorfälligkeitsentschädigung entspricht im Prinzip der «Schadensumme», die das kreditgebende Institut für die Restlaufzeit der Festhypothek erleidet. Sie ist also so hoch wie die Differenz zwischen dem vereinbarten Hypothekarzins und dem Wiederanlagezins am Kapitalmarkt. Dazu kommen Verwaltungskosten und Bearbeitungsgebühren.
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Die Vorfälligkeitszinsen sind die «Schadenzinsen», die der Kreditgeber durch die Auflösung der Hypothek erleidet: Es ist die Differenz zwischen dem vereinbarten Hypothekarzins und dem Wiederanlagezins am Kapitalmarkt.
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In einem tiefen Zinsumfeld kann es sich lohnen, den laufenden Hypothekarvertrag trotz Strafzahlung aufzulösen. Dann nämlich, wenn das Sparpotenzial der neuen Hypothek grösser ist als die Vorfälligkeitsentschädigung. Als Faustregel gilt: Bei einer Zinsdifferenz von mindestens 1,5 Prozent und einer Restlaufzeit von über einem Jahr lohnt sich der vorzeitige Ausstieg. Eine genaue Berechnung ist aber in jedem Fall erforderlich.
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Ein Bundesgerichtsurteil von 2019 hat folgende Grundsätze dazu definiert: Wenn Sie eine Liegenschaft verkaufen, dürfen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten hinzuzählen. Das reduziert den steuerbaren Verkaufsgewinn, sofern es einen solchen gibt. Bei vorzeitiger Auflösung und einem neuen Abschluss der Hypothek beim gleichen Kreditgeber ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Schuldzins abzugsfähig im Einkommen. Bei vorzeitiger Auflösung und einem neuen Abschluss der Hypothek bei einem anderen Kreditgeber gilt sie hingegen als Schadenersatz und ist nicht abzugsfähig.
