23.02.2024
Si l’on souhaite résilier son hypothèque avant le délai convenu, il faut, dans la plupart des cas, verser une indemnité de remboursement anticipé. Cette indemnité peut s’avérer élevée en fonction des intérêts.
Il existe de nombreuses raisons de vouloir résilier une hypothèque fixe: modification du niveau de revenus, chômage, changement du lieu de travail, séparation ou décès de la ou du partenaire peuvent parfois conduire à l’obligation de vendre un bien immobilier. Si vous vous retrouvez dans cette situation de devoir résilier vos hypothèques fixes de manière anticipée, cela peut vite vous coûter cher.
Lorsque vous résiliez une hypothèque fixe de manière anticipée, l’établissement créancier calcule la différence entre les intérêts hypothécaires convenus et le taux de réinvestissement: le créancier regarde ainsi dans quelles conditions il peut placer le montant hypothécaire remboursé sur le marché financier ou monétaire pour la durée de vie restante de l’hypothèque. Et s’il obtient des intérêts moins élevés, il vous facture cette perte. Cette différence d’intérêts est aussi appelée intérêts de remboursement anticipé, et le «montant des dommages» ainsi calculé s’appelle une indemnité de remboursement anticipé ou une pénalité.
Si vous avez pris une hypothèque fixe à 3% sur dix ans et que vous vous voyez dans l’obligation de vendre votre maison au bout de sept ans, vous devez également résilier votre hypothèque fixe, sous certaines conditions (du moment que vous ne pouvez pas la transmettre à l’acheteuse ou à l’acheteur du bien immobilier).
Si votre créancier doit compter sur un taux de refinancement de seulement 1% sur le marché financier pendant les trois années restantes, sa perte est évaluée à 2% par an. Dans le cas d’une hypothèque fixe de 400’000 francs, cela représente un total de 24’000 francs.
Exemple de calcul de l’indemnité de remboursement anticipé lorsque le taux d’intérêt est supérieur au réinvestissement.
| Objet | Montant |
|---|---|
| Objet Montant hypothécaire |
Montant CHF 400’000.– |
| Objet Taux d’intérêt de l’hypothèque fixe (10 ans) |
Montant 3% |
| Objet Taux d’intérêt du réinvestissement sur le marché financier |
Montant 1% |
| Objet Différence pour le créancier |
Montant – 2% |
| Objet Différence pour les 3 années restantes |
Montant – 6% |
| Objet EIndemnité pour le créancier |
Montant CHF 24’000.– |
Malgré tout, une résiliation anticipée de l’hypothèque peut s’avérer intéressante. C’est en effet le cas si le potentiel d’économies de la nouvelle hypothèque est supérieur à l’indemnité de remboursement anticipé. La règle d’or est la suivante: la résiliation anticipée vaut le coup si la différence de taux d’intérêt est d’au moins 1,5% et la durée restante, supérieure à un an.
Il existe des possibilités permettant d’éviter une résiliation anticipée d’une hypothèque fixe et le risque de devoir verser une indemnité de remboursement anticipé:
L’indemnité de remboursement anticipé correspond en principe au «montant des dommages» impactant l’établissement créancier pour la durée de vie restante de l’hypothèque fixe. Par conséquent, elle est aussi élevée que la différence entre les intérêts hypothécaires convenus et le taux de réinvestissement sur le marché financier. Viennent s’y ajouter des frais administratifs et des frais de traitement.
Les intérêts de remboursement anticipé sont les «intérêts sur la créance en dommages-intérêts», qui impactent le créancier via la résiliation de l’hypothèque: il s’agit de la différence entre les intérêts hypothécaires convenus et le taux de réinvestissement sur le marché financier.
Dans un contexte de faibles taux d’intérêt, il peut s’avérer intéressant de résilier un contrat hypothécaire en cours, malgré le paiement de pénalités. C’est en effet le cas si le potentiel d’économies de la nouvelle hypothèque est supérieur à l’indemnité de remboursement anticipé. La règle d’or est la suivante: la résiliation anticipée vaut le coup si la différence de taux d’intérêt est d’au moins 1,5% et la durée restante, supérieure à un an. Il est toutefois nécessaire de réaliser un calcul précis au cas par cas.
Un arrêt du Tribunal fédéral daté de 2019 définit à ce sujet les principes suivants: en cas de vente d’un bien immobilier, vous pouvez ajouter l’indemnité de remboursement anticipé aux frais d’investissement pour le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers. Cela réduit vos bénéfices imposables sur la vente s’il y en a. En cas de résiliation anticipée et de nouvelle souscription d’une hypothèque auprès du même créancier, l’indemnité de remboursement anticipé est déductible du revenu en tant qu’intérêts passifs. En cas de résiliation anticipée et de nouvelle souscription d’une hypothèque auprès d’un autre créancier, l’indemnité a par contre valeur de dommages-intérêts et n’est donc pas déductible.
