23.02.2024
Chi vuole estinguere un’ipoteca prima della scadenza concordata, nella maggior parte dei casi, deve pagare un indennizzo per scadenza anticipata, che a seconda del tasso d’interesse può essere anche elevato.
Sono molti i motivi che spingono a estinguere un’ipoteca fissa: una variazione della situazione reddituale, la perdita del posto di lavoro, un cambiamento del luogo di lavoro, un divorzio o il decesso della o del partner convivente possono indurre a vendere un immobile. Se in seguito a ciò si è costretti a estinguere anticipatamente la propria ipoteca fissa, i costi possono lievitare velocemente.
Se si estingue anticipatamente un’ipoteca fissa, l’istituto che ha concesso il credito calcola la differenza tra il tasso ipotecario concordato e il tasso di reinvestimento: il creditore esamina quindi le condizioni alle quali può investire la somma ipotecaria restituita nel mercato monetario o dei capitali nell’arco della durata residua. E, se riceve un interesse inferiore, addebita tale perdita al mutuatario. Questa differenza di interesse è detta anche interesse per scadenza anticipata e l’«importo compensativo» così calcolato è detto indennizzo per scadenza anticipata o «penalty».
Se è stata stipulata un’ipoteca fissa a dieci anni al 3% e dopo sette anni si è costretti a vendere la propria casa, in certi casi sarà necessario estinguere anche l’ipoteca fissa (a meno che non sia possibile trasferirla all’acquirente dell’immobile).
Se durante la durata residua di tre anni il creditore deve far fronte a un tasso di rifinanziamento dell’1% sul mercato dei capitali, la sua perdita ammonta al 2% all’anno. Nel caso di un’ipoteca fissa di 400’000 franchi si tratta, ad esempio, di un importo complessivo di 24’000 franchi.
Esempio di calcolo dell’indennizzo per scadenza anticipata se gli interessi sono superiori al reinvestimento.
| Cosa | Importo |
|---|---|
| Cosa Somma ipotecaria |
Importo CHF 400’000.– |
| Cosa Tasso d’interesse dell’ipoteca fissa (10 anni) |
Importo 3% |
| Cosa Tasso d’interesse per reinvestimento nel mercato dei capitali |
Importo 1% |
| Cosa Differenza per il creditore |
Importo – 2% |
| Cosa Differenza per la durata residua di tre anni |
Importo – 6% |
| Cosa Indennizzo per il creditore |
Importo CHF 24’000.– |
In alcune circostanze la risoluzione anticipata di un’ipoteca può essere comunque la soluzione più vantaggiosa, ad esempio nei casi in cui il potenziale di risparmio della nuova ipoteca supera l’indennizzo per scadenza anticipata. In generale, se la differenza di interesse è pari almeno all’1,5% e la durata residua è superiore a un anno vale la pena estinguere l’ipoteca in anticipo.
Di seguito elenchiamo alcune possibilità volte a evitare l’estinzione anticipata di un’ipoteca fissa con possibile indennizzo per scadenza anticipata.
In linea di principio l’indennizzo per scadenza anticipata corrisponde alla «somma dei danni» che l’istituto creditore subisce per la durata residua dell’ipoteca fissa. Ammonta quindi alla differenza tra il tasso ipotecario concordato e il tasso di reinvestimento sul mercato dei capitali. A ciò si aggiungono le spese amministrative e i costi di gestione della pratica.
I tassi d’interesse per scadenza anticipata sono gli «interessi compensativi» a cui il creditore è soggetto in seguito alla risoluzione dell’ipoteca: è la differenza tra il tasso d’interesse ipotecario concordato e il tasso d’interesse di reinvestimento sul mercato dei capitali.
In un contesto di tassi bassi può valere la pena risolvere il contratto ipotecario in essere nonostante il pagamento della penale, ad esempio nei casi in cui il potenziale di risparmio della nuova ipoteca supera l’indennizzo per scadenza anticipata. In generale, se la differenza di interesse è pari almeno all’1,5% e la durata residua è superiore a un anno vale la pena estinguere l’ipoteca in anticipo. In ogni caso è necessario richiedere un calcolo preciso.
Una sentenza del Tribunale federale del 2019 ha stabilito i seguenti principi in merito: se l’immobile viene venduto è possibile conteggiare l’indennizzo per scadenza anticipata tra i costi d’investimento per l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Questo riduce l’utile imponibile derivante dalla vendita, purché ce ne sia uno. In caso di risoluzione anticipata e stipula di una nuova ipoteca presso lo stesso creditore, l’indennizzo per scadenza anticipata è detraibile dal reddito come interesse debitorio. In caso di risoluzione anticipata e stipula di una nuova ipoteca presso un altro creditore, è considerato invece risarcimento danni e non è deducibile.
