Spezielle Berechnung bei langjährigem Immobilieneigentum
Bei Altbauten, die man seit Jahrzehnten besessen hat, wäre es nach einhelliger Auffassung ungerecht, den rein nominellen Millionengewinn voll zu besteuern. Eine rein schematische Berechnungsmethode würde bei solchen Verkäufen zu stossenden Ergebnissen führen. Ein sorgfältig und liebevoll unterhaltenes Haus aus dem 19. Jahrhundert kann heute Millionen wert sein, doch damals war es vielleicht für ein paar 10’000 Franken zu haben.
Darum gibt es in allen Kantonen Methoden, um bei der Ermittlung des Gewinns den Kaufkraftverlust des Frankens sowie die Preisentwicklung für ältere Liegenschaften zu kompensieren. Je nach Kanton gilt als Berechnungsgrundlage der Verkehrswert respektive Marktwert der Liegenschaft vor 10 bis 30 Jahren – auch wenn die Verkäufer:in das Haus viel früher bauen liess, gekauft oder geerbt hat. In BE und SG kann bei sehr alten Häusern gar der amtliche Steuerwert massgebend sein, der vor 50 Jahren galt.
Wie hoch der Marktwert einer Altliegenschaft vor 20 Jahren gewesen wäre, ist allerdings nicht einfach zu ermitteln. Denn eine Verkehrswertschätzung, die genau aus der fraglichen Zeit stammt, existiert normalerweise nicht. Berechnungsbasis ist darum behelfsmässig die Grundstücksgrösse, bei Stockwerkeigentum der Anteil am gemeinschaftlichen Land. Über den historischen Landwert geben kantonale Tabellen Auskunft.
Ergänzend kommt der damalige Gebäudeversicherungswert hinzu. Zusammen ergeben die beiden Faktoren den Liegenschaftswert beispielsweise vor 20 Jahren, von dem allerdings noch für jedes Jahr 0,5 Prozent Entwertung auf das Gebäude abgezogen werden müssen. Die Berechnung ist insgesamt so komplex, dass Fehler bei aller Sorgfalt der zuständigen Amtspersonen leicht passieren können. Ein Nachprüfen lohnt sich darum.