Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung verkaufen, müssen Sie auf den erzielten Gewinn am Ort der Liegenschaft eine Steuer entrichten. Basis dafür ist die Differenz zwischen Ihrem ursprünglichen Kaufpreis und Ihrem Verkaufserlös. Von diesem Gewinn dürfen Sie für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer alle wertvermehrenden Investitionen abziehen. Also zum Beispiel den Anbau einer Garage, eines Wintergartens oder den Ausbau des Dachstocks zu Wohnraum. Ursprünglicher Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen ergeben zusammen die sogenannten Anlagekosten.

Anlagekosten müssen Sie belegen – doch es gibt Ausnahmen

Die wertvermehrenden Auslagen müssen Sie normalerweise belegen, auch dann, wenn Sie die wertvermehrenden Arbeiten selbst ausgeführt haben. Für ältere Liegenschaften gibt es allerdings zwei Ausnahmen: In den Kantonen AG und OW ist die Pauschalierung der Anlagekosten ab einer Besitzdauer von zehn Jahren möglich. Dann gilt eine Pauschale von 80 Prozent des Verkaufserlöses. Mit zunehmender Besitzdauer sinkt der Prozentwert bis auf 65 Prozent.

Die meisten Immobilienverkäufer:innen dürften mit der Pauschale weniger Grundstückgewinnsteuern zahlen als mit den effektiven Anlagekosten. In den übrigen Kantonen müssen Hausbesitzende alle Handwerkerrechnungen für wertvermehrende Investitionen sammeln – auch wenn die Arbeiten Jahrzehnte zurückliegen.

Kantonale Regelungen studieren

Was genau zu den Anlagekosten gehört und mithin abzugsfähig ist, unterscheidet sich von Kanton zu Kanton. Beim Verkauf einer Liegenschaft lohnt es sich darum, die jeweilige kantonale Regelung zu studieren. Beispiele: Die Kantone GL, GR, SZ und UR gewähren den Abzug für wertvermehrende Eigenleistungen des Steuerpflichtigen nur dann, wenn man sie ursprünglich als Einkommen versteuert hat.

Das ist vor allem für Handwerker:innen mit eigenem Betrieb wichtig. Sie dürfen sich selbst den Aufwand in Rechnung stellen, müssen ihn aber in ihrem Betrieb als Ertrag versteuern. Private «Hobby-Werkende» hingegen dürfen wertvermehrende Eigenleistungen in diesen vier Kantonen bei den Steuern nicht abziehen.

Unterschiede bei Projektkosten und Anschlussarbeiten

Beiträge für die nachträgliche Anpassung von Strassen, des Trottoirs oder für die Kanalisation, von denen man profitiert, können zwar überall in Abzug gebracht werden. Die Kosten für Projektierungsarbeiten und die erstmalige bauliche Erschliessung des eigenen Grundstücks sind jedoch in GE, GL, SG und SH nicht abzugsberechtigt.

Alle anderen Kantone lassen sie zu, vereinzelt allerdings nur mit Einschränkungen. Zum Beispiel nur, wenn das Projekt realisiert wurde. In den Kantonen AG, VD und ZG dürfen Sie auch die Kosten für die Errichtung von Schuldbriefen und amtliche Liegenschaftsschätzungen abziehen. Den Abzug der Kosten für die Ausarbeitung von Verträgen, etwa des Kaufvertrags oder des Stockwerkeigentümerreglements, erlauben AG, BL, GR, NE, SZ, TI, VD und ZG. 

Regeln bei Renovierung und Maklergebühren beachten

Verpflichten Sie sich als Verkäufer:in, vor der Eigentumsübertragung unentgeltlich noch Renovationsarbeiten vorzunehmen, so dürfen Sie Ihre Ausgaben in AG, AI, AR, BE, BL, JU, LU, SG, OW, UR, VD und VS vom Verkaufsgewinn in Abzug bringen. Die Handänderungssteuern sowie Beurkundungskosten darf man in AG, BS, FR, GE, GR, JU, LU, NE, SG, SO, TG und VD abziehen.

Auch Maklergebühren für den Hausverkauf dürfen Sie als Aufwand verrechnen. Üblich sind Maximalbeträge von 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises (TI bis 5 Prozent). Teilweise ist auch ein pauschaler Abzug in dieser Höhe zulässig. Wo der Abzug nicht in einem Gesetz oder in einer Verordnung klar festgelegt ist, können Sie gegen Nachweis (Rechnung der Makler:in und Zahlungsbeleg) auch höhere Kosten geltend machen. 

Vorfälligkeitsentschädigung darf angerechnet werden

Wer eine Festhypothek vorzeitig auflöst, muss in der Regel dem Kreditgeber eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Wird die aufgelöste Hypothek beim gleichen Kreditgeber durch eine andere ersetzt, gilt die Vorfälligkeitsentschädigung als steuerlich absetzbarer Schuldzins. Das ist etwa dann der Fall, wenn eine Festhypothek durch eine Saron Hypothek ersetzt wird.

Wird hingegen das Haus definitiv verkauft und die Hypothek deshalb ganz aufgelöst, ist die Abzugsfähigkeit als Schuldzins nicht gegeben. In solchen Fällen darf die Vorfälligkeitsentschädigung aber bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer vom Verkaufsgewinn abgezogen werden. 

Ort, Besitzdauer und Gewinn bestimmen den Steuerbetrag

Der grösste Unterschied zeigt sich bei den letztlich zu bezahlenden Steuern: Der Steuertarif ist je nach Kanton unterschiedlich hoch und orientiert sich meist an der Höhe des Verkaufsgewinns und an der Besitzdauer. Lediglich AG, AR, BS, FR, GE, UR, NW, OW, TG, TI, und VD wenden für die Grundstückgewinnsteuer einen proportionalen Tarif an. Hier wird also jeder Gewinn – unabhängig von seiner Höhe – zum gleichen Satz besteuert. Alle übrigen Kantone kennen einen progressiven Tarif, der je nach Höhe des Gewinns variiert.

Extrembeispiele (Stand 2023): SG besteuert einen Verkaufsgewinn von 200’000 Franken nach 20 Jahren noch immer mit satten 54'290 Franken. TI verlangt dafür nach 20 Jahren lediglich 12’000 Franken. BL und GR berücksichtigen auch die aufgelaufene Geldentwertung. Der Steuerbetrag sinkt meist über die Jahre – in Genf nach 25 Jahren gar bis auf null.

Fast alle Kantone verzichten auf die Besteuerung von Bagatellgewinnen. Meist beginnt die Besteuerung ab einem Gewinn von 4’000 oder 5’000 Franken. SO setzt die Minimalgrenze bei 12’000 Franken an, LU beginnt erst bei 13’000 Franken. 

Spezielle Berechnung bei langjährigem Immobilieneigentum

Bei Altbauten, die man seit Jahrzehnten besessen hat, wäre es nach einhelliger Auffassung ungerecht, den rein nominellen Millionengewinn voll zu besteuern. Eine rein schematische Berechnungsmethode würde bei solchen Verkäufen zu stossenden Ergebnissen führen. Ein sorgfältig und liebevoll unterhaltenes Haus aus dem 19. Jahrhundert kann heute Millionen wert sein, doch damals war es vielleicht für ein paar 10’000 Franken zu haben.

Darum gibt es in allen Kantonen Methoden, um bei der Ermittlung des Gewinns den Kaufkraftverlust des Frankens sowie die Preisentwicklung für ältere Liegenschaften zu kompensieren. Je nach Kanton gilt als Berechnungsgrundlage der Verkehrswert respektive Marktwert der Liegenschaft vor 10 bis 30 Jahren – auch wenn die Verkäufer:in das Haus viel früher bauen liess, gekauft oder geerbt hat. In BE und SG kann bei sehr alten Häusern gar der amtliche Steuerwert massgebend sein, der vor 50 Jahren galt.

Wie hoch der Marktwert einer Altliegenschaft vor 20 Jahren gewesen wäre, ist allerdings nicht einfach zu ermitteln. Denn eine Verkehrswertschätzung, die genau aus der fraglichen Zeit stammt, existiert normalerweise nicht. Berechnungsbasis ist darum behelfsmässig die Grundstücksgrösse, bei Stockwerkeigentum der Anteil am gemeinschaftlichen Land. Über den historischen Landwert geben kantonale Tabellen Auskunft.

Ergänzend kommt der damalige Gebäudeversicherungswert hinzu. Zusammen ergeben die beiden Faktoren den Liegenschaftswert beispielsweise vor 20 Jahren, von dem allerdings noch für jedes Jahr 0,5 Prozent Entwertung auf das Gebäude abgezogen werden müssen. Die Berechnung ist insgesamt so komplex, dass Fehler bei aller Sorgfalt der zuständigen Amtspersonen leicht passieren können. Ein Nachprüfen lohnt sich darum. 

Grundstückgewinnsteuer: Aufgeschoben ist nicht aufgehoben

Üblicherweise ist die Grundstückgewinnsteuer nach einem Verkauf umgehend fällig. Unter bestimmten Umständen wird die Steuer allerdings aufgeschoben. Das heisst: Sie ist dann erst beim nächsten Handwechsel geschuldet. Dies gilt insbesondere bei Ersatzbeschaffung, bei Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung oder zur Abgeltung güter- oder scheidungsrechtlicher Ansprüche.

Aufgelistet sind die möglichen Aufschubsgründe in Art. 12 des Steuerharmonisierungsgesetzes. Einzelne Kantone gehen jedoch darüber hinaus. So gestatten die Kantone AG, GE, SH und TG den Steueraufschub auch bei einem Verkauf der Liegenschaft an die Ehepartner:innen. Als einziger ermöglicht der Kanton AG den Aufschub sogar bei einem Verkauf an Blutsverwandte in auf- und absteigender Linie, insbesondere also an Eltern, Kinder oder Enkel.

Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung

Der vollständige Aufschub tritt jedoch nur dann in Kraft, wenn der volle Verkaufserlös wiederum in Wohneigentum in der Schweiz investiert wird. Die Grundstückgewinnsteuer wird erst fällig, wenn auch das Ersatzobjekt wieder verkauft wird.

Doch selbst das gilt nur im Prinzip: Erwerben die Verkäufer:innen erneut ein Ersatzobjekt, das sie selber bewohnen, wird die Grundstückgewinnsteuer erneut aufgeschoben. Die Steuer ist erst fällig, wenn das Haus ohne weitere Ersatzbeschaffung an einen Aussenstehenden geht. Der Aufschub gilt allerdings ausschliesslich für selbstgenutztes Wohneigentum, nicht aber für die Ferien- oder Zweitwohnung.

Aufschub ist nur befristet möglich

Die Frist für die Ersatzbeschaffung ist allerdings limitiert. Egal, ob Sie zuerst kaufen und dann verkaufen – oder umgekehrt: Zwischen den beiden Transaktionen dürfen in den meisten Kantonen höchstens zwei Jahre verstreichen, sonst verfällt das Recht auf Steueraufschub.

Die Kantone gewähren nur in Ausnahmefällen eine Fristverlängerung. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn sich ein Neubau unerwartet verzögert. So hält es der Grossteil der Kantone. Doch einige zeigen sich grosszügiger: SH gewährt eine Frist von drei Jahren, SZ sogar vier Jahre – unabhängig davon, ob zuerst gekauft oder verkauft wurde.

Unterschiedliche Fristen bei Kauf und Verkauf

Es gibt allerdings auch Kantone, die einen Unterschied machen, ob die Wohneigentümer:innen zuerst gekauft oder verkauft haben. So erlaubt AG zwischen Verkauf und Ersatzbeschaffung eine Frist von drei Jahren – allerdings nur zwei, wenn Sie die Ersatzliegenschaft bereits vorher erworben haben.

AI, AG und SG erlauben zwischen dem Verkauf und der Ersatzbeschaffung eine Frist von drei Jahren. Kauft man zuerst eine neue Liegenschaft und verkauft dann die alte, verkürzt sich die Frist in diesen Kantonen auf ein Jahr. 

Steueraufschub bei Erbgang und Erbvorbezug

Ein solcher Steueraufschub setzt auch ein, wenn beispielsweise Eltern ihre Liegenschaft durch Schenkung, Erbvorbezug oder Erbgang ihrer Tochter vermachen. Jetzt ist zwar die Tochter die neue Besitzerin, dennoch müssen die Eltern vorerst nicht zahlen, vorausgesetzt, ihre Tochter bewohnt das geerbte Haus selbst. Die Steuer wird erst fällig, wenn die Tochter das Elternhaus an Dritte verkauft. Wobei auch dann die Aufschubskette weitergeht, falls die Tochter wiederum eine Ersatzliegenschaft kauft und sie weiterhin selbst bewohnt.

Aufgeschoben werden auch die Handänderungs-, nicht aber die Notariatsgebühren. Um den vollen Aufschub zu erhalten, muss am neuen Ort dieselbe Person als Eigentümer:in eingetragen werden (sogenannte Subjektidentität). Ein Wechsel beispielsweise von Alleineigentum zu Gesamt- oder hälftigem Miteigentum hätte zur Folge, dass die Steuerbehörden den Aufschub nur noch für die Hälfte der Grundstückgewinnsteuer gewähren würden. 

Voller Aufschub nur, wenn der gesamte Gewinn reinvestiert wird

Und schliesslich gewähren die Steuerbehörden den Aufschub nur dann vollumfänglich, wenn Sie auch den gesamten Verkaufserlös wieder in neues Wohneigentum investieren. Sollten Sie nur einen Teil reinvestieren, sind zwei Fälle zu unterscheiden:

• Ist der neu investierte Betrag höher als die Anlagekosten des ehemaligen Wohneigentums, kommt es zu einem teilweisen Aufschub.
• Ist der Betrag niedriger, wird die gesamte Grundstückgewinnsteuer sofort fällig – einen Aufschub gibt es nicht.

Beratung durch Expert:innen lohnt sich

Die gesamte Materie rund um die Grundstückgewinnsteuer ist ausgesprochen komplex. Ein vertiefendes Beratungsgespräch bei PostFinance kann deshalb vor dem Verkauf einer Liegenschaft wertvoll sein.