Impôt sur les gains immobiliers en cas de vente d’un bien immobilier

Lorsque vous vendez votre maison ou votre appartement en copropriété, vous devez vous acquitter d’un impôt sur le gain auprès de l’administration fiscale du lieu où se trouve le bien. La base de calcul de cet impôt correspond au gain réalisé, autrement dit à la différence entre le prix auquel vous avez acheté le bien immobilier et le produit de sa vente. Dans le calcul de votre impôt, vous pouvez déduire tous les investissements qui ont permis d’accroître la valeur du bien. Il peut s’agir de la construction d’un garage, d’un jardin d’hiver ou encore de l’aménagement des combles. En additionnant le prix d’achat initial et les investissements visant à accroître la valeur du bien, on obtient les frais d’investissement.

Des frais d’investissement à justifier – à de rares exceptions

Vous devez produire les justificatifs des dépenses ayant permis d’accroître la valeur du bien, même si vous avez effectué vous-même les travaux. Il existe cependant deux exceptions pour les biens immobiliers anciens: dans les cantons d’Argovie et d’Obwald, il est possible de forfaitiser les frais d’investissement à partir de dix années de possession. Un forfait équivalant à 80% du produit de la vente s’applique alors. Le pourcentage forfaitaire baisse jusqu’à 65% au fur et à mesure que la durée de possession augmente.

Dans la plupart des ventes immobilières, l’application d’un forfait permettrait de payer moins d’impôts sur les gains que la déduction des frais d’investissement effectifs. Dans les autres cantons, les propriétaires immobiliers doivent rassembler toutes les factures des artisans ayant réalisé des travaux qui ont accru la valeur du bien immobilier – même si ces travaux remontent à plus de dix ans.

Des réglementations cantonales à étudier

Les dépenses qui entrent dans le cadre des frais d’investissement et qui peuvent donc être déduites diffèrent là aussi d’un canton à l’autre. Il peut donc être utile de consulter la réglementation cantonale en vigueur lorsque l’on vend un bien immobilier. Par exemple, les cantons de Glaris (GL), des Grisons (GR), de Schwytz (SZ) et d’Uri (UR) n’accordent aux contribuables la déduction pour les propres prestations augmentant la valeur du bien que si lesdites prestations ont été initialement imposées à titre de revenu.

Ce point est surtout important pour les artisans qui sont à leur compte. Ils peuvent en effet se facturer à eux-mêmes les dépenses, mais ils doivent les déclarer à titre de revenu pour leur entreprise. En revanche, les «bricoleuses et bricoleurs amateurs» de ces quatre cantons ne peuvent pas déduire de leur impôt sur les gains immobiliers leurs propres prestations augmentant la valeur du bien.

Coûts de projet vs. travaux de raccordement

Quel que soit le canton, il est possible de déduire les contributions à des travaux d’aménagement (chaussée, trottoir, canalisations) réalisés après coup et dont on bénéficie. Par contre, les coûts des travaux de projet et de raccordement aux réseaux publics (viabilisation) ne sont pas déductibles dans les cantons de Genève (GE), de Glaris (GL), de Saint-Gall (SG) et de Schaffhouse (SH).

Tous les autres cantons les autorisent, mais certains posent toutefois des conditions. Il faut par exemple que le projet ait été réalisé. Dans les cantons d’Argovie (AG), de Vaud (VD) et de Zoug (ZG), vous pouvez aussi déduire les frais d’établissement de cédules hypothécaires et d’estimations officielles de biens immobiliers. Les cantons d’Argovie (AG), de Bâle-Campagne (BL), des Grisons (GR), de Neuchâtel (NE), de Schwytz (SZ), du Tessin (TI), de Vaud (VD) et de Zoug (ZG) autorisent la déduction des frais d’établissement de contrats, tels que le contrat de vente ou le règlement de la propriété par étages. 

Respect des règles en matière de rénovation et de frais d’agence immobilière

Si, en tant que vendeuse ou vendeur, vous vous engagez à effectuer gratuitement des travaux de rénovation avant le transfert de propriété, vous pouvez déduire vos frais du bénéfice de la vente dans les cantons suivants: Argovie (AG), Appenzell Rhodes-Intérieures (AI), Appenzell Rhodes-Extérieures (AR), Berne (BE), Bâle-Campagne (BL), Jura (JU), Lucerne (LU), Obwald (OW), Saint-Gall (SG), Uri (UR), Vaud (VD) et Valais (VS). Quant aux droits de mutation et aux frais d’acte, ils sont déductibles dans les cantons d’Argovie (AG), de Bâle-Ville (BS), de Fribourg (FR), de Genève (GE), des Grisons (GR), du Jura (JU), de Lucerne (LU), de Neuchâtel (NE), de Saint-Gall (SG), de Soleure (SO), de Thurgovie (TG) et de Vaud (VD).

Les frais de l’agence immobilière engagée pour la vente du bien peuvent également être déduits à titre de dépenses. Les montants maximaux usuels sont de l’ordre de 2 à 3% du prix de vente (jusqu’à 5% dans le canton du Tessin (TI)). Dans certains cas, une déduction forfaitaire à hauteur de ce montant est autorisée. Lorsque la déduction n’est pas clairement définie dans une loi ou une ordonnance, vous pouvez aussi faire valoir des frais plus élevés sur présentation de justificatifs (facture de l’agence immobilière et justificatif de paiement). 

Prise en compte possible de l’indemnité de remboursement anticipé

En cas de résiliation anticipée d’une hypothèque fixe, une indemnité de remboursement anticipé est due au créancier. Si l’hypothèque résiliée est remplacée par une autre hypothèque souscrite auprès du même créancier, l’indemnité est considérée comme un intérêt passif déductible des impôts. C’est ce qui arrive lorsqu’une hypothèque fixe est remplacée par une hypothèque Saron.

En revanche, la déduction à titre d’intérêt passif n’est pas possible en cas de vente définitive du bien immobilier avec levée totale de l’hypothèque. Dans ce cas de figure, l’indemnité de remboursement anticipé peut toutefois être déduite du bénéfice de la vente lors du calcul de l’impôt sur les gains immobiliers. 

Caractère déterminant de la localité, la durée de possession et du gain

C’est au niveau du montant de l’impôt devant être payé au final que l’on constate les écarts les plus grands: le barème fiscal varie selon les cantons et se base le plus souvent sur le montant du gain réalisé sur la vente et la durée de possession. Seuls les cantons d’Argovie (AG), d’Appenzell Rhodes-Extérieures (AR), de Bâle-Ville (BS), de Fribourg (FR), de Genève (GE), de Nidwald (NW), d’Obwald (OW), de Thurgovie (TG), du Tessin (TI), d’Uri (UR) et de Vaud (VD) appliquent un barème proportionnel pour l’impôt sur les gains immobiliers. Chaque gain – indépendamment du montant – est donc imposé au même taux. Tous les autres cantons utilisent un barème progressif qui varie en fonction du montant du gain.

Exemples extrêmes enregistrés en 2023: au terme de vingt ans de possession, le canton de Saint-Gall (SG) exige toujours un impôt de 54’290 francs pour un gain de 200’000 francs, tandis que le canton du Tessin (TI), lui, ne réclame que 12’000 francs à durée de possession équivalente. Les cantons de Bâle-Campagne (BL) et des Grisons (GR) tiennent également compte de la dépréciation monétaire survenue entre-temps. Le montant de l’impôt diminue généralement au fil des ans – à Genève, il tombe même à zéro après vingt-cinq ans de possession.

Presque tous les cantons renoncent à imposer des gains de faible importance. Les gains ne sont généralement soumis à l’impôt qu’à partir de 4’000 ou 5’000 francs. Le canton de Soleure (SO) fixe la limite minimale à 12’000 francs, contre 13’000 pour Lucerne (LU).

Calcul spécial pour les propriétés immobilières détenues de longue date

S’agissant de bâtiments anciens détenus depuis des décennies, les avis sont unanimes: il serait injuste de taxer intégralement le gain purement nominal qui se chiffre en millions. En appliquant rigoureusement la méthode de calcul habituelle, on obtiendrait des résultats astronomiques pour de telles ventes. Une maison du XIXe siècle entretenue avec soin peut valoir des millions aujourd’hui, alors qu’elle a peut-être été acquise pour quelque 10’000 francs à l’époque.

C’est pour cette raison que tous les cantons ont élaboré des méthodes de calcul du gain réalisé sur la vente qui compensent la dépréciation du franc suisse et l’évolution des prix des biens immobiliers anciens. Selon le canton, le calcul repose sur la valeur vénale ou valeur de marché du bien immobilier à une période donnée – comprise entre dix et trente ans – même si cela fait bien plus longtemps que la vendeuse ou le vendeur a fait construire le bien, l’a acheté ou en a hérité. Dans les cantons de Berne (BE) et de Saint-Gall (SG), la valeur fiscale officielle en vigueur il y a cinquante ans peut même être déterminante pour des biens très anciens.

Cependant, déterminer la valeur de marché d’un bien ancien il y a vingt ans n’est pas évident. En effet, il n’existe généralement pas d’estimation de la valeur vénale de l’époque. Dans ce cas, il faut s’appuyer à titre indicatif sur la taille du terrain ou, en cas de propriété par étages, sur la part du terrain commun. Les tableaux cantonaux renseignent sur la valeur historique du terrain.

À cela s’ajoute la valeur de l’assurance bâtiment de l’époque. Ces deux facteurs donnent la valeur du bien il y a vingt ans par exemple. Il faut encore déduire de cette valeur 0,5% par année au titre de la dépréciation du bâtiment. En raison de la complexité du calcul, des erreurs peuvent facilement survenir malgré tout le soin apporté par les autorités compétentes. Cela vaut donc la peine de vérifier le résultat. 

Impôt sur les gains immobiliers: reporter n’est pas annuler

D’ordinaire, l’impôt sur les gains immobiliers est dû immédiatement après une vente. Mais il peut arriver qu’il soit reporté. Autrement dit: il n’est dû qu’au prochain changement de propriétaire. C’est notamment le cas pour un achat de remplacement, une succession, une avance sur héritage ou une donation, ou encore le règlement de prétentions découlant du régime matrimonial ou du droit de divorce.

Les motifs de report possibles sont énumérés à l’art. 12 de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes. Certains cantons vont toutefois plus loin: les cantons d’Argovie (AG), de Genève (GE), de Schaffhouse (SH) et de Thurgovie (TG) autorisent le report de l’impôt en cas de vente du bien immobilier à la conjointe ou au conjoint. Le canton d’Argovie (AG) est même le seul canton à permettre le report en cas de vente à des parents par le sang en ligne ascendante ou descendante (parents, enfants ou petits-enfants).

Report de l’impôt en cas d’achat de remplacement

Le report intégral n’est toutefois effectif que si le produit de la vente est entièrement réinvesti dans un logement en propriété en Suisse. L’impôt sur les gains immobiliers n’est dû que si le bien de remplacement est lui aussi revendu.

Mais dans les faits, si la vendeuse ou le vendeur rachète à nouveau un bien de remplacement et y habite, l’impôt sur les gains immobiliers est une fois de plus reporté. L’impôt n’est dû que si le bien est cédé à une tierce personne sans autre achat de remplacement. Par ailleurs, le report est valable exclusivement pour le logement en propriété destiné à un usage propre, et non pour la maison de vacances ou la résidence secondaire.

Un report limité dans le temps

Le délai pour l’achat de remplacement est lui aussi limité. Peu importe que vous achetiez d’abord et vendiez ensuite ou inversement: dans la plupart des cantons, il ne doit pas s’écouler plus de deux ans entre les deux transactions; passé ce délai, le droit au report de l’impôt est échu.

Les cantons n’accordent une prolongation de délai que dans de rares cas: par exemple si une nouvelle construction est brusquement retardée. La plupart des cantons respectent cette règle. Certains se montrent néanmoins plus généreux: le canton de Schaffhouse (SH) accorde ainsi un délai de trois ans, celui de Schwytz (SZ) va jusqu’à quatre ans – peu importe que l’on ait d’abord acheté ou vendu.

Délais différents en cas d’achat antérieur à la vente

Certains cantons font tout de même une différence selon que les propriétaires ont d’abord acheté ou vendu. Ainsi, le canton d’Argovie (AG) accorde un délai de trois ans entre la vente et l’achat de remplacement, mais ce délai n’est que de deux ans si vous avez acquis le bien de remplacement avant de vendre l’autre.

Les cantons d’Appenzell Rhodes-Intérieures (AI), d’Argovie (AG) et de Saint-Gall (SG) autorisent un délai de trois ans entre la vente et l’achat de remplacement. Toutefois, si l’on achète d’abord un nouveau bien immobilier et que l’on vend ensuite l’ancien, ces cantons réduisent le délai à un an. 

Report de l’impôt en cas de succession ou d’avance sur héritage

Ce genre de report s’applique également si, par exemple, des parents lèguent leur bien immobilier à leur fille par donation, avance sur héritage ou succession. Bien que leur fille soit devenue la nouvelle propriétaire, les parents n’ont pas à payer l’impôt immédiatement, pour autant que leur fille vive dans cette maison. L’impôt n’est dû que si elle vend la maison familiale à un tiers. Mais si elle achète un bien de remplacement et y habite, elle peut à nouveau bénéficier du report.

Les droits de mutation sont également reportés, mais pas les frais de notaire. Pour bénéficier du report intégral, la même personne doit être enregistrée comme propriétaire au nouveau lieu («identité de sujet»). En revanche, si l’on passe de la propriété individuelle à la propriété commune ou à la copropriété par moitié, les autorités fiscales n’accordent plus le report que pour la moitié de l’impôt sur les gains immobiliers. 

Report intégral uniquement en cas de réinvestissement de la totalité du gain

Enfin, les autorités fiscales n’accordent le report intégral que si vous réinvestissez également la totalité du produit de la vente dans un nouveau logement en propriété. Si vous n’en réinvestissez qu’une partie, il faut distinguer deux cas:

• Le montant réinvesti est supérieur aux frais d’investissement de l’ancien logement en propriété: le report est partiel.
• Le montant réinvesti est inférieur aux frais d’investissement de l’ancien logement en propriété: la totalité de l’impôt sur les gains immobiliers est immédiatement exigible – il n’y a pas de report possible.

Se faire conseiller, une sage précaution

L’impôt sur les gains immobiliers est un sujet extrêmement complexe. Un entretien de conseil approfondi chez PostFinance peut, par conséquent, s’avérer judicieux avant la vente d’un bien immobilier.