Imposta sugli utili da sostanza immobiliare in sede di vendita di un immobile

Se vendete la vostra casa o il vostro appartamento, dovrete pagare un’imposta sull’utile conseguito nel luogo in cui si trova l’immobile il cui calcolo si basa sulla differenza tra il prezzo d’acquisto iniziale e il ricavato della vendita. Ai fini del calcolo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare potete dedurre dall’utile tutti gli investimenti effettuati per incrementare il valore dell’immobile, ad esempio l’aggiunta di un garage, la realizzazione di un giardino d’inverno o l’ampliamento della mansarda in spazio abitativo. Il prezzo d’acquisto iniziale, sommato agli importi pagati per l’incremento del valore, determina i cosiddetti costi d’investimento.

Documentazione dei costi d’investimento: alcune eccezioni

I costi sostenuti per l’incremento del valore dell’immobile vanno sempre documentati, anche se i lavori sono stati eseguiti in prima persona. Per gli immobili storici esistono tuttavia due eccezioni: nei Cantoni AG e OW, a partire da una durata della proprietà di dieci anni, è possibile definire un importo forfettario per i costi d’investimento. Dopo tale periodo viene applicata un’aliquota pari all’80% del ricavato della vendita. Più aumenta la durata della proprietà, più si riduce la percentuale, fino a raggiungere il 65%. 

Nella maggior parte dei casi, l’importo forfettario consente di ridurre l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare rispetto alla deduzione dei costi d’investimento effettivi. Negli altri Cantoni, invece, occorre presentare tutte le fatture degli artigiani che hanno svolto lavori di incremento del valore dell’immobile, anche se effettuati decenni prima.

Regolamentazioni cantonali: conoscerne le specificità

Ciò che rientra esattamente nei costi d’investimento, ed è quindi deducibile, varia da Cantone a Cantone. Pertanto, quando si vende un immobile, è opportuno analizzare attentamente la regolamentazione cantonale in materia. Esempi: i Cantoni GL, GR, SZ e UR concedono la deduzione degli investimenti per l’incremento del valore effettuati dal contribuente solo se sono stati originariamente tassati come reddito.

Questo sistema è importante soprattutto per gli artigiani con un’attività in proprio i quali possono fatturarsi i costi, ma devono dichiararli come reddito dell’impresa. In questi quattro Cantoni, invece, i privati che eseguono lavori fai da te non possono dedurre questi investimenti dalle imposte.

Costi di progetto e lavori di collegamento: alcune differenze

Indipendentemente dal Cantone, è possibile dedurre i contributi per le migliorie (strade, marciapiedi, rete fognaria) realizzate a posteriori e di cui si beneficia. Tuttavia, i costi per i lavori di progettazione e il collegamento strutturale iniziale del proprio terreno non sono deducibili nei Cantoni GE, GL, SG e SH.

Tutti gli altri Cantoni consentono la deduzione, ma in alcuni casi con restrizioni, ad esempio solo a condizione che il progetto sia stato realizzato. Nei Cantoni AG, VD e ZG è possibile dedurre anche i costi per la costituzione di cartelle ipotecarie e per la valutazione ufficiale dell’immobile. I Cantoni AG, BL, GR, NE, SZ, TI, VD e ZG consentono la deduzione dei costi per l’elaborazione di contratti, ad esempio del contratto di vendita o del regolamento condominiale. 

Lavori di ristrutturazione e spese per intermediazioni: alcune regole

Se, in qualità di venditori, vi impegnate a eseguire a titolo gratuito ulteriori lavori di rinnovamento prima del trasferimento di proprietà, nei Cantoni AG, AI, AR, BE, BL, JU, LU, SG, OW, UR, VD e VS potete dedurre le spese dal ricavato della vendita. L’imposta sul passaggio di proprietà nonché i costi per la stesura dell’atto notarile possono essere dedotti nei Cantoni AG, BS, FR, GE, GR, JU, LU, NE, SG, SO, TG e VD.

Anche le spese per gli intermediari coinvolti nella vendita dell’immobile possono essere conteggiate come costi. Di norma si tratta di importi che raggiungono al massimo il 2-3% del prezzo di vendita (TI fino al 5%). A volte è ammessa anche una deduzione forfettaria pari a tale percentuale. Nei casi in cui la deduzione non sia chiaramente definita in una legge o in un’ordinanza, è possibile presentare anche costi superiori purché documentati (fattura dell’intermediario e giustificativo di pagamento).

Indennizzo per estinzione anticipata: possibilità di deduzione

Normalmente, chi disdice anticipatamente un’ipoteca fissa deve pagare al creditore un cosiddetto indennizzo per estinzione anticipata. Se si procede alla sostituzione con un’altra ipoteca presso lo stesso creditore, l’indennizzo per scadenza anticipata si considera un interesse sul debito detraibile a livello fiscale. Ciò accade, ad esempio, quando un’ipoteca fissa viene sostituita da un’ipoteca Saron.

Se, invece, l’immobile viene venduto con estinzione dell’ipoteca, non è prevista alcuna deducibilità come interesse sul debito. In questi casi, in sede di calcolo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare l’indennizzo per estinzione anticipata può però essere dedotto dal ricavato della vendita. 

Importo fiscale: luogo, durata della proprietà e utile come fattori determinanti

La principale differenza risulta nelle imposte dovute: la tariffa fiscale varia a seconda del Cantone e si basa di norma sull’importo dell’utile derivante dalla vendita e sulla durata della proprietà. Solo i Cantoni AG, AR, BS, FR, GE, UR, NW, OW, TG, TI, e VD applicano una tariffa proporzionale per l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, vale a dire che tutti gli utili vengono tassati con la stessa aliquota indipendentemente dall’importo. Tutti gli altri Cantoni applicano una tariffa progressiva, che varia a seconda dell’importo dell’utile.

Esempi estremi (aggiornati al 2023): dopo 20 anni, SG applica ancora un’imposta di ben 54’290 franchi su un utile da vendita di 200’000 franchi. TI, invece, dopo 20 anni incassa solo 12’000 franchi. BL e GR tengono conto anche della svalutazione monetaria sopravvenuta. Nella maggior parte dei casi l’importo fiscale diminuisce con il passare degli anni, a Ginevra dopo 25 anni si azzera del tutto.

Quasi tutti i Cantoni rinunciano a tassare utili di importo trascurabile, applicando la tassazione perlopiù a partire da 4’000 o 5’000 franchi. SO ha impostato la soglia minima a 12’000 franchi, LU invece a 13’000 franchi. 

Calcolo specifico per proprietà immobiliari di lunga durata

Nel caso di edifici storici di cui si detiene la proprietà da decenni, sarebbe ingiusto tassare in toto l’utile puramente nominale di milioni di franchi. Un sistema di calcolo puramente matematico porterebbe in questi casi a risultati inappropriati. A oggi una casa del XIX secolo conservata con cura può valere milioni di franchi sebbene al momento dell’acquisto sia costata qualche decina di migliaia di franchi. 

Per questo motivo, nella determinazione dell’utile tutti i Cantoni dispongono di metodi per compensare la perdita di potere d’acquisto del franco e l’andamento dei prezzi degli edifici storici. A seconda del Cantone, la base di calcolo può essere costituita dal valore venale o dal valore di mercato che l’immobile aveva da 10 a 30 anni prima, anche se la casa è stata costruita, acquistata o ereditata molto prima. Nei Cantoni BE e SG, in caso di edifici molto antichi può essere decisivo anche il valore fiscale ufficiale risalente a 50 anni prima.

Tuttavia, stimare il valore di mercato che un edificio storico poteva avere 20 anni fa è tutt’altro che facile. Infatti, di solito, non esiste una stima del valore di mercato risalente al periodo in questione. La base di calcolo è quindi costituita provvisoriamente dalle dimensioni del terreno e, nel caso delle proprietà per piani, dalla quota del fondo comune. Per determinare il valore storico di un terreno sono disponibili apposite tabelle cantonali.

A questo si aggiunge il valore assicurato dell’immobile all’epoca. Dai due fattori risulta il valore dell’immobile risalente ad esempio a 20 anni fa, da cui occorre dedurre ancora lo 0,5% di svalutazione per ogni anno. Alla fine il calcolo è così complesso che, nonostante l’attenzione prestata dai funzionari, è facile che si verifichino degli errori. Per tale motivo si consiglia di effettuare sempre un controllo. 

Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: casi di differimento

L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare è solitamente dovuta subito dopo la vendita. Tuttavia, in determinate circostanze viene differita e deve essere versata contestualmente al passaggio di proprietà. Questo vale in particolare in caso di acquisto sostitutivo, successione, anticipo di eredità o donazione oppure indennità di pretese fondate sul diritto patrimoniale o sul diritto del divorzio.

I motivi del differimento sono elencati all’articolo 12 della Legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni. Tuttavia, alcuni Cantoni vanno oltre. È il caso dei Cantoni AG, GE, SH e TG che concedono il differimento dell’imposta anche in caso di vendita dell’immobile alla o al coniuge. Il Cantone AG è l’unico a concedere il differimento perfino in caso di vendita a consanguinei in linea ascendente o discendente, in particolare a genitori, figli o nipoti.

Differimento dell’imposta in caso di acquisto sostitutivo

Il differimento completo entra in vigore solo se l’intero ricavato della vendita viene reinvestito in una abitazione di proprietà in Svizzera. L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare è dovuta solo dopo la vendita dell’immobile sostitutivo.

Tuttavia, anche questo vale solo in linea di principio: se i venditori acquistano un immobile sostitutivo per uso personale, l’imposta viene nuovamente differita ed è dovuta solo nel momento in cui l’abitazione viene venduta a terzi senza ulteriori acquisti sostitutivi. Il differimento si applica solo alle proprietà abitative a uso proprio e non alle residenze di vacanza o alle seconde case.

Differimento: attenzione ai termini

L’acquisto sostitutivo deve essere effettuato entro un determinato termine: non importa se l’acquisto precede la vendita o viceversa, nella maggior parte dei Cantoni se tra le due transazioni trascorrono più di due anni decade il diritto al differimento.

I Cantoni concedono un prolungamento del termine solo in casi eccezionali, ad esempio quando una nuova costruzione subisce ritardi inaspettati. Questa è la prassi nella maggior parte dei Cantoni, tuttavia alcuni si mostrano più magnanimi: SH concede un termine di tre anni, SZ perfino quattro anni, a prescindere che si effettui prima l’acquisto o la vendita.

Differenze dei termini in caso di acquisto e vendita

Alcuni Cantoni fanno una distinzione a seconda che si effettui prima l’acquisto o la vendita. Ad esempio, AG concede un periodo di tre anni tra la vendita e l’acquisto sostitutivo, ma solo due anni se l’immobile è già stato acquistato.

I Cantoni AI, AG e SG concedono un periodo di tre anni tra la vendita e l’acquisto sostitutivo. Tuttavia, se l’acquisto del nuovo immobile precede la vendita di quello vecchio, il periodo si riduce a un anno. 

Differimento dell’imposta in caso di successione e anticipo d’eredità

Il differimento dell’imposta si applica anche se, ad esempio, i genitori lasciano in eredità i loro beni alla figlia attraverso una donazione, un anticipo di eredità o una successione. Sebbene la proprietà sia passata alla figlia, in un primo momento i genitori non sono tenuti a pagare l’imposta, a condizione che la figlia abiti nella casa ereditata. L’imposta sarà dovuta nel momento in cui la casa sarà venduta a terzi. Ma anche in questo caso, se la figlia acquista un immobile sostitutivo a uso proprio, è possibile beneficiare del differimento.

Vengono differite anche le spese di trapasso, ma non le spese notarili. Per ottenere il differimento completo, nel nuovo luogo deve essere registrata come proprietaria la stessa persona (cosiddetta identità soggettiva). D’altra parte, in caso di passaggio da proprietà esclusiva a proprietà comune o comproprietà a metà, le autorità fiscali concedono il differimento solo per la metà dell’imposta. 

Differimento completo: solo in caso di reinvestimento degli utili complessivi

Infine, le autorità fiscali concedono il differimento completo solo se l’intero ricavato della vendita viene investito in una nuova proprietà abitativa. Se viene reinvestita solo una parte, si concretizzano due diverse fattispecie:

• Se l’importo reinvestito è superiore ai costi d’investimento dell’abitazione precedente, si ha un differimento parziale.
• Se l’importo è inferiore, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare è subito dovuta, vale a dire che non vi è alcun differimento

Consulenza con gli esperti: un aiuto prezioso

La materia riguardante l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare è estremamente complessa. Pertanto, prima della vendita di un immobile, può essere utile richiedere una consulenza presso PostFinance.