Die zweite Hypothek auf selbstbewohntem Wohneigentum ist der Teil Ihrer Finanzierung, den Sie von Gesetzes wegen amortisieren müssen. Die Höhe hängt vom Einsatz Ihres Eigenkapitals ab. Wenn Sie mehr als ein Drittel Ihres Wohneigentums aus der eigenen Tasche bezahlen, entfällt meistens die zweite Hypothek. Wir haben für Sie alles Wichtige zusammengefasst.
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Erstellt am 29.11.2023
2. Hypothek: Berechnung, Beispiel, Vor- und Nachteile
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, können Sie maximal 80 Prozent des Kaufpreises über eine Hypothek finanzieren. Den Anteil der Finanzierung am Immobilienwert nennt man Belehnung. Für die Belehnung über 65 Prozent gilt eine Amortisationspflicht. Das heisst, Sie müssen innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung so viel von Ihrer Hypothek zurückzahlen, dass die Finanzierung zwei Drittel des Verkehrswerts Ihrer Immobilie nicht überschreitet. Diesen Teil nennt man zweite Hypothek. Der restliche Teil Ihrer Finanzierung ist folglich die erste Hypothek.
Der Unterschied zwischen 1. und 2. Hypothek
Für beide Hypotheken haben Sie die Wahl zwischen der Festhypothek und der Saron Hypothek. Der Unterschied liegt in der Amortisation. Eine erste Hypothek müssen Sie nicht amortisieren, sofern der Hypothekarbetrag in der 1. Hypothek aufgrund Ihrer finanziellen Ausganglage tragbar ist. Die erste Hypothek beträgt maximal zwei Drittel (rund 67 Prozent) des Kaufpreises Ihrer Immobilie. Sie können eine erste Hypothek immer wieder erneuern, wenn diese abläuft. Wenn Sie das restliche Drittel Ihres Kaufs nicht vollständig mit Eigenkapital finanzieren können, kommt die zweite Hypothek zum Tragen. Da Sie auf jeden Fall mindestens 20 Prozent an Eigenkapital aufbringen müssen, beträgt diese also maximal rund 13 Prozent des Kaufpreises.
Finanzierung Ihres Wohneigentums
Ein Rechnungsbeispiel
| Aufteilung | Wert |
|---|---|
| Aufteilung Kaufpreis der Immobilie |
Wert CHF 1'000'000.– |
| Aufteilung Eingesetztes Eigenkapital (20%) |
Wert CHF 200'000.– |
| Aufteilung Benötigte Hypothek (80%) |
Wert CHF 800'000.– |
Davon:
| Aufteilung | Wert |
|---|---|
| Aufteilung 1. Hypothek (67% des Kaufpreises) |
Wert CHF 670'000.– |
| Aufteilung 2. Hypothek (13% des Kaufpreises) |
Wert CHF 130'000.– |
| Aufteilung Amortisation 2. Hypothek (über 15 Jahre oder bis Pensionierung) |
Wert CHF 8'667.– pro Jahr |
Eine 2. Hypothek ist kein Muss
Wenn Sie über genügend Eigenmittel verfügen, brauchen Sie keine zweite Hypothek. Dazu müssen Sie mindestens ein Drittel des Wohneigentums aus eigener Tasche bezahlen. Sie sparen sich dabei nicht nur die Kosten der Amortisation, sondern auch die Zinskosten. Wenn die die Belehnung niedrig ist, kann dies zudem einen positiven Einfluss auf die Zinskonditionen haben.
Vorteile der 2. Hypothek
Erstmal ermöglicht Ihnen die zweite Hypothek den Kauf eines Objekts, wenn Sie nur die mindest geforderten Eigenmittel einsetzen können oder wollen. Voraussetzung dafür ist die ausreichende Tragbarkeit. Ausserdem können Sie mit einer zweiten Hypothek Steuern sparen. Denn die höheren Zinskosten lassen sich vom steuerbaren Einkommen abziehen. Gleichzeitig können Sie die zweite Hypothek indirekt amortisieren und so mit einem Säule 3a-Konto ebenfalls Steuern sparen.
Nachteile der 2. Hypothek
Die zweite Hypothek ist eine so genannte zweitrangige oder nachrangige Hypothek. Das heisst, im Falle einer Zwangsverwertung des Hauses oder der Wohnung wird aus dem Verkaufserlös zuerst die erste Hypothek getilgt. Für die Tilgung der zweiten Hypothek reicht das Geld unter Umständen nicht mehr aus. Zweithypotheken sind für den Kreditgeber also mit einem höheren Verlustrisiko verbunden.
Sie haben Fragen zur 2. Hypothek?
Lassen Sie sich bei PostFinance rund ums Thema Hypotheken beraten. Unsere Finanzierungsexpert:innen sind gerne für Sie da. Ihren Termin für eine Hypothekenberatung in Ihrer Wunschfiliale vereinbaren Sie bequem über unser Kontaktformular.
Fragen und Antworten
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Die zweite Hypothek entfällt, sobald Sie mindestens ein Drittel des Kaufpreises einer Immobilie aus Eigenmitteln finanzieren.
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Sie müssen diese nach 15 Jahren, spätestens aber bis zum ordentlichen Pensionierungsalter abbezahlt haben. Die Amortisationsart (direkt oder indirekt) können Sie am Beratungsgespräch gerne näher besprechen.
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Die zweite Hypothek kann direkt oder indirekt amortisiert werden. Direkt heisst, dass Sie regelmässige Zahlungen zu Gunsten der Hypothek leisten und diese sich reduziert. Indirekt heisst, dass Sie in eine Vorsorgelösung der Säule 3a einzahlen, die erst bei Auflösung dieser Säule zur Tilgung der Hypothekarschuld verwendet wird. Die Hypothek bleibt also bis zur Tilgung gleich hoch.
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Die erste Hypothek, also der Kreditbetrag von maximal zwei Dritteln des Verkehrswerts (auch Marktwert genannt), muss nicht amortisiert werden, sofern die Tragbarkeit gegeben ist. Sie können diesen Finanzierungsanteil nach Ablauf der Laufzeit erneuern oder freiwillig zurückzahlen.
