29.11.2023
Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous pouvez financer au maximum 80% de son prix d’achat par une hypothèque. La part de financement de la valeur immobilière est appelée taux d’avance. Si ce taux est supérieur à 65%, une obligation d’amortissement s’applique. Autrement dit, vous devez rembourser votre hypothèque dans un délai de 15 ans ou au plus tard avant votre départ à la retraite, pour un montant tel que le financement ne dépasse pas deux tiers de la valeur vénale de votre bien. Cette part correspond à l’hypothèque de deuxième rang. La part restante de votre financement étant par conséquent l’hypothèque de premier rang.
Sur un logement habité en propre, l’hypothèque de deuxième rang correspond à la part du financement que la ou le propriétaire doit légalement amortir. Son montant dépend des fonds propres mobilisés. Si vous financez plus d’un tiers de votre propriété par vos propres moyens, vous n’avez généralement pas besoin d’une hypothèque de deuxième rang. Nous avons résumé pour vous les points les plus importants.
Pour les deux types d’hypothèque, vous avez le choix entre l’hypothèque fixe et l’hypothèque Saron. La différence réside dans l’amortissement. Une hypothèque de premier rang n’a pas à être amortie tant que le montant de l’hypothèque de premier rang peut être supporté par votre capacité financière. L’hypothèque de premier rang ne peut dépasser deux tiers (environ 67%) du prix d’achat de votre bien immobilier. Lorsqu’elle arrive à échéance, vous pouvez à chaque fois la renouveler. Si vous n’êtes pas en mesure de financer en intégralité le tiers restant avec des fonds propres, l’hypothèque de deuxième rang intervient. Comme vous devez absolument apporter au moins 20% de fonds propres, cette hypothèque de deuxième rang s’élève au maximum à environ 13% du prix d’achat.
| Répartition | Valeur |
|---|---|
| Répartition Prix d’achat du bien |
Valeur CHF 1’000’000.– |
| Répartition Fonds propres engagés (20%) |
Valeur CHF 200’000.– |
| Répartition Hypothèque nécessaire (80%) |
Valeur CHF 800’000.– |
Dont:
| Répartition | Valeur |
|---|---|
| Répartition Hypothèque de premier rang (67% du prix d’achat) |
Valeur CHF 670’000.– |
| Répartition Hypothèque de deuxième rang (13% du prix d’achat) |
Valeur CHF 130’000.– |
| Répartition Amortissement hypothèque de deuxième rang (sur 15 ans ou jusqu’à la retraite) |
Valeur CHF 8’667.– par année |
Si vous possédez suffisamment de fonds propres, vous n’avez pas besoin de souscrire une hypothèque de deuxième rang. Retenez simplement que vous devez financer au moins un tiers de votre logement de votre poche. Ce faisant, vous économisez non seulement les coûts liés à l’amortissement, mais aussi les frais d’intérêts. De plus, un taux d’avance bas peut avoir une influence positive sur les conditions d’intérêt.
D’une part, l’hypothèque de deuxième rang vous permet d’acheter un bien lorsque vous ne pouvez ou ne voulez engager que le minimum de fonds propres requis, à condition de présenter la capacité financière suffisante. D’autre part, cette solution vous permet de réaliser des économies fiscales, puisque les frais d’intérêts élevés peuvent être déduits du revenu imposable. Vous pouvez également amortir indirectement l’hypothèque de deuxième rang et économiser ainsi des impôts grâce à un pilier 3a.
L’hypothèque de deuxième rang est ce qu’on appelle une hypothèque de rang postérieur ou une deuxième hypothèque. Cela signifie qu’en cas de vente forcée de la maison ou de l’appartement, la première hypothèque sera remboursée avec le produit de la vente en premier lieu. Il se peut que vous n’ayez pas assez d’argent pour rembourser l’hypothèque de deuxième rang. De ce fait, les hypothèques de rang postérieur impliquent un risque de pertes plus important pour les créanciers.
PostFinance vous conseille sur les hypothèques. Nos spécialistes en financement se feront un plaisir de vous aider. Vous pouvez fixer un rendez-vous pour un conseil spécialisé dans la filiale de votre choix, en remplissant tout simplement notre formulaire de contact.
Une telle hypothèque n’est pas nécessaire lorsque vous financez au moins un tiers du prix d’achat de votre bien immobilier avec vos fonds propres.
Elle doit avoir été remboursée au bout de 15 ans, ou au plus tard avant l’âge ordinaire de départ à la retraite. Vous pourrez aborder le sujet du type d’amortissement (direct ou indirect) durant l’entretien-conseil.
Les hypothèques de deuxième rang peuvent être amorties directement ou indirectement. Un amortissement direct implique que vous procédiez à des paiements réguliers en faveur de l’hypothèque et que celle-ci diminue. Un amortissement indirect signifie que vous faites des versements dans une solution de prévoyance du pilier 3a, qui serviront à amortir la dette hypothécaire à la liquidation de ce pilier. L’hypothèque reste donc la même jusqu’à l’amortissement.
L’hypothèque de premier rang, c’est-à-dire le montant du crédit de maximum deux tiers de la valeur vénale (ou valeur de marché), ne doit pas impérativement être amortie tant que la capacité financière est garantie. Vous pouvez renouveler cette part de financement à l’échéance de l’hypothèque ou la rembourser si vous le souhaitez.
