Die Belehnung, auch Belehnungssatz genannt, bezeichnet das Verhältnis von Hypothek zu Belehnungswert der Immobilie. Aber was ist der Belehnungswert und wie hoch darf der Belehnungssatz maximal sein? Das und mehr erfahren Sie hier.
Die wenigsten Menschen verfügen über genügend eigene Mittel, um ein Eigenheim auf einen Schlag zu bezahlen. Also leihen sie sich Fremdkapital in Form einer Hypothek. Den Fremdkapital-Anteil am Belehnungswert nennt man Belehnung oder Belehnungssatz (in Prozent). Die Fremdkapital-Summe, die sich daraus ergibt, ist die Hypothek (in Franken).
Nun ist schon mehrmals der Begriff Belehnungswert gefallen. Was ist das genau? Der Belehnungswert ist jener Gesamtwert der Immobilie, den Kreditgeber als Grundlage für die Berechnung der Hypothek heranzieht.
Als Belehnungswert kommen zwei Werte in Frage: der Verkehrswert und der Kaufpreis. Der eine wird mittels Immobilienbewertung eruiert, der andere ist der effektiv zu zahlende Preis, den Käufer und Verkäufer ausgehandelt haben. Die beiden Werte können übereinstimmen, müssen aber nicht.
Welcher Wert nun konkret als Belehnungswert gilt, hängt davon ab, welches dieser drei Szenarien im gegebenen Fall zutrifft:
In den Szenarien 2 und 3 wird das sogenannte Niederstwertprinzip angewendet. Es besagt, dass der tiefere Wert aus Verkehrswert und Kaufpreis als Belehnungswert gilt.
| Wert | Szenario 1 | Szenario 2 | Szenario 3 |
|---|---|---|---|
| Wert Verkehrswert |
Szenario 1 CHF 800’000.– |
Szenario 2 CHF 800’000.– |
Szenario 3 CHF 800’000.– |
| Wert Kaufpreis |
Szenario 1 CHF 800’000.– |
Szenario 2 CHF 780’000.– |
Szenario 3 CHF 830’000.– |
| Wert Belehnungswert |
Szenario 1 CHF 800’000.– |
Szenario 2 CHF 780’000.– |
Szenario 3 CHF 800’000.– |
| Wert Maximales Fremdkapital |
Szenario 1 CHF 640’000.– (80% von CHF 800’000.–) |
Szenario 2 CHF 640’000.– (80% von CHF 800’000.–) |
Szenario 3 CHF 640’000.– (80% von CHF 800’000.–) |
| Wert Benötigtes Eigenkapital |
Szenario 1 CHF 160’000.– |
Szenario 2 CHF 156’000.– |
Szenario 3 CHF 190’000.– |
Im Szenario 3 wird deutlich, wie das Niederstwertprinzip für eine:n Käufer:in zum Problem werden kann. Liegt der effektive Preis nämlich über dem Verkehrswert, muss die Käufer:in mehr als 20 Prozent des Preises an eigenen Mitteln aufbringen. Denn der Kreditgeber steuert in diesem Fall nur 80 Prozent des (tieferen) Verkehrswerts und nicht 80 Prozent des effektiven Preises bei. Diese Finanzierungslücke muss die Käufer:in mit eigenem Geld schliessen.
Gemäss den «Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen» der Schweizerischen Bankiersvereinigung (Swiss Banking) sollten bei selbstgenutztem Wohneigentum mindestens 10 Prozent eigene Mittel eingebracht werden. In diesen 10 Prozent dürfen keine Gelder aus der Pensionskasse enthalten sein. Im Umkehrschluss heisst das, dass der Belehnungssatz maximal 90 Prozent betragen darf. In der Praxis werden aber in der Regel keine Finanzierungen mit einem Belehnungssatz von über 80 Prozent vergeben, es sei denn, es gibt Zusatzsicherheiten, zum Beispiel in Form von verpfändetem Vorsorgeguthaben.
Die Tragbarkeit ist neben dem Mindest-Eigenkapitalanteil von 20 Prozent die wichtigste Voraussetzung für eine Hypothekenvergabe. Um zu beurteilen, ob ein:e Kund:in die Tragbarkeitsanforderungen erfüllt, machen Finanzinstitute folgende Rechnung:
Zinsen (5% der Hypothek) + Amortisation + Nebenkosten (1% des Verkehrswerts) ≤ 1/3 des Bruttoeinkommens
Der Belehnungssatz hat Einfluss auf zwei Faktoren der Tragbarkeitsrechnung: die Zinsen und die Amortisation. Auf die Hypothekarzinsen wirkt der Belehnungssatz nur indirekt, über den Belehnungswert und die daraus resultierende Hypothekarsumme.
| Belehnungssatz | Belehnungswert | Hypothek | Kalkulatorische Zinsen/Jahr (5%) |
|---|---|---|---|
| Belehnungssatz 80% |
Belehnungswert CHF 800'000.– |
Hypothek CHF 640'000.– |
Kalkulatorische Zinsen/Jahr (5%) CHF 32'000.– |
| Belehnungssatz 80% |
Belehnungswert CHF 1'000'000.– |
Hypothek CHF 800'000.– |
Kalkulatorische Zinsen/Jahr (5%) CHF 40'000.– |
| Belehnungssatz 75% |
Belehnungswert CHF 800'000.– |
Hypothek CHF 600'000.– |
Kalkulatorische Zinsen/Jahr (5%) CHF 30'000.– |
| Belehnungssatz 75% |
Belehnungswert CHF 1'000'000.– |
Hypothek CHF 750'000.– |
Kalkulatorische Zinsen/Jahr (5%) CHF 37'500.– |
Auf die Amortisation hat der Belehnungssatz direkten Einfluss. Der Grund: Die Selbstregulierungsrichtlinien von Swiss Banking verlangen, dass die 2. Hypothek innerhalb von 15 Jahren und spätestens bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden muss. Unter der 2. Hypothek versteht man jenen Teil der Hypothek, der zwei Drittel (rund 67 Prozent) des Belehnungswerts übersteigt. Sie kann höchstens rund 13 Prozent betragen.
| Amortisation | Belehnungswert CHF 800'000.–, Belehnungssatz 80% | Belehnungswert CHF 800'000.–, Belehnungssatz 70% |
|---|---|---|
| Amortisation Hypothek total |
Belehnungswert CHF 800'000.–, Belehnungssatz 80% CHF 640'000.– (80% von CHF 800'000.–) |
Belehnungswert CHF 800'000.–, Belehnungssatz 70% CHF 560'000.– (70% von CHF 800'000.–) |
| Amortisation 1. Hypothek |
Belehnungswert CHF 800'000.–, Belehnungssatz 80% CHF 536’000.– (67% von CHF 800’000.–) |
Belehnungswert CHF 800'000.–, Belehnungssatz 70% CHF 536’000.– (67% von CHF 800’000.–) |
| Amortisation 2. Hypothek |
Belehnungswert CHF 800'000.–, Belehnungssatz 80% CHF 104'000.– (13% von CHF 800’000.–) |
Belehnungswert CHF 800'000.–, Belehnungssatz 70% CHF 24'000.– (3% von CHF 800’000.–) |
| Amortisation Jährliche Amortisation |
Belehnungswert CHF 800'000.–, Belehnungssatz 80% CHF 6933.– (CHF 104'000.– / 15 Jahre) |
Belehnungswert CHF 800'000.–, Belehnungssatz 70% CHF 1600.– (CHF 24'000.– / 15 Jahre) |
Je nach Belehnungssatz sind also mehr, weniger oder gar keine Rückzahlungen Pflicht, was sich direkt auf die Tragbarkeit auswirkt. Wenn der Belehnungssatz zum Beispiel von Anfang bei zwei Dritteln liegt, sind gar keine Amortisationen nötig.
Nehmen wir an, Sie haben Ihr Traumhaus gefunden. Verkehrswert und Preis betragen 1’000’000 Franken. Sie verfügen aber nur über 150’000 Franken Erspartes, was zu einem zu hohen Belehnungssatz führen würde:
Was können Sie tun, um die Finanzierung zu ermöglichen? Es gibt theoretisch zwei Möglichkeiten:
Schauen wir uns die beiden Möglichkeiten anhand von Beispielen genauer an:
Hier geht es um die Frage, wie weit sich der Belehnungswert (in diesem Fall der Preis) reduzieren müsste, damit das vorhandene Eigenkapital 20 Prozent ausmachen würde.
Sie müssten den Preis also von 1’000’000 Franken auf 750’000 Franken herunterhandeln, um eine Finanzierung zu ermöglichen. Ein schwieriges Unterfangen. Mehr Aussicht auf Erfolg hat vielleicht die zweite Möglichkeit.
In unserem Beispiel wären 50’000 Franken an zusätzlichen eigenen Mitteln nötig, um die Finanzierung zu retten:
Prüfen Sie, ob es Eigenkapitalquellen gibt, die Sie noch nicht erschlossen haben. Möglich ist zum Beispiel ein Vorbezug oder eine Verpfändung der Pensionskasse oder der Säule 3a. Auch Erbvorzüge oder Schenkungen innerhalb der Familie könnten helfen, die Lücke zu schliessen.
Prüfen Sie, ob es Eigenkapitalquellen gibt, die Sie noch nicht erschlossen haben. Möglich ist zum Beispiel ein Vorbezug oder eine Verpfändung der Pensionskasse oder der Säule 3a. Auch Erbvorzüge oder Schenkungen innerhalb der Familie könnten helfen, die Lücke zu schliessen.
Wenn Sie weitergehende Fragen zur Belehnung oder anderen Themen rund um die Finanzierung haben, wenden Sie sich an unsere Expert:innen. Die Beratung ist kostenlos und unverbindlich.
Zu Beginn darf sie 80 Prozent des Belehnungswerts betragen. Nach 15 Jahren respektive spätestens bei der Pensionierung des Hypothekarnehmers muss sie auf zwei Drittel des Belehnungswertes reduziert worden sein.
Die Finanzierung von Renditeliegenschaften ist strenger geregelt als bei selbstbewohnten Objekten: Der maximale Belehnungssatz liegt bei 75 Prozent und er muss innerhalb von 10 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert werden.
Bei der Belehnung handelt es sich um einen relativen Wert (Fremdkapital: Belehnungswert in Prozent) und bei der Hypothek um einen absoluten Wert (in Franken).
