29.11.2023
Se acquistate un immobile, potete finanziare con un’ipoteca fino all’80% del prezzo d’acquisto. La quota del finanziamento rispetto al valore immobiliare è chiamata «grado di anticipo». Se quest’ultimo è superiore al 65% scatta l’obbligo di ammortamento. Ciò significa che entro 15 anni o al più tardi al momento del pensionamento dovete rimborsare una certa percentuale dell’ipoteca facendo in modo che il finanziamento non superi i due terzi del valore venale dell’immobile. Questa quota viene chiamata ipoteca di secondo grado, mentre la rimanenza del finanziamento è di conseguenza l’ipoteca di primo grado.
L’ipoteca di secondo grado su un una proprietà abitativa a uso proprio è la parte del finanziamento che va ammortizzata per legge. Il suo ammontare dipende dall’impiego del capitale proprio. Se pagate di tasca vostra più di un terzo del prezzo della vostra abitazione di proprietà, nella maggior parte dei casi non avrete bisogno di questo tipo di ipoteca. Di seguito trovate una sintesi dei punti più importanti.
Per entrambe le ipoteche potete scegliere fra l’ipoteca fissa e l’ipoteca Saron. La differenza risiede nell’ammortamento. Non è necessario che ammortizziate un’ipoteca di primo grado se la vostra situazione finanziaria iniziale vi consente di sostenerne il relativo importo. L’ipoteca di primo grado ammonta al massimo a due terzi (circa il 67%) del prezzo d’acquisto del vostro immobile e può essere rinnovata ogni volta che scade. Se non riuscite a finanziare completamente il terzo rimanente dell’acquisto con capitale proprio, entra in gioco l’ipoteca di secondo grado. Dato che in ogni caso dovete coprire almeno il 20% del prezzo d’acquisto con capitale proprio, essa equivale al massimo al 13% circa del prezzo dell’immobile.
| Suddivisione | Valore |
|---|---|
| Suddivisione Prezzo d’acquisto dell’immobile |
Valore CHF 1’000’000.00 |
| Suddivisione Capitale proprio impiegato (20%) |
Valore CHF 200’000.00 |
| Suddivisione Ipoteca necessaria (80%) |
Valore CHF 800’000.00 |
Di cui:
| Suddivisione | Valore |
|---|---|
| Suddivisione Ipoteca di primo grado (67% del prezzo d’acquisto) |
Valore CHF 670’000.00 |
| Suddivisione Ipoteca di secondo grado (13% del prezzo d’acquisto) |
Valore CHF 130’000.00 |
| Suddivisione Ammortamento ipoteca di secondo grado (su 15 anni o entro il pensionamento) |
Valore CHF 8’667.00 all’anno |
Se disponete di un capitale proprio sufficiente non avete bisogno di un’ipoteca di secondo grado, ma dovete pagare di tasca vostra almeno un terzo del valore dell’abitazione. In questo caso, oltre che sui costi di ammortamento, risparmierete anche sugli oneri degli interessi. Inoltre un grado di anticipo basso può influenzare positivamente le condizioni dei tassi d’interesse.
In primo luogo un’ipoteca di secondo grado vi consente di acquistare un immobile se potete o volete utilizzare il capitale proprio solo entro il minimo richiesto per legge. Ciò è possibile a condizione che abbiate una sufficiente solvibilità. Inoltre, con un’ipoteca di secondo grado potete risparmiare sulle imposte. I maggiori oneri degli interessi sono infatti detraibili dal reddito imponibile. Contemporaneamente potete ammortizzare indirettamente tale ipoteca, beneficiando al contempo di un’agevolazione fiscale, tramite un conto del pilastro 3a.
L’ipoteca di secondo grado è una cosiddetta ipoteca di rango posteriore o successiva. Ciò significa che in caso di vendita forzata della casa o dell’appartamento, il ricavato della vendita viene utilizzato per estinguere dapprima l’ipoteca di primo grado. In alcune circostanze, può succedere che il denaro non sia quindi sufficiente ad ammortizzare l’ipoteca di secondo grado. Motivo per cui questo tipo di ipoteche sono associate a un maggior rischio di perdita per il creditore.
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L’ipoteca di secondo grado non è necessaria se si finanzia con fondi propri almeno un terzo del prezzo d’acquisto di un immobile.
Il rimborso deve avvenire dopo 15 anni, ma al più tardi entro l’età ordinaria di pensionamento. Durante un colloquio di consulenza potete analizzare più nel dettaglio i diversi tipi di ammortamento (ammortamento diretto o indiretto).
Un’ipoteca di secondo grado può essere ammortizzata in modo diretto o indiretto. Nel primo caso vengono effettuati pagamenti regolari a vantaggio dell’ipoteca, che così si riduce. Nel secondo si eseguono invece dei versamenti in una soluzione previdenziale del pilastro 3a che permetteranno di ridurre il debito ipotecario solo allo scioglimento del pilastro. L’ipoteca rimane pertanto invariata fino all’ammortamento.
Se la sostenibilità è garantita, l’ipoteca di primo grado, ossia l’importo del credito pari a un massimo di due terzi del valore venale (noto anche come valore di mercato), non deve essere necessariamente ammortizzata. Potete rinnovare questa quota di finanziamento dopo la scadenza o rimborsarla volontariamente.
