Wenn das Niederstwertprinzip zum Fallstrick wird

Eine Immobilie – zwei Werte

Es gibt verschiedene Arten der Immobilienbewertung. Zu den wichtigsten gehören der Kaufpreis (oder Verkaufswert) und der Verkehrswert (oder Marktwert). 

Der Kaufpreis ist der effektiv ausgehandelte Preis, den die Käufer:in der Verkäufer:in bezahlt.

Der Verkehrswert hingegen ist jener Preis, der beim Verkauf einer Immobilie gemäss Expertenschätzung bei normalen Marktverhältnissen erzielt werden könnte. Er ist also ein reiner Schätzwert und beruht auf mehr oder weniger objektiven Kriterien.

Kreditgeber nehmen immer ihre eigene Verkehrswertschätzung vor, wenn sie eine Hypothek vergeben.

Niederstwertprinzip: der tiefere Wert gilt als Belehnungswert

Im Idealfall stimmen Verkaufswert und Verkehrswert überein. Aber das tun sie nicht immer. Doch auf welchem Wert stützt der Kreditgeber dann die Berechnung der Finanzierung?

Jetzt kommt das Niederstwertprinzip ins Spiel: Es besagt, dass der tiefere Wert von beiden als Belehnungswert gilt – mit entsprechenden Auswirkungen auf den erforderlichen Eigenmittelanteil.

Das Niederstwertprinzip greift also in folgenden zwei Szenarien:

1. Der Verkehrswert liegt über dem Kaufpreis, was einen kleineren Eigenkapitalanteil zur Folge hat.
   
2. Der Verkehrswert liegt unter dem Kaufpreis, was einen grösseren Eigenkapitalanteil zur Folge hat.

Schauen wir uns diese Szenarien des Niederstwertprinzips genauer an.

Verkehrswert liegt über dem Kaufpreis

Wenn der Kreditgeber Ihre Wunschimmobilie höher bewertet als die Verkäufer:in, ist für Sie alles in Butter: Der Kreditgeber kann Ihnen 80 Prozent des Verkaufswerts/Kaufpreises finanzieren.

Beispiel

• Verkaufswert, effektiver Kaufpreis, CHF 1’000’000.–
• Verkehrswert gemäss Kreditgeberschätzung, CHF 1’100’000.–
• Maximale Hypothek (80% von Verkaufswert CHF 1’000’000.–), CHF 800’000.–
• Mindest-Eigenkapitalanteil (CHF 1’000’000.– – CHF 800’000.–), CHF 200’000.–

In diesem Beispiel liegt der minimale Eigenkapitalanteil effektiv bei 28 Prozent.

Wie viele Eigenmittel benötigen Sie im Minimum?

Rechnen Sie mit unserem Hypothekenrechner aus, wie viel Eigenmittel Sie für das gewünschte Eigenheim minimal benötigen. Oder vereinbaren Sie einen Termin für ein persönliches Gespräch. Wir beraten Sie gerne in Ihrer Wunschfiliale. 

Mehr zum Thema