Quando il principio del valore più basso si trasforma in una trappola

Un immobile, due valori

Esistono diversi tipi di valutazione immobiliare. Tra le principali vi sono il prezzo d’acquisto (o valore di vendita) e il valore venale (o valore di mercato). 

Il prezzo d’acquisto è il prezzo effettivamente negoziato che l’acquirente paga a chi vende.

Il valore venale, invece, è il prezzo che si potrebbe conseguire sul mercato con la vendita di un immobile secondo i calcoli degli esperti in normali condizioni di mercato. Si tratta quindi di un valore puramente stimato che si basa su criteri più o meno oggettivi.

I creditori eseguono sempre una propria stima del valore venale prima di concedere un’ipoteca.

Il principio del valore più basso: il valore più basso funge da valore di anticipo

Idealmente il valore di vendita e il valore di mercato dovrebbero coincidere, tuttavia non è sempre così. Ma su quale valore si basa il creditore per calcolare il finanziamento?

È qui che entra in gioco il principio del valore più basso, secondo il quale il valore di anticipo corrisponde al valore più basso tra quello di vendita e di mercato, il che influisce sulla quota di fondi propri necessaria per l’acquisto.

I possibili scenari in cui si applica il principio del valore più basso sono due:

1. Quando il valore venale è superiore al prezzo d’acquisto, determinando una quota di fondi propri più bassa;
2. Quando il valore venale è inferiore al prezzo d’acquisto, facendo aumentare la quota di capitale proprio.

Analizziamo più attentamente entrambe le situazioni.

Il valore venale è superiore al prezzo d’acquisto

Se il creditore fornisce una stima del valore dell’immobile che desiderate acquistare superiore a quella di chi vende, per voi andrà tutto liscio in quanto potrà finanziarvi l’80% del valore di vendita / prezzo d’acquisto.

Esempio

• Valore di vendita, prezzo d’acquisto effettivo, CHF 1’000’000.–
• Valore venale in base alla valutazione del creditore, CHF 1’100’000.–
• Ipoteca massima (80% del valore di vendita CHF 1’000’000.–), CHF 800’000.–
• Quota minima di fondi propri (CHF 1’000’000.– – CHF 800’000.–), CHF 200’000.–

In quest’esempio la quota minima effettiva di fondi propri è pari al 28%.

Qual è la quota minima di fondi propri di cui avete bisogno?

Utilizzate il nostro calcolatore ipotecario per determinare la quota minima di fondi propri di cui dovete disporre per acquistare la casa che avete scelto. Oppure fissate un appuntamento per una consulenza personalizzata: saremo lieti di incontrarvi nella filiale che preferite. 

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