Quand le principe de la valeur la plus basse se transforme en piège

Un bien immobilier − deux valeurs

Il existe différentes méthodes d’estimation immobilière. Parmi les principales, citons le prix d’achat (ou valeur réalisable) et la valeur vénale (ou valeur de marché). 

Le prix d’achat est le prix effectivement négocié, que la partie acquéreuse paie à la partie vendeuse.

La valeur vénale représente le prix qui, selon une estimation d’experts, pourrait être atteint lors de la vente d’un bien immobilier dans des conditions de marché normales. Il s’agit donc d’une valeur strictement estimative, qui repose sur des critères plus ou moins objectifs.

Les créanciers procèdent toujours à leur propre estimation de la valeur vénale avant d’octroyer une hypothèque.

Principe de la valeur la plus basse: la valeur la plus basse sert de valeur de nantissement

Dans l’idéal, la valeur réalisable et la valeur vénale concordent. Mais ce n’est pas toujours le cas. Sur quelle valeur le créancier s’appuie-t-il par conséquent pour calculer le financement?

C’est là que le principe de la valeur la plus basse entre en jeu. Selon ce principe, c’est la valeur la plus basse entre la valeur réalisable et la valeur vénale qui sert de valeur de nantissement, ce qui a des répercussions sur la part de fonds propres nécessaires.

Le principe de la valeur la plus basse peut donc avoir pour corollaire les deux scénarios suivants:

1. La valeur vénale est supérieure au prix d’achat, ce qui induit une part de fonds propres plus faible
   
2. La valeur vénale est inférieure au prix d’achat, ce qui augmente la part de fonds propres nécessaires

Examinons ces deux scénarios d’un peu plus près.

La valeur vénale est supérieure au prix d’achat

Lorsque le créancier estime le bien immobilier de vos rêves à un montant plus élevé que la partie vendeuse, vous êtes du bon côté de la barrière: le créancier peut vous financer 80% de la valeur réalisable/du prix d’achat.

Exemple

• Valeur réalisable, prix d’achat effectif, CHF 1’000’000.–
• Valeur vénale selon estimation du créancier, CHF 1’100’000.–
• Hypothèque maximale (80% de la valeur réalisable CHF 1’000’000.–), CHF 800’000.–
• Part de fonds propres minimale (CHF 1’000’000.– – CHF 800’000.–), CHF 200’000.–

Dans cet exemple, la part de fonds propres minimale est en réalité de 28%.

De combien de fonds propres avez-vous au minimum besoin?

Faites appel à notre calculateur d’hypothèques pour estimer le montant minimal de fonds propres dont vous avez besoin pour financer le bien immobilier de votre choix. Ou prenez rendez-vous pour un entretien personnalisé. Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller dans la filiale de votre choix. 

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