Valore di anticipo = rapporto tra capitale di terzi e valore di anticipo

Sono pochissime le persone che dispongono di capitale proprio a sufficienza per pagare una casa in un’unica soluzione. Per questo, molti acquirenti prendono in prestito capitale di terzi sotto forma di ipoteca. Il grado di anticipo o valore di anticipo (espresso in percentuale) corrisponde alla quota del capitale di terzi rispetto al valore di anticipo. La somma del capitale di terzi risultante è l’ipoteca (espressa in franchi).

Cos’è il valore di anticipo?

Finora abbiamo menzionato più volte il termine «valore di anticipo» Ma che cos’è di preciso? Il valore di anticipo corrisponde al valore complessivo dell’immobile che il creditore utilizza come base per il calcolo dell’ipoteca.

Esistono due possibili valori di anticipo: il valore venale e il prezzo d’acquisto. Il primo viene determinato mediante una valutazione dell’immobile, l’altro rappresenta il prezzo effettivo da pagare concordato da acquirente e venditore. I due valori possono, ma non devono necessariamente coincidere.

Il valore di anticipo effettivo dipende da quale dei tre seguenti scenari si applica nel caso specifico:

• Scenario 1: il valore venale e il prezzo d’acquisto sono identici: valore di anticipo = valore venale / prezzo d’acquisto
• Scenario 2: il prezzo d’acquisto è inferiore al valore venale: valore di anticipo = prezzo d’acquisto
• Scenario 3: il valore venale è inferiore al prezzo d’acquisto: valore di anticipo = valore venale

Negli scenari 2 e 3 si applica il cosiddetto principio del valore più basso, per cui il valore di anticipo corrisponde al valore più basso tra il valore venale e il prezzo d’acquisto.

Lo scenario 3 mostra chiaramente come il principio del valore più basso possa diventare un problema per l’acquirente. Se il prezzo effettivo è superiore al valore venale, l’acquirente deve coprire più del 20% del prezzo tramite fondi propri. In questo caso, infatti, il creditore contribuisce solo all’80% del valore venale (inferiore) e non all’80% del prezzo effettivo. L’acquirente deve colmare questa lacuna di finanziamento di tasca propria.

Qual è il limite del grado di anticipo?

Secondo le «Direttive concernenti i requisiti minimi per i finanziamenti ipotecari» emanate dall’Associazione dei banchieri svizzeri (SwissBanking), per le proprietà abitative a uso proprio è necessario che l’acquirente metta a disposizione una quota di capitale proprio pari almeno al 10%. Questo 10% non deve comprendere denaro della cassa pensioni. Ciò significa che, inversamente, il tasso di anticipo non può superare il 90%. Tuttavia, la consuetudine vuole che non vengano concessi finanziamenti con un tasso di anticipo superiore all’80%, a meno che non vi siano garanzie aggiuntive, ad esempio sotto forma di avere previdenziale costituito in pegno.

Qual è il rapporto tra tasso di anticipo e sostenibilità?

Oltre alla quota minima di capitale proprio del 20%, la sostenibilità è il requisito più importante per la concessione di un’ipoteca. Per valutare se una o un cliente soddisfa i requisiti di sostenibilità, gli istituti finanziari effettuano il seguente calcolo:

interessi (5% dell’ipoteca) + ammortamento + spese accessorie (1% del valore venale) ≤ 1/3 del reddito lordo

Il tasso di anticipo incide su due fattori del calcolo di sostenibilità: gli interessi e l’ammortamento. Il tasso di anticipo influisce solo indirettamente sugli interessi ipotecari, attraverso il valore di anticipo e la somma ipotecaria risultante. 

Il tasso di anticipo incide direttamente sull’ammortamento. Ciò avviene perché le direttive di autoregolamentazione di SwissBanking prevedono che l’ipoteca di secondo grado debba essere rimborsata entro 15 anni e al più tardi entro il pensionamento. Questo tipo di ipoteca corrisponde alla quota ipotecaria che supera i due terzi (il 67% circa) del valore di anticipo, potendo arrivare a un massimo del 13% circa.

A seconda del tasso di anticipo i rimborsi obbligatori possono essere maggiori, minori o nulli, il che ha un impatto diretto sulla sostenibilità. Ad esempio, se il tasso di anticipo all’inizio è di due terzi, non sono necessari ammortamenti.

Tasso di anticipo troppo elevato? Ecco cosa potete provare a fare.

Supponiamo che abbiate trovato la casa dei vostri sogni. Il valore venale e il prezzo ammontano a 1’000’000 franchi. Tuttavia disponete solo di 150’000 franchi di risparmi, il che richiederebbe un tasso di anticipo troppo elevato.

• Valore di anticipo: CHF 1’000’000.00
• Capitale proprio disponibile: CHF  150’000.00
• Capitale di terzi necessario: CHF  850’000.00
• Tasso di anticipo: 85% (troppo elevato!)

Cosa potete fare per rendere possibile il finanziamento? In teoria ci sono due opzioni:

• negoziare un prezzo al ribasso;
• reperire ulteriore capitale proprio.

Analizziamo più da vicino entrambe le opzioni sulla base di esempi concreti.

Opzione 1: negoziare il prezzo al ribasso

Si tratta di capire di quanto dovrebbe diminuire il valore di anticipo (in questo caso il prezzo) affinché il capitale proprio disponibile costituisca il 20%. 

• Capitale proprio disponibile (= 20%): CHF 150’000.00
• Valore di anticipo auspicato (= 100%): CHF 750’000.00

Per poter ottenere un finanziamento, dovreste far abbassare il prezzo da 1’000’000 a 750’000 franchi. Un’impresa difficile. La seconda opzione potrebbe avere maggiori possibilità di successo.

Opzione 2: reperire ulteriore capitale proprio

Nel nostro esempio, sarebbero necessari ulteriori fondi propri pari a 50’000 franchi per salvare il finanziamento.

• Valore di anticipo: CHF 1’000’000.00
• Capitale proprio necessario (20%): CHF 200’000.00
• Capitale proprio disponibile: CHF 150’000.00
• Capitale proprio mancante: CHF 50’000.00

Verificate se esistono fonti di capitale proprio non ancora sfruttate. È possibile, ad esempio, ricorrere a un prelievo anticipato o a una costituzione in pegno dalla cassa pensioni o del pilastro 3a. Anche gli anticipi di eredità o le donazioni all’interno della famiglia potrebbero contribuire a colmare la lacuna.

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Verificate se ci sono fonti di capitale proprio a cui non avete ancora attinto. È possibile, ad esempio, ricorrere a un prelievo anticipato o a una costituzione in pegno dalla cassa pensioni o del pilastro 3a. Anche gli anticipi di eredità o le donazioni all’interno della famiglia potrebbero contribuire a colmare la lacuna.

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