Logement en propriété hors mariage

Prenons l’exemple d’un couple qui vit une belle histoire d’amour. L’un et l’autre ont eu des enfants de relations précédentes et un remariage ne les tente pas beaucoup. En revanche, ils ont très envie de vivre ensemble, de préférence dans un logement dont ils seraient tous deux propriétaires. Mais cela est-il possible sans être mariés? Les spécialistes sont unanimes: aujourd’hui, plus rien ne s’oppose à une vie commune dans un logement en propriété, pas même l’absence de certificat de mariage. Il est toutefois recommandé de prendre certaines précautions et de consigner ce qui a été convenu d’un commun accord.

La propriété exclusive a le mérite de la clarté mais crée un déséquilibre

Les deux partenaires ont trouvé l’appartement ou la maison de leur rêves mais qui, au sein du couple, va l’acheter? Une seule personne ou les deux, conjointement? Comment faut-il procéder précisément? La propriété exclusive est la solution la plus simple: vous ou votre partenaire êtes le seul acquéreur et vous inscrivez en tant que tel dans le registre foncier.

Cette solution convient en particulier lorsque seule l’une des deux personnes souhaite ou peut investir des fonds propres dans le bien immobilier. La ou le partenaire peut alors s’engager dans le projet en contractant un prêt ou signer, en plus ou à la place de ce prêt, un contrat de location régissant les droits et les obligations des deux parties. Vous pouvez notamment indiquer dans le contrat si un loyer est dû et, le cas échéant, en spécifier le montant, ou préciser si les aspects financiers sont réglés différemment.

La propriété exclusive n’empêche pas la ou le partenaire de répondre solidairement des engagements pris en cas de souscription d’une hypothèque. Au besoin, cela peut améliorer la capacité financière, car le revenu de la ou du partenaire est pris en considération dans le calcul de celle-ci. Cependant, la banque ne tient généralement pas compte des loyers perçus dans le cadre du contrat de location conclu avec la ou le partenaire.

En cas de séparation ou de décès de la ou du propriétaire, le contrat peut être résilié dans le respect des délais ordinaires.

Pour protéger votre partenaire, vous pouvez lui accorder, en votre qualité de propriétaire, un droit d’habitation qui continuera de s’appliquer après votre décès. Autre possibilité: vous faites de votre partenaire l’héritière ou l’héritier de votre bien immobilier, en veillant toutefois à respecter les droits de vos héritiers réservataires.

La copropriété quand les deux partenaires souhaitent investir des fonds

Souvent, les deux partenaires souhaitent participer à l’acquisition du bien immobilier, même s’ils ne veulent ou ne peuvent pas investir le même montant. Dans ce cas, le logement en propriété est généralement inscrit au registre foncier au prorata, par exemple avec des parts de 30% et de 70% du prix d’acquisition. Les futurs frais d’entretien et de rénovation devront aussi être supportés en fonction de cette quote-part. Sur la base de cette quote-part également, vous pouvez par ailleurs déduire de vos impôts les frais d’entretien et les intérêts passifs. À noter que les deux partenaires répondent intégralement du prêt hypothécaire, quelle que soit leur quote-part.

Il arrive fréquemment que les partenaires choisissent une quote-part qui ne correspond pas à leur apport effectif de capital. Pour disposer des mêmes droits et obligations, les couples non mariés font inscrire au registre foncier une copropriété à parts égales. En cas de séparation ou de décès de l’une des deux personnes, la quote-part effective devra alors être déterminée. Il peut s’avérer très utile de fixer cette répartition effective dans un contrat de concubinage ou dans le contrat d’achat.

Les copropriétaires sont libres de vendre leur quote-part indépendamment de l’autre personne. Ils doivent cependant concéder un droit de préemption à leur partenaire. Ce cas ne se présentera toutefois presque jamais dans la réalité, car rares sont les personnes qui sont prêtes à acheter une copropriété. En cas de décès, la personne survivante a également un droit de préemption.

La propriété commune confère les mêmes droits et obligations

Dans le cadre de la propriété commune, le logement (appartement ou maison) appartient aux deux personnes, quel que soit le montant de leur apport respectif. Cela vaut également pour l’accroissement de la valeur du bien immobilier. S’agissant du logement en propriété, le couple prend toujours des décisions conjointes. En cas de vente ou de souscription d’une hypothèque, les deux partenaires doivent donner leur accord. En cas de décès de la ou du partenaire, la moitié du bien immobilier revient aux héritiers. Une telle situation peut être source de conflits. Il est donc recommandé de conclure un contrat afin de compenser un éventuel déséquilibre.

Pas de financement de la propriété commune via le pilier 3a

Dans le cadre de la propriété exclusive et de la copropriété, les couples non mariés peuvent utiliser le pilier 3a pour financer leur logement en propriété. Dans le cadre de la propriété commune, une telle solution n’est pas possible.

Les couples vivant en concubinage ne perçoivent pas de rentes de veuve ou de veuf AVS. S’il s’avère que les revenus et la fortune de la personne survivante ne lui permettront pas d’assumer seule tous les coûts en cas de décès de la ou du partenaire, les deux partenaires peuvent souscrire une assurance du risque décès et se désigner mutuellement comme personne bénéficiaire. Cette solution est particulièrement recommandée en présence d’enfants, car la part d’héritage de ceux-ci est gérée jusqu’à leur 18 ans par l’autorité de protection de l’enfant et de l’adulte (APEA).

Le contrat de concubinage a le mérite de la clarté

Les couples non mariés ont tout intérêt à conclure un contrat de concubinage, en particulier s’ils envisagent d’acheter ensemble un logement. En effet, la loi ne régit pas la vie en concubinage. Dans le contrat de concubinage, ils peuvent indiquer qui prend en charge quels coûts, comment sont répartis les droits et les obligations, et ce qu’il advient en cas de séparation ou de décès.

Si l’un des deux partenaires veut garantir à l’autre une couverture financière, il lui est recommandé d’établir également un testament ou un pacte successoral, dans lequel il est précisé que la personne survivante conserve une part de logement. Il faut cependant tenir compte des parts obligatoires des héritiers légaux.

Attention au montant des impôts sur la succession

À l’inverse de conjoints, les survivants non mariés doivent s’acquitter d’impôts sur la succession dans la plupart des cantons. Plusieurs cantons, à savoir Appenzell Rhodes-Intérieures, Genève, Schaffhouse, Soleure, Saint-Gall, Thurgovie, Tessin, Valais et Vaud, appliquent le taux le plus élevé, qui n’est généralement utilisé que pour les personnes non parentes. Cela peut facilement représenter un quart, voire plus, de l’héritage total.

De nombreux cantons réduisent cependant les impôts sur la succession pour les partenaires survivants en définissant des limites d’exemption ou des montants exonérés. Pour leur part, les cantons des Grisons, de Lucerne, d’Obwald, de Nidwald, de Schwyz, d’Uri et de Zoug renoncent intégralement à imposer les partenaires.

Des définitions différentes d’un canton à l’autre

Il faut savoir que, selon les cantons, le terme «concubin» n’est pas défini de la même manière dans la législation fiscale. Pour une réduction ou une exonération fiscale, Appenzell Rhodes-Extérieures, Glaris, Jura, Lucerne, Obwald, Neuchâtel, Zoug et Zurich exigent des couples non mariés qu’ils vivent dans le cadre d’une communauté classique assimilable au mariage et s’assistent mutuellement sur le plan financier depuis au moins cinq ans (exceptions: Lucerne, deux ans; Jura, dix ans).

Bâle-Ville, Bâle-Campagne et Uri n’utilisent pas le terme «concubin». Ils octroient l’avantage fiscal aux «personnes» ayant vécu au moins cinq ans avec la personne décédée «en ménage commun et au domicile commun».

Argovie, Berne, Fribourg, Nidwald et Uri ont une définition encore plus large de la communauté: pour l’imposition privilégiée de la succession, il leur suffit que les personnes vivent «au même domicile dans une communauté de vie durable» depuis au moins cinq ans (AG, NW UR) ou dix ans (BE, FR). Ce critère est également rempli par une colocation stable d’étudiants ou par une fratrie composée de deux personnes vivant sous le même toit.