Proprietà abitativa in assenza di matrimonio

Immaginiamo questa situazione: due persone sono legate da un amore molto forte, di quelli che potrebbero durare per tutta la vita. Entrambe hanno figli da precedenti relazioni. Un secondo matrimonio non è nei loro progetti, ma desiderano profondamente vivere insieme. Meglio ancora se in una casa di cui entrambi sono proprietari. La domanda è: si può fare anche senza essere sposati? Le esperte e gli esperti concordano nel dire che oggi nulla impedisce a una coppia di godersi la felicità in un nido tutto loro, nemmeno la mancanza di un certificato di matrimonio. Tuttavia, è consigliabile prendere alcune precauzioni e registrare per iscritto determinati accordi.

La proprietà individuale crea una situazione chiara ma sbilanciata

L’appartamento o la casa sono stati scelti. Ma chi nella coppia deve procedere ora all’acquisto? Solo una persona? O entrambe? E quali passi bisogna compiere esattamente? La soluzione più semplice è la proprietà individuale: una delle due persone della coppia agisce come unica acquirente e viene iscritta come tale nel registro fondiario.

Questa opzione è particolarmente indicata se solo una delle due persone è disposta o in grado di investire capitale proprio nell’immobile. In questo caso, la o il partner può partecipare con un prestito o contribuire, in aggiunta o in sostituzione, con un contratto di locazione che sancisce i diritti e gli obblighi di entrambe le parti. In particolare, nel contratto si può stabilire se è dovuto un canone di locazione e, in tal caso, in che misura, o se gli aspetti finanziari sono regolati in modo diverso.

Anche in caso di proprietà individuale, la o il partner può essere corresponsabile in solido per l’ipoteca. All’occorrenza, questo può peraltro migliorare la sostenibilità perché nel calcolo viene preso in considerazione anche il reddito della o del partner. Le entrate derivanti dal contratto di locazione con la o il partner, invece, spesso non sono considerate dalla banca.

In caso di separazione o di morte della proprietaria o del proprietario, il contratto può essere annullato nel rispetto dei termini di preavviso ordinari.

A tutela della o del partner, la proprietaria o il proprietario può concedere all’altra persona un diritto di abitazione che si estende oltre la sua morte oppure può nominare la o il partner erede dell’immobile purché ciò non leda i diritti delle e degli eredi legittimi.

Comproprietà: la soluzione ideale se entrambe le persone vogliono contribuire con capitale proprio

Spesso entrambi i partner vogliono partecipare all’acquisto. Questa opzione è possibile anche se vogliono o possono contribuire in misura diversa con capitale proprio. In tal caso la proprietà abitativa viene iscritta nel registro fondiario, per lo più in misura proporzionale, ad esempio con una quota pari al 30 e una al 70% del prezzo di acquisto. In futuro anche i costi di mantenimento e ristrutturazione dovranno essere sostenuti in linea con queste percentuali, che determineranno anche le deduzioni per le spese di manutenzione e gli interessi passivi nell'ambito delle imposte. Per quanto concerne il prestito ipotecario, entrambi i partner sono pienamente responsabili a prescindere dalla quota di proprietà detenuta.

Tuttavia, spesso le e i partner scelgono una quota di comproprietà che non corrisponde al loro effettivo contributo in termini di capitale. Per godere di pari diritti e obblighi, anche le coppie non sposate fanno iscrivere nel registro fondiario la comproprietà al 50%. In questa circostanza, in caso di separazione o di morte di una delle due persone, deve essere scorporata la quota effettiva di proprietà. A tal fine, è molto utile stabilirla in un contratto di convivenza o nel contratto di compravendita dell’immobile.

Le comproprietarie e i comproprietari sono liberi di vendere la propria quota di proprietà indipendentemente dall’altra persona, che tuttavia gode del diritto di prelazione. Nella prassi, però, questo caso non si verifica quasi mai, poiché è difficile trovare qualcuno disposto ad acquistare solo una parte di una proprietà. Anche in caso di decesso, la persona superstite ha il diritto di prelazione.

La proprietà comune attribuisce a entrambe le persone gli stessi diritti e obblighi

Nella proprietà comune l’appartamento o la casa appartengono a entrambi, a prescindere dalla quota di capitale investita singolarmente. Ciò vale anche in caso di aumento del valore. Pertanto, le decisioni relative alla proprietà abitative vengono prese dalla coppia sempre in modo congiunto. Se l’immobile deve essere venduto o se si deve sottoscrivere un’ipoteca, entrambe le parti devono essere d’accordo. In caso di morte della o del partner, le e gli eredi ricevono la metà. Dato che questo può dare adito a controversie, è consigliabile compensare contrattualmente qualsiasi squilibrio.

Finanziare la proprietà comune con il pilastro 3a non è ammesso

Nella proprietà individuale e nella comproprietà anche le coppie non sposate possono ricorrere agli averi del pilastro 3a per finanziare l’acquisto di un'abitazione, cosa che invece non è ammessa in caso di proprietà comune.

Le coppie conviventi non ricevono le rendite vedovili dell’AVS. Se si prevede che il reddito e il patrimonio non saranno sufficienti a coprire da soli tutti i costi in caso di morte della o del partner, la coppia può stipulare un’assicurazione contro il rischio di decesso e nominarsi reciprocamente come beneficiari. Questa prassi è consigliata in particolare se si hanno figli. Fino alla maggiore età, infatti, la loro quota di eredità è gestita dall’autorità di protezione dei minori e degli adulti (APMA).

Il contratto di convivenza crea rapporti chiari

È consigliabile che le coppie non sposate stipulino un contratto di convivenza, soprattutto se intendono acquistare insieme una proprietà abitativa. Questo perché la convivenza tra partner non è disciplinata a livello di legge. Il contratto può stabilire chi sostiene quali costi, come vengono ripartiti diritti e obblighi e cosa succede in caso di separazione o decesso.

Se si vuole proteggere la o il partner anche dal punto di vista finanziario, si raccomanda di redigere anche un testamento o un contratto di successione nei quali la persona superstite viene indicata come beneficiaria della propria quota di proprietà. Occorre tuttavia tener conto delle porzioni legittime delle e degli eredi legali.

Attenzione alle imposte di successione troppo elevate

A differenza delle coppie spostate, le e i superstiti senza contratto di matrimonio devono pagare imposte di successione nella maggior parte dei Cantoni. Appenzello Interno, Ginevra, Sciaffusa, Soletta, San Gallo, Turgovia, Ticino, Vaud e Vallese applicano perfino l’aliquota più elevata che di norma è riservata a terzi senza vincolo di parentela e che può facilmente ammontare a un quarto o più di tutta l’eredità.

Molti Cantoni riducono l’imposta di successione per le e i partner superstiti applicando soglie di esenzione o franchigie. I Grigioni, Lucerna, Obvaldo e Nidvaldo, Svitto, Uri e Zugo rinunciano invece completamente a tale tassazione.

Definizioni diverse da Cantone a Cantone

Tuttavia, i Cantoni hanno definizioni molto diverse di «partner» ai fini della legislazione fiscale. Per una riduzione o esenzione fiscale, Appenzello Esterno, Glarona, Giura, Lucerna, Obvaldo, Neuchâtel, Zugo e Zurigo richiedono la classica convivenza more uxorio, nonché il sostegno finanziario reciproco, da almeno cinque anni (eccezioni: Lucerna due anni e Giura dieci).

Basilea Città, Basilea Campagna e Uri rinunciano al concetto di «partner», ma concedono le agevolazioni fiscali alle «persone» che hanno vissuto con la defunta o il defunto nella stessa economia domestica e nello stesso domicilio per almeno cinque anni.

I Cantoni di Argovia, Berna, Friburgo, Nidvaldo e Uri definiscono la forma di comunità in modo ancora più aperto: per avere accesso alle agevolazioni sull’imposta di successione è sufficiente aver vissuto nello stesso domicilio in una comunità abitativa stabile per almeno cinque (AG, NW e UR) o dieci anni (BE e FR), un requisito che soddisfano anche una coppia di studenti o una coppia di fratelli o sorelle che condividono stabilmente la stessa abitazione.