La capacité financière est déterminante

La capacité financière est le critère déterminant en vue de l’octroi ou du renouvellement d’une hypothèque. La capacité financière est assurée lorsque l’ensemble des frais liés au logement en propriété (intérêts hypothécaires, amortissement, frais d’entretien et frais annexes) ne représentent pas plus d’un tiers du revenu total. 

Dans ce contexte, on ne se fonde pas sur le taux d’intérêt réel, mais sur un taux d’intérêt calculé fictif plus élevé, qui se situe aux alentours de 5%. Avec cette marge, on veut s’assurer qu’en tant que preneuse ou preneur de crédit, vous serez en mesure d’honorer votre dette hypothécaire même si les taux d’intérêt augmentent. Ce calcul s’applique aussi aux clientes et clients ayant atteint l’âge de la retraite.

À la retraite, les variables de la capacité financière changent

Mais en principe, les variables du calcul changent de manière déterminante lors du départ à la retraite. Dans la plupart des cas, le revenu (composé de l’AVS et de la caisse de pensions) est fortement réduit tandis que les coûts liés au logement restent tout aussi élevés. Au plus tard jusqu’à l’âge de référence, l’hypothèque doit être amortie à 67% de la valeur immobilière. Même après le départ à la retraite, l’intérêt calculé pris en compte dans le calcul de la capacité financière est de 5%.

À la retraite, la capacité financière pose souvent problème

Dans le meilleur des cas, la capacité financière est assurée à la retraite, car la charge d’intérêts diminue suffisamment en même temps que les recettes et les amortissements obligatoires sont supprimés. Mais un tel scénario n’est absolument pas garanti. Comme le montre l’exemple ci-dessus, les contraintes financières peuvent encore être très élevées à l’âge de la retraite.

C’est surtout l’intérêt calculé qui fait que le critère de la capacité financière à la retraite n’est pas atteint dans certains cas. Car même si vous pouvez payer sans problème les intérêts effectifs, il est possible que, sur la base du calcul de la capacité financière, vous ne soyez plus en mesure d’assurer le financement. Reprenons l’exemple ci-dessus. Si la rente de la ou du propriétaire n’est que de 120’000 francs au lieu des 156’600 francs nécessaires, il ou elle doit amortir 240’000 francs pour répondre aux critères de la capacité financière.

Au vu de l’évolution démographique et de l’avenir incertain de l’AVS, il est à craindre que la rente diminue de plus en plus par rapport au revenu provenant de l’activité lucrative. Par conséquent, il devient toujours plus compliqué pour les propriétaires à la retraite de conserver leur logement.

Planifier dès 50 ans le financement à l’âge de la retraite

En tant que propriétaire, vous devriez analyser suffisamment tôt la situation qui sera la vôtre une fois que vous aurez atteint l’âge de la retraite. Il est recommandé de se pencher sur la question à 50 ans déjà, mais dans tous les cas avant 55 ans. Pour cela, comparez la rente attendue (AVS et caisse de pension) aux coûts calculés attendus du logement. Le rapport doit être d’au moins 3:1. Si ce n’est pas le cas, vous avez encore assez de temps pour réagir.

Conseil: prévoyez une marge généreuse afin de pouvoir faire face aux pires scénarios, comme l’incapacité de travail ou le décès d’un conjoint.

Comment optimiser la capacité financière à l’âge de la retraite

A priori, vous avez trois possibilités d’améliorer votre capacité financière:

• Augmenter vos revenus après votre départ à la retraite
• Diminuer les coûts calculés du logement par un amortissement

Quelle mesure est possible et préférable pour qui? La réponse diffère d’une personne à l’autre.

Possibilité n°1: augmenter les revenus

Il n’est possible d’augmenter la rente future qu’à certaines conditions. Dans tous les cas, veillez suffisamment tôt à ce qu’aucune lacune de prévoyance ne se crée ou ne se creuse. Pour cela, augmentez votre taux d’épargne et procédez par exemple à des rachats dans votre caisse de pension, ce qui vous permettra d’accroître vos rentes futures. Le mieux est de consulter un ou une spécialiste à ce sujet et également de se faire conseiller sur les solutions possibles, par exemple les solutions d’assurance. Une autre possibilité consiste à louer une partie de votre maison, ce qui vous permettra de générer des revenus supplémentaires. 

Possibilité n°2: réduire les coûts calculés du logement par un amortissement

En clair, diminuer les coûts signifie amortir l’hypothèque afin de réduire les coûts d’intérêts. Quand il est question d’amortissement, il convient de prendre en considération non seulement le calcul de la capacité financière, mais aussi la notion d’optimisation fiscale: car qui dit moins d’intérêts, dit aussi moins de déductions et donc plus d’impôts. Par ailleurs, afin de disposer de suffisamment de liquidités, vous devriez veiller à ne pas investir toute votre fortune dans votre bien immobilier. Ne cherchez donc pas coûte que coûte à amortir autant que possible: amortissez autant que nécessaire. L’amortissement optimal devrait être calculé individuellement. L’idéal est donc de vous faire conseiller.

Possibilité n°3: prendre en compte la fortune disponible

Si la rente ne suffit pas à remplir les critères de capacité financière, certains créanciers proposent de prendre en compte les actifs en considérant une part des liquidités disponibles, p. ex. des avoirs en compte ou des titres, comme un revenu fictif. Cette part varie entre 4 et 5% environ.

Exemple:

• Fortune disponible: CHF 150’000.–
• Pourcentage: 5%
• Revenu «fictif» pris en compte: CHF 7’500.–

Vous voulez savoir si votre capacité financière sera assurée à la retraite pour conserver votre logement en propriété?

Profitez de recevoir un conseil personnalisé par nos spécialistes hypothécaires. Nous discuterons avec vous de votre situation personnelle et vous indiquerons les possibilités qui s’offrent à vous. Prendre rendez-vous dans la filiale de votre choix

En savoir plus