Location ou achat: quelle est la meilleure solution?

Mariage, naissance, propriété − nombre de ces décisions qui changent la vie sont largement conditionnées par la situation financière personnelle. L’argent disponible a probablement sa plus grande influence sur ce dernier point, à savoir la question de la location ou de l’achat de son logement. On ne peut pas répondre si facilement à cette question. Emménager dans un appartement ou une maison marque un nouveau chapitre dans une vie. Dans cet article, nous vous expliquons quels points considérer dans le cadre de cette décision.

Un achat entre-t-il tout simplement en ligne de compte?

Avant de vous poser la question «Acheter ou louer?», vous devriez répondre à deux conditions pour un éventuel achat:

• vous disposez de suffisamment de fonds propres, c’est-à-dire d’au moins 20% du bien immobilier qui vous intéresse.
• Vous remplissez les critères de capacité financière. C’est le cas lorsque l’ensemble des coûts du logement ne dépassent pas un tiers de votre revenu brut. Les coûts du logement se composent de 5% de l’intérêt hypothécaire calculé + l’amortissement + les frais annexes du bien immobilier (1% de la valeur de nantissement). Avec notre calculateur en ligne, vous découvrez rapidement quel bien vous pouvez viser.

Logement locatif vs logement en propriété: comparatif des coûts mensuels du logement

Si selon toute probabilité, vous êtes en mesure de surmonter ces deux obstacles, il convient de confronter les coûts mensuels du logement.

Pour les locataires, ceux-ci se calculent comme suit:

• loyer net
• charges
• assurances (ménage, responsabilité civile, etc.)

Pour les propriétaires, il s’agit des coûts suivants:

• intérêts hypothécaires
• amortissement de l’hypothèque
• coûts immobiliers (réparations et entretien)
• charges
• assurances

Les unités de coût à comparer sont donc le loyer (charges incluses) par rapport aux intérêts hypothécaires + l’amortissement + charges + réparations.

Calculez avec précision les intérêts hypothécaires

Les intérêts hypothécaires sont soumis à des fluctuations. Si vous versez seulement 20% en fonds propres (il s’agit de la limite inférieure), l’intérêt mensuel de votre hypothèque sera rapidement plus élevé si les taux augmentent, et dépassera peut-être même le loyer. Nous vous recommandons de calculer les taux actuels grâce à notre calculateur d’hypothèques pour éviter les mauvaises surprises. Pour l’utiliser, vous aurez besoin du prix d’achat de votre bien, du montant de vos fonds propres et de votre revenu annuel. Le résultat vous indique une proposition de financement, votre acceptabilité personnelle, c’est-à-dire si la charge des intérêts hypothécaires est compatible avec votre salaire, ainsi qu’une estimation des coûts sur lesquels vous devriez tabler.

Dans les hotspots, il est souvent mieux de louer que d’acheter

De manière générale en Suisse, encore aujourd’hui, il est plutôt avantageux d’acheter que de prendre en location. Mais dans les hotspots immobiliers, c’est plutôt l’inverse.

Prenons par exemple un appartement de 4,5 pièces et 110 m² dans la ville de Zurich. En termes de classement en matière de prix du loyer, Zurich pointe à la deuxième place, derrière Genève. Mais les prix de l’immobilier sont tellement élevés à Zurich qu’il n’est pas avantageux d’acheter.

Comparatif des coûts du logement: location vs achat dans la ville de Zurich

Objets comparatifs: logement locatif de 4,5 pièces, 110 m², et logement en propriété de même valeur dans la ville de Zurich.

Louer

Loyer mensuel avec charges: CHF 4’000.–

Acheter

Par souci de simplicité, dans cet exemple, l’intérêt de la 1ère et de la 2e hypothèque sont rémunérés à 2%.

L’amortissement de la 2e hypothèque doit être considéré comme une «épargne forcée», car en comparaison avec le loyer, ce montant ne s’évapore pas mais il augmente la part de fonds propres de l’immeuble. Si l’on retirait cette part, le logement en propriété deviendrait plus attractif.

Acheter présente des avantages fiscaux

Par rapport à une location, l’achat présente des avantages fiscaux: vous pouvez déduire de vos revenus aussi bien les coûts de financement (intérêts et amortissement) que les coûts d’entretien et de remise en état, ce qui vous permet d’économiser sur les impôts. À l’inverse, les loyers payés «s’évaporent» sans aucun effet sur vos impôts.

D’un autre côté, en tant que propriétaire, vous devez payer des impôts sur la valeur locative pour le bien que vous utilisez vous-même.

La valeur locative est un sujet de discorde politique depuis des décennies. Sa suppression a souvent été réclamée. Mais supprimer la valeur locative réduirait aussi largement les avantages fiscaux pour les propriétaires (déduction des coûts de financement et d’entretien).

À quoi faut-il encore faire attention?

La décision pour ou contre une acquisition ne dépend pas uniquement des coûts du logement. Se posent également des questions telles que:

Êtes-vous plutôt sédentaire ou aimez-vous parcourir le monde?

Avez-vous envisagé de repartir à l’étranger pour une longue période ou de déménager dans une autre ville pour donner un nouvel élan à votre carrière? En décidant de devenir propriétaire, vous optez pour plus de sécurité, mais aussi moins de flexibilité.

Où souhaitez-vous vivre et y trouve-t-on des biens immobiliers adaptés?

• Êtes-vous attiré par la campagne, l’agglomération ou le cœur de ville?
• Une bonne desserte en transports en commun ou une bretelle d’autoroute à proximité est-elle nécessaire, ou alors préférez-vous prendre votre vélo?
• Avez-vous des exigences spécifiques concernant les infrastructures de la ville/commune?
• Quel type de voisinage souhaitez-vous?

Quel style et quelle infrastructure sont importants à vos yeux?

• Dans un ancien bâtiment sobre ou dans une construction neuve et moderne?
• Vous voulez un jardin, un balcon? Ou alors est-ce hors de propos?
• Un garage, une place de stationnement? Ou alors voulez-vous vous passer d’une voiture?
• Un logement de plain-pied ou sur plusieurs étages?
• Un accès sans obstacle ou des escaliers?

Quelles sont vos exigences concernant votre séjour?

• Combien de personnes, et quel type de personnes, devraient pouvoir vivre dans votre logement?
• Faut-il de la place pour des animaux de compagnie?
• De combien de pièces avez-vous besoin pour le séjour, pour cuisiner et manger, dormir, et peut-être vous adonner à vos loisirs ou pour travailler?
• Combien de salles de bains vous faut-il et de quels équipements devez-vous disposer?
• La cuisine et la salle à manger sont essentielles pour vous, car vous nourrissez une passion pour la gastronomie, ou alors cette pièce a-t-elle une moindre importance?

Êtes-vous prêt(e) à assumer la responsabilité et les coûts?

Vous n’aimez pas l’idée que votre contrat de location puisse être résilié? Ou que votre loyer soit une source de revenus pour quelqu’un d’autre? Ou d’être obligé(e) de demander l’autorisation pour pouvoir recarreler la salle de bains? Dans un logement en propriété, vous êtes votre propre patron ou patronne et pouvez faire (presque) tout ce que vous voulez.

En tant que locataire, vous n’avez évidemment pas autant de libertés. Mais en compensation, il vous suffit d’appeler la régie pour qu’elle règle le problème de chauffage, de robinet qui goutte ou de serrure défectueuse, et de payer ensuite la facture. A contrario, dans votre propre logement, vous devez vous occuper vous-même des réparations et des factures.

L’achat d’un logement correspond-il à votre stratégie de placement idéale?

Lorsqu’il s’agit d’investir, le faire dans un bien immobilier est une option logique, judicieuse et relativement peu risquée. Toutefois, il existe des possibilités de placement offrant des rendements plus élevés à plus court terme.

Une décision à prendre avec la tête et le cœur

Opter pour un logement en propriété et une hypothèque, ce n’est pas seulement choisir une orientation financière à long terme. C’est adopter un mode de vie et entamer un nouveau chapitre de vie, pour lequel les deux partenaires doivent se sentir prêts.