Mieten oder kaufen: Was ist besser?

Heirat, Kinder, Eigenheim – viele dieser lebensverändernden Entscheidungen werden nicht zuletzt aufgrund der eigenen finanziellen Lage ausgestaltet. Den grössten Einfluss hat das verfügbare Geld vermutlich auf Letzteres: ob man sein Zuhause mieten oder kaufen soll. Diese Frage zu beantworten, ist nicht ganz einfach. In eine Wohnung oder ein Haus einzuziehen, markiert einen neuen Abschnitt im Leben. In diesem Beitrag erklären wir, worauf Sie bei diesem Entscheid achten sollten.

Ist kaufen überhaupt eine Option?

Bevor Sie sich mit der Frage «Mieten oder kaufen?» beschäftigen, sollten Sie zwei Voraussetzungen für einen allfälligen Kauf abhaken können:

• Sie verfügen über genügend Eigenkapital, also mindestens 20% des Kaufpreises der fraglichen Immobilie.
• Sie erfüllen die Kriterien der Tragbarkeit. Diese ist gegeben, wenn die gesamten Wohnkosten ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Die Wohnkosten setzen sich zusammen aus 5% kalkulatorischem Hypothekarzins + Amortisation + Immobilien-Nebenkosten (1% des Belehnungswerts). Mit unserem Onlinerechner finden Sie rasch heraus, was Sie sich leisten könnten.

Mietwohnung vs. Eigenheim: die monatlichen Wohnkosten im Vergleich

Sind diese zwei Kaufhürden aller Voraussicht zu meistern, gilt es, die monatlichen Wohnkosten gegenüberzustellen.

Für Mieter:innen setzen sich diese wie folgt zusammen:

• Nettomiete
• Nebenkosten
• Versicherungen (Hausrat, Haftpflicht usw.)

Für Eigenheimbesitzer:innen sind es folgende Kosten:

• Hypothekarzinsen
• Amortisation der Hypothek
• Immobilienkosten (Reparaturen und Unterhalt)
• Nebenkosten
• Versicherungen

Die zu vergleichenden Kostenpunkte sind also Miete inkl. Nebenkosten vs. Hypothekarzinsen + Amortisation + Nebenkosten + Reparaturen.

Hypothekarzinsen: Rechnen Sie genau

Die Hypothekarzinsen unterliegen Schwankungen. Wenn lediglich 20% Eigenmittel einbezahlt werden (dort liegt die Mindestgrenze), fällt der monatliche Zins Ihrer Hypothek rasch höher aus, wenn die Hypothekarzinsen ansteigen – allenfalls sogar höher als die Miete. Damit Sie keine Überraschung erleben, empfehlen wir Ihnen, die aktuellen Zinsen mit unserem Hypothekenrechner zu berechnen. Sie benötigen dafür den Kaufpreis Ihrer Immobilie, den Betrag Ihrer Eigenmittel und Ihr Jahreseinkommen. Als Ergebnis sehen Sie einen Vorschlag für die Finanzierung, Ihre persönliche Tragbarkeit – also ob Sie die Hypothekarzinsen mit Ihrem Lohn bezahlen können – und eine Übersicht der Kosten, mit denen Sie ungefähr rechnen sollten.

In Hotspots ist mieten oft besser als kaufen

Schweizweit betrachtet ist kaufen immer noch eher günstiger als mieten. In den teuren Immobilien-Hotspots ist es eher andersrum.

Nehmen wir zum Beispiel eine 4,5-Zimmer-Wohnung mit 110 Quadratmetern in der Stadt Zürich. Zürich liegt punkto Mietpreise auf dem zweiten Platz, nach Genf. Aber auch die Immobilienpreise sind in Zürich so horrend hoch, dass sich kaufen nicht lohnt.

Wohnkosten-Vergleich: mieten vs. kaufen in der Stadt Zürich

Vergleichsobjekte: 4,5-Zimmer-Mietwohnung, 110 Quadratmeter, und gleichwertige Eigentumswohnung in der Stadt Zürich.

Mieten

Monatliche Miete inkl. Nebenkosten: CHF 4’000.–

Kaufen

Der Einfachheit halber werden im Beispiel die 1. und 2. Hypothek zu 2% verzinst.

Die Amortisation bei der 2. Hypothek ist als «Zwangssparen» zu betrachten, denn im Vergleich zur Miete verpufft dieser Betrag nicht, sondern es erhöht den Eigenkapitalanteil bei der Liegenschaft. Würde man diesen Anteil aus der Rechnung nehmen, wäre das Eigenheim attraktiver.

Kaufen hat steuerliche Vorteile

Kaufen hat gegenüber dem Mieten steuerliche Vorteile: Sowohl die Finanzierungskosten (Zinsen und Amortisation) als auch die Unterhalts- und Sanierungskosten können Sie vom Einkommen abziehen und so Steuern sparen. Die Mietzahlungen hingegen «verpuffen» ohne steuerlichen Effekt.

Andererseits müssen Sie als Eigenheimbesitzer:in den Mietwert für die selbstgenutzte Liegenschaft (im Volksmund «Eigenmietwert» genannt) versteuern.

Der Eigenmietwert ist seit Jahrzehnten ein politischer Zankapfel. Schon oft wurde dessen Abschaffung gefordert. Mit dem Eigenmietwert würden aber wohl auch die steuerlichen Vorteile für Eigentümer:innen (Absetzen der Finanzierungs- und Unterhaltskosten) weitgehend gekippt werden.

Was sollten Sie sonst noch beachten?

Die Entscheidung pro oder contra Kauf hängt nicht nur von den Wohnkosten ab. Es geht auch um Fragen wie:

Sie sind schon sesshaft oder noch wanderlustig?

Wollen Sie noch mal länger ins Ausland oder in eine andere Stadt umziehen, um der Karriere neuen Schub zu geben? Mit einer eigenen Immobilie entscheiden Sie sich für grössere Sicherheit, aber auch für weniger Flexibilität.

Wo möchten Sie wohnen und gibt es dort geeignete Immobilien?

• Zieht es Sie aufs Land, in die Agglo oder ins Herz der Stadt?
• Brauchen Sie einen guten ÖV-Anschluss oder eine nahe Autobahneinfahrt oder setzen Sie sich lieber aufs Fahrrad?
• Haben Sie spezielle Ansprüche an die Infrastruktur der Stadt/Gemeinde?
• Welche Nachbarschaft wünschen Sie sich?

Welcher Stil und welche Infrastruktur ist Ihnen beim Wohnen wichtig?

• Einfacher Altbau oder moderner Neubau?
• Garten, Balkon oder nichts davon?
• Garage, Abstellplatz oder doch lieber ohne Auto?
• Auf einer Ebene oder auf mehreren Stockwerken?
• Barrierefreier Zugang oder Treppensteigen?

Welche Ansprüche haben Sie an Ihren Wohnraum?

• Wie viele und welche Personen sollen in Ihrem Haushalt leben können?
• Sollen Haustiere Platz haben?
• Wie viele Zimmer benötigen Sie zum Essen, Schlafen, Leben und vielleicht auch für Hobbys oder um zu arbeiten?
• Wie viele Badezimmer und welche Ausstattung?
• Legen Sie Wert auf Küche und Esszimmer, um leidenschaftlich zu kochen, oder ist Ihnen die Küche nicht so wichtig?

Sind Sie bereit, Verantwortung und Kosten zu tragen?

Sie mögen das Gefühl nicht, dass Ihnen das Zuhause gekündigt werden kann? Oder dass jemand aus Ihrer Miete Rendite schlägt? Oder dass Sie fragen müssen, wenn Sie das Bad neu kacheln wollen? Im Eigenheim sind Sie Ihr:e eigene:r Chef:in und können (fast) alles machen, was Sie wollen.

Als Mieter:in haben Sie diese Freiheiten natürlich nicht. Dafür können Sie als Mieter:in einfach die Verwaltung anrufen, sie möge sich bitte um die kaputte Heizung, den tropfenden Wasserhahn oder das defekte Türschloss kümmern und die Reparaturrechnung bezahlen. In der eigenen Immobilie hingegen sind Sie für Reparaturen und Rechnungen selbst verantwortlich.

Ist ein Eigenheim Ihre ideale Anlagestrategie?

Wenn es primär darum geht, Vermögen anzulegen, ist die Investition in eine eigene Immobilie eine naheliegende, sinnvolle und vergleichsweise risikoarme Option. Allerdings gibt es Anlagemöglichkeiten mit einer wahrscheinlich grösseren und schnelleren Rendite.

Kopf- und Herzensentscheidung

Eine Entscheidung für ein Eigenheim und eine Hypothek ist nicht nur eine finanzielle Weichenstellung mit langfristiger Wirkung. Sie ist vor allem eine Entscheidung für einen Lebensstil oder einen neuen Lebensabschnitt, für den Sie sich und allenfalls Ihr:e Partner:in bereit fühlen sollten.