Locazione o acquisto: cosa è meglio?

Sposarsi, avere figli, acquistare una casa di proprietà: molte di queste decisioni che cambiano la vita sono prese, non da ultimo, anche sulla base della propria situazione economica. Probabilmente il denaro disponibile incide maggiormente sull’ultima di queste scelte, ossia prendere un’abitazione in affitto oppure comprarla. Trovare la risposta è tutt’altro che semplice. Traslocare in un appartamento o in una casa segna una nuova fase di vita. In questo articolo vi spieghiamo a cosa prestare attenzione in fase di decisione.

L’acquisto è un’opzione da prendere in considerazione?

Prima di affrontare l’annosa questione «Prendere in affitto o acquistare?», dovreste accertarvi di soddisfare due requisiti per un eventuale acquisto:

• disponete di capitale proprio sufficiente pari ad almeno il 20% del prezzo d’acquisto dell’immobile in questione?
• Siete in grado di soddisfare i criteri di sostenibilità o, in altri termini, le spese complessive per l’abitazione, costituite dagli interessi ipotecari calcolatori al 5%, dall’ammortamento, dalle spese accessorie per l’immobile pari all’1% del valore di anticipo, sono pari al massimo a un terzo del vostro reddito lordo? Utilizzate il nostro calcolatore online e scoprite subito cosa potete permettervi.

Alloggio in affitto vs. casa di proprietà: spese per l’abitazione mensili a confronto

Dopo aver verificato di poter gestire questi due ostacoli all’acquisto, è importante valutare le spese mensili per l’abitazione.

Per i locatari queste sono rappresentate da:

• canone di locazione netto
• spese accessorie
• assicurazioni (mobilia domestica, responsabilità civile ecc.)

Per i proprietari di immobili invece sono composte da:

• interessi ipotecari
• ammortamento dell’ipoteca
• costi degli immobili (riparazioni e manutenzione)
• spese accessorie
• assicurazioni

Le voci di costo da confrontare sono quindi l’affitto incl. le spese accessorie vs. gli interessi ipotecari + ammortamento + spese accessorie + riparazioni.

Interessi ipotecari: fate bene i conti

Gli interessi ipotecari sono soggetti a oscillazioni. Versando solo il 20% di capitale proprio (limite minimo), in caso di aumento dei tassi ipotecari, l’interesse mensile può schizzare alle stelle rendendo l’ipoteca in alcuni casi addirittura più cara dell’affitto. Per non avere brutte sorprese, vi consigliamo di calcolare gli interessi attuali con il nostro calcolatore ipotecario. È sufficiente indicare il prezzo d’acquisto dell’immobile, l’ammontare del capitale proprio e il vostro reddito annuo. Il risultato sarà una proposta di finanziamento, la vostra sostenibilità finanziaria personale (ovvero se siete in grado di pagare gli interessi ipotecari con il vostro salario) e un riepilogo approssimativo delle spese che dovreste sostenere.

Nelle zone più ambite spesso è meglio prendere in affitto che acquistare

A livello nazionale, conviene ancora acquistare anziché prendere in affitto. Nelle zone immobiliari più costose, invece, è il contrario.

Prendiamo, ad esempio, un appartamento di 4,5 stanze e 110 metri quadrati nella città di Zurigo. Quanto a prezzi degli affitti, Zurigo si posiziona al secondo posto dopo Ginevra. Ma, dato che anche i prezzi degli immobili sono tremendamente alti, qui non conviene comprare.

Spese per l’abitazione a confronto: locazione vs. acquisto a Zurigo città

Immobili di riferimento: appartamento in affitto di 4,5 stanze, 110 metri quadrati e casa di proprietà equivalente nella città di Zurigo.

Locazione

Canone di locazione mensile incl. spese accessorie: CHF 4’000.–

Acquisto

Per semplicità, nell’esempio le ipoteche di primo e di secondo grado hanno un interesse del 2%.

L’ammortamento dell’ipoteca di secondo grado è da considerarsi un «risparmio obbligato» perché, diversamente dall’affitto, non va perso, ma aumenta la quota di capitale proprio dell’immobile. Se questa quota non venisse considerata nel calcolo, l’idea di avere una casa di proprietà sarebbe più interessante.

Vantaggi fiscali dell’acquisto

Rispetto alla locazione, l’acquisto presenta dei vantaggi fiscali: è possibile dedurre dal reddito i costi di finanziamento (interessi e ammortamento) nonché i costi di manutenzione e di risanamento, risparmiando così sulle imposte. I canoni di locazione invece «svaniscono» senza alcun effetto a livello fiscale.

D’altra parte, chi possiede una casa di proprietà è tenuto a dichiarare il valore locativo proprio per l’immobile a uso proprio (comunemente noto come «valore locativo»).

Il valore locativo è da anni un pomo della discordia a livello politico; in più occasioni è stato richiesto che venisse abolito. Tuttavia, con il valore locativo sparirebbero probabilmente anche i vantaggi fiscali per i proprietari (detrazione dei costi di finanziamento e mantenimento).

Cos’altro occorre considerare?

Le spese per l’abitazione non sono l’unico fattore a muovere l’ago della bilancia tra l’acquisto o la locazione. Importanti, infatti, sono anche le seguenti domande.

Avete già messo le radici o siete ancora alla ricerca di una meta?

Accarezzate da tempo l’idea di trasferirvi all’estero o in un’altra città per dare nuovo slancio alla vostra carriera? Scegliere di acquistare un immobile di proprietà dà sì maggiore sicurezza, ma a scapito della flessibilità.

Dove vi piacerebbe vivere? Nella zona in questione ci sono immobili che fanno al caso vostro?

• Vi piacerebbe abitare in campagna, in un agglomerato urbano o nel cuore di una città?
• Vi serve un buon collegamento ai trasporti pubblici o un’uscita dell’autostrada vicina o preferite andare in bicicletta?
• Avete particolari esigenze per quanto riguarda le infrastrutture della città o del comune?
• Che tipo di vicini preferite?

Quale stile e quali infrastrutture deve avere la vostra abitazione?

• Preferite un semplice edificio di vecchia costruzione o uno stabile moderno?
• Giardino, balcone o niente di tutto ciò?
• Avete bisogno di un garage, di un posto auto o non siete amanti dell’automobile?
• Una casa su un piano unico o su più piani?
• Accesso senza barriere o scale?

Che requisiti deve avere il vostro spazio abitativo?

• Quante e quali persone devono poter vivere in casa vostra?
• Deve esserci spazio anche per animali domestici?
• Quante stanze vi servono per mangiare, dormire, vivere e magari anche per i vostri hobby o per il lavoro?
• Quanti bagni e quali allestimenti?
• La cucina e la sala da pranzo sono importanti per voi, che cucinate con passione, o sono ambienti che non vi interessano molto?

Siete pronti a farvi carico della responsabilità e dei costi?

Non vi piace l’idea che in futuro il vostro contratto di locazione possa essere disdetto? O che il canone che versate rappresenti fonte di reddito per qualcun altro? O vi disturba dover chiedere al proprietario se potete rifare il bagno? Nella vostra casa di proprietà siete voi i padroni e potete fare (quasi) tutto ciò che volete.

Come locatari, ovviamente, non avete questa libertà. In cambio, non dovrete fare altro che chiamare l’amministratore chiedendogli di occuparsi del riscaldamento rotto, del rubinetto che gocciola o della serratura della porta rotta e pagare il conto della riparazione. Nel vostro immobile di proprietà, invece, siete responsabili in prima persona sia delle riparazioni sia delle fatture.

L’acquisto è in linea con la vostra strategia d’investimento ideale?

Se si tratta di una scelta indotta primariamente dal desiderio di investire in un immobile di proprietà, può rivelarsi di fatto un’opzione logica, ragionevole e relativamente esente da rischi, ma è pur vero che esistono possibilità d’investimento con le quali si può generare un rendimento maggiore e in tempi più rapidi.

Una decisione di testa e di cuore

Accendere un’ipoteca per comprare casa non significa solo eseguire un’operazione finanziaria con effetti a lungo termine, ma anche e soprattutto scegliere uno stile di vita o intraprendere una nuova fase di vita per cui sia voi sia eventualmente la vostra o il vostro partner dovete sentirvi pronti/e.