La sostenibilità: un aspetto decisivo

La sostenibilità è il criterio decisivo per la concessione o il rinnovo di un’ipoteca. Può dirsi soddisfatto se le spese complessive per la casa o l’appartamento (interessi ipotecari, ammortamento e spese accessorie e di manutenzione) non superano un terzo del reddito complessivo. 

Il calcolo non si basa sul tasso d’interesse reale, ma su un tasso d’interesse calcolatorio fittizio più elevato, pari a circa il 5%. Questo margine serve a garantire che il mutuatario possa pagare l’ipoteca anche in caso di aumento dei tassi di interesse. Il calcolo della sostenibilità si applica anche ai clienti ipotecari in età pensionabile.

In vecchiaia cambiano le variabili della sostenibilità

Con il pensionamento, tuttavia, le variabili del calcolo cambiano di solito in modo significativo. Nella maggior parte dei casi il reddito (costituito da AVS e cassa pensioni) diminuisce notevolmente, mentre le spese per l’abitazione rimangono perlopiù le stesse di prima. L’ipoteca deve essere ammortizzata al 67% del valore dell’immobile al più tardi entro l’età del pensionamento. Anche dopo il pensionamento, per il calcolo della sostenibilità si applica un interesse calcolatorio del 5%.

Sostenibilità: un ostacolo frequente in vecchiaia

Nella migliore delle ipotesi, i criteri di sostenibilità saranno soddisfatti anche in vecchiaia perché l’onere degli interessi si ridurrà in misura sufficiente analogamente alle vostre entrate e verrà meno l’ammortamento obbligatorio. Ma questo non è affatto certo. Come dimostra l’esempio precedente, i requisiti finanziari nell’età di riferimento possono rimanere molto elevati.

Per alcune pensioni, essendo troppo elevato, l’interesse calcolatorio è il principale ostacolo alla sostenibilità nell’età di riferimento. Infatti, anche se siete in grado di pagare senza difficoltà l’interesse effettivo, il calcolo della sostenibilità può rendere il finanziamento non più sostenibile per voi. Ma rimaniamo sull’esempio precedente: se il proprietario di casa ha una rendita di soli 120’000 franchi invece dei 156’600 franchi richiesti, per soddisfare i criteri di sostenibilità dovrà ammortizzare 240’000 franchi.

Alla luce dell’evoluzione demografica e delle incertezze legate al futuro dell’AVS, è sempre più probabile che le pensioni si riducano sempre di più rispetto al reddito lavorativo. Di conseguenza, per gli anziani sarà sempre più difficile mantenere un’abitazione di proprietà.

Pianificare già a 50 anni il finanziamento durante la pensione

In quanto proprietari di casa dovreste valutare per tempo la vostra situazione dopo il pensionamento, al più tardi all’età di 55 anni, ma preferibilmente a 50 anni. A tal fine, confrontate la rendita prevista (dell’AVS e della cassa pensioni) con le spese calcolatorie previste per l’abitazione. Il rapporto dovrebbe essere almeno 3:1. Se si nota una lacuna, si ha ancora abbastanza tempo per prendere provvedimenti.

Consiglio: prevedete una generosa riserva per essere preparati agli scenari peggiori, come l’invalidità professionale o il decesso di un coniuge.

Ottimizzare la sostenibilità nell’età di riferimento: ecco le opzioni disponibili

Fondamentalmente le opzioni a vostra disposizione per migliorare la sostenibilità sono quelle elencate di seguito.

• Ad esempio, potete aumentare le entrate dopo il pensionamento
• o ridurre le spese calcolatorie dell’abitazione attraverso un ammortamento.

Quale sia la misura idonea e quale la migliore dipende dalla singola persona.

Opzione 1: aumentare le entrate

Un aumento futuro del reddito da rendita è ovviamente possibile solo in misura limitata. Tuttavia, è importante assicurarsi fin da subito che non sussistano o si verifichino lacune previdenziali, ad esempio aumentando il tasso di risparmio e acquistando prestazioni della cassa pensioni, con conseguente aumento della rendita futura. A tal merito si consiglia di rivolgersi a una figura esperta per ricevere una consulenza anche su possibili soluzioni come, ad esempio, quelle assicurative. Un domani potreste anche pensare di affittare parte della vostra casa per generare un reddito. 

Opzione 2: ridurre le spese calcolatorie dell’abitazione attraverso un ammortamento

In poche parole, ridurre i costi significa ammortizzare l’ipoteca per abbassare gli oneri degli interessi. Quando si parla di ammortamento, tuttavia, non bisogna tenere in considerazione solo il calcolo della sostenibilità, ma anche l’ottimizzazione fiscale: avere meno interessi significa anche avere meno deduzioni e dover pagare più tasse. Dovete inoltre evitare di vincolare tutto il vostro patrimonio nell’immobile, in modo da avere a disposizione liquidità a sufficienza. Evitate quindi di ammortizzare ad ogni costo tutto il possibile, ma fatelo nella misura del necessario. L’ammortamento ottimale deve essere calcolato individualmente. Pertanto, vi consigliamo di richiedere una consulenza in merito.

Opzione 3: computo del patrimonio disponibile

Se la rendita non è sufficiente a soddisfare i criteri di sostenibilità, è possibile computare come reddito fittizio presso creditori con valori patrimoniali anche una certa percentuale dei fondi liquidi disponibili, come la disponibilità in conto o titoli. Questa percentuale è compresa tra il 4% e il 5% circa.

Esempio:

• Patrimonio disponibile: CHF 150’000.00
• Percentuale: 5%
• Reddito «fittizio» computabile: CHF 7’500.00

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