28.11.2023
Rembourser une hypothèque, c’est des frais d’intérêts et des dettes en moins. Prolonger un financement, c’est pouvoir utiliser l’argent à d’autres fins. Tout dépend surtout de vos souhaits. Nous avons rassemblé les principaux motifs pour et contre le remboursement de votre financement.
Lorsque votre financement arrive à échéance, vous pouvez soit le prolonger, soit le rembourser. Vous pouvez aussi rembourser une partie de l’hypothèque et prolonger le crédit restant. En cas de prolongation, il vaut la peine d’étudier les différentes offres. Si vous souhaitez rembourser tout ou une partie de votre financement, il s’agit d’un amortissement direct. Quels sont les avantages et les inconvénients? Nous vous expliquons tout.
La règle de base est la suivante: plus vos intérêts hypothécaires sont élevés, plus vous pouvez économiser si vous remboursez votre financement. Inversement, si vous payez des intérêts bas pour votre financement, l’amortissement ne vaut guère la peine. Par exemple, si vous payez 2% d’intérêts sur une hypothèque de 200’000 francs, vous économisez 4’000 francs par année, mais vous devez immobiliser une somme importante de vos économies dans votre propriété.
Au lieu de rembourser votre hypothèque, vous pouvez investir l’argent dans des actions, des fonds ou des titres. En investissant dans des placements, il est possible d’obtenir des rendements supérieurs aux intérêts que vous payez pour votre hypothèque. Mais attention: d’une part, les placements financiers comportent des risques; d’autre part, les taux hypothécaires pourraient également augmenter. Cela peut donc vous coûter cher si vous décidez de prolonger votre financement la fois suivante.
| taux hypothécaires | rendement | rembourser |
|---|---|---|
| taux hypothécaires faibles |
rendement faible |
rembourser plutôt non |
| taux hypothécaires faibles |
rendement élevé |
rembourser non |
| taux hypothécaires élevés |
rendement élevé |
rembourser plutôt oui |
| taux hypothécaires élevés |
rendement faible |
rembourser oui |
Lorsque vous prolongez votre hypothèque, vous pouvez continuer d’indiquer ces dettes dans votre déclaration fiscale. Vos frais d’intérêts diminuent ainsi votre revenu imposable. Si vous payez des taux hypothécaires bas, vous ne réaliserez toutefois que de faibles économies fiscales. Si vous payez 2% d’intérêts, vous pouvez déduire 4’000 francs de revenu imposable par année pour une hypothèque de 200’000 francs, ce qui équivaut à une économie de quelques centaines de francs en fonction du taux d’imposition marginal.
Après la retraite, la diminution du revenu peut atteindre 40%. Il peut donc être judicieux d’avoir un peu d’argent de côté. Si vous avez investi toutes vos économies dans votre propriété, vous manquez peut-être d’argent pour les dépenses imprévues. Si vous n’amortissez pas une hypothèque fixe à 10 ans de 200’000 francs, vous payez 4’000 francs par an pour un taux d’intérêt de 2%, mais vous disposez librement de 20’000 francs par an durant la durée de l’hypothèque.
Si votre fortune est placée sur un compte qui ne génère aucun rendement, vous pouvez l’utiliser pour l’amortissement. Ainsi, vous réalisez des économies sur les intérêts. Si vous remboursez par exemple un financement de 200’000 francs avec 2% d’intérêts, vous économisez 4’000 francs de frais d’intérêts par an.
Si vous remboursez l’intégralité de votre financement externe, votre logement vous appartient, ce qui, en plus d’être agréable, permet aussi de réduire le risque de surendettement. En effet, la valeur de votre bien immobilier pourrait changer: dans le meilleur des cas, elle augmente; toutefois, si elle diminue, la part en pourcentage de la valeur totale de l’hypothèque augmente et, avec elle, votre degré d’endettement. Plus votre part en propriété est grande, moins la perte de valeur est importante. De plus, un amortissement complet de votre hypothèque vous permet de transmettre votre bien immobilier sans dette à vos enfants ou de tout simplement vendre celui-ci.
Pour pouvoir rembourser votre hypothèque, vous devez disposer d’un capital libre suffisant. Si vous pouvez vous le permettre, un remboursement améliore votre nantissement, c’est-à-dire la part de financement de votre valeur immobilière. Avec un faible taux d’endettement, vous disposez d’une meilleure solvabilité au cas où vous souhaitiez un jour augmenter à nouveau votre hypothèque. Vous devriez néanmoins toujours garder une réserve d’argent en cas de dépenses imprévues.
L’amortissement de votre propriété est prévu par la loi jusqu’à un nantissement de 65% (hypothèque de deuxième rang). Si le bien-fonds est financé à moins de 65%, le remboursement est le plus souvent volontaire. À l’âge de référence, votre créancier pourrait vous imposer un nantissement inférieur à 65% en raison d’une éventuelle augmentation de la capacité financière. En cas d’hypothèque avec échéance fixe, le financement peut généralement être amorti uniquement à la fin de la durée. Si vous souhaitez rembourser plus tôt une partie du financement, cela implique généralement une indemnité de remboursement anticipé.
De nombreux facteurs plaident en faveur de l’amortissement indirect. En effet, il vous permet de ne pas rembourser directement le créancier, mais de verser l’argent sur un compte prévoyance 3a. Cela comporte de nombreux avantages fiscaux. Cependant, d’autres facteurs doivent être intégrés dans le plan d’amortissement, et il est donc conseillé d’examiner la situation dans son ensemble. Sans compter que les versements dans le pilier 3a sont limités.
Vous avez le devoir légal de réduire votre nantissement dans un délai de 15 ans ou au plus tard d’ici le départ à la retraite aux deux tiers de la valeur immobilière. Vous remboursez généralement cette part de financement en tant qu’hypothèque de deuxième rang.
En principe, cela peut s’exprimer ainsi: si les intérêts hypothécaires sont supérieurs à l’impôt sur la fortune dont vous devez vous acquitter, cela vaut la peine d’amortir.
Cela dépend de votre situation financière et de la planification de votre avenir. Plus vous remboursez, plus la part d’argent immobilisée dans votre immobilier est importante et ne peut plus être utilisée pour d’autres projets.
