Que devez-vous vérifier lorsque vous reprenez une hypothèque?

De nombreux aspects émotionnels ont une incidence sur la question du pour ou contre la reprise d’une hypothèque. Si le bien immobilier vous convient en tous points (emplacement, taille, aspect, etc.), vous ne vous opposerez probablement pas à faire de nombreux compromis. Il faut néanmoins examiner attentivement les faits et leurs conséquences. Quelles sont exactement les conditions du financement à reprendre? Pouvez-vous vous en accommoder? Concrètement, tout dépend de ces chiffre clés:

• Taux d’intérêt: est-il supérieur ou inférieur au taux actuel du marché? Que signifient ces deux scénarios pour vous?
• Durée: quelle est la durée résiduelle de l’hypothèque fixe? Conserverez-vous le bien immobilier au moins jusqu’à la fin de cette durée?
• Amortissements: vous faudra-t-il encore vous acquitter d’amortissements obligatoires?
• Créancier: pouvez-vous vous accommoder de l’établissement financier qui sera votre partenaire contractuel?

Vous devriez être au fait que vous n’aurez quasiment aucune possibilité de modifier ces aspects, et ce jusqu’à expiration de la durée contractuelle. Néanmoins, un éventuel changement ou une résiliation anticipée du contrat, par exemple dans le cas d’une sortie anticipée de l’hypothèque avec des conséquences financières (indemnité de remboursement anticipé), pourrait être une option. Avant toute résiliation, il est nécessaire de procéder à des clarifications afin d’examiner l’intérêt de cette option.

Bon à savoir: si vous souhaitez reprendre l’hypothèque fixe de la précédente ou du précédent propriétaire du bien immobilier, le créancier vous soumettra à la même vérification que si vous demandiez un nouveau financement. Ce qui veut dire que vous devez remplir tous les critères en matière de capacité financière. Vous devez entre autres apporter la preuve que vous disposez d’un revenu suffisant pour assumer l’hypothèque et les charges liées au bien immobilier.

Quand cela vaut-il la peine de reprendre une hypothèque?

En général, une reprise est avantageuse pour l’acheteuse ou l’acheteur si l’ancien taux d’intérêt est inférieur au taux actuel du marché, dans la mesure où vous pourrez bénéficier de frais fixes mensuels peu élevés jusqu’au terme du délai. Cela signifie toutefois aussi que vous pourrez déduire moins de coûts d’intérêts de vos impôts.

Pourtant, une reprise peut être avantageuse même si l’ancien taux intérêt est plus élevé que l’actuel: en tant qu’acheteuse ou acheteur, vous avez alors un excellent argument pour négocier le prix vers le bas. Vous pouvez déclarer que vous acceptez le surcoût des intérêts si la vendeuse ou le vendeur réduit en contrepartie le prix de vente. Pensez-y: la reprise de l’hypothèque intéresse la vendeuse ou le vendeur tout autant que le bien immobilier vous intéresse. En effet, si personne ne reprend l’hypothèque, la vendeuse ou le vendeur devra verser une indemnité de remboursement anticipé à son créancier pour compenser les intérêts perdus. Cette pénalité peut être très élevée selon l’évolution des taux d’intérêt depuis la conclusion de l’hypothèque, le montant de l’hypothèque, le taux d’intérêt et la durée résiduelle, atteignant parfois plusieurs dizaines de milliers de francs. Il se peut donc que cette pénalité soit bien plus coûteuse pour la vendeuse ou le vendeur qu’une réduction du prix de vente de son bien.

Mais les vendeuses et les vendeurs revoient souvent eux-mêmes le prix de vente à la baisse, lorsque le taux d’intérêt actuel du marché est inférieur à l’ancien. L’exemple ci-après montre l’avantage qu’ils peuvent en tirer.

Exemple

Le taux d’intérêt de l’hypothèque à reprendre est inférieur au taux actuel du marché. La vendeuse ou le vendeur compense ces coûts supplémentaires par une réduction du prix de vente.

• Prix d’achat initial: CHF 1’200’000.–
• Réduction de prix: CHF 24’000.–
• Hypothèque: CHF 600’000.–
• Ancien taux d’intérêt: 2,3%
• Taux d’intérêt actuel: 1,5%
• Durée résiduelle: 5 ans

Que signifie la reprise d’une hypothèque au niveau fiscal?

Deux types d’impôt sont pertinents:

• L’impôt sur le revenu pour l’acheteuse ou l’acheteur
• L’impôt sur les gains immobiliers pour la vendeuse ou le vendeur

Concernant l’impôt sur le revenu: si le taux d’intérêt de l’hypothèque à reprendre est supérieur au taux actuel du marché, l’acheteuse ou l’acheteur bénéficiera d’un avantage fiscal. Elle ou il pourra déduire davantage de coûts d’intérêts que si elle ou il contractait un nouveau financement avec un taux d’intérêt inférieur. La situation s’inverse si l’ancien taux d’intérêt est inférieur au taux actuel du marché. Mais tout compte fait, les impôts ne constituent qu’un facteur, et pas le plus important.

Concernant l’impôt sur les gains immobiliers: le gain réalisé sur la vente d’un bien immobilier entraîne le paiement d’un impôt. Le gain immobilier résulte de la différence entre le prix d’achat de l’époque et le prix de vente actuel. Si la vendeuse ou le vendeur réduit le prix de vente pour conclure l’affaire, son gain et donc sa charge fiscale diminueront. Par ailleurs, elle ou il ne devra pas s’acquitter d’une indemnité de remboursement anticipé, qu’elle ou il pourrait déduire de l’impôt sur les gains immobiliers. Un calcul précis déterminera le pour et le contre de la reprise ou de la résiliation anticipée de l’hypothèque. Mais encore une fois, vendre à un prix inférieur peut souvent s’avérer plus avantageux au bout du compte. À noter: lors de l’achat d’un nouveau bien, l’impôt sur les gains immobiliers peut également être reporté dans un délai donné et en tenant compte du prix d’achat du nouveau bien.

Le prix d’achat réduit en lien avec la reprise de l’hypothèque peut également avoir des conséquences pour l’acheteuse ou l’acheteur: si elle ou il revend le bien immobilier, le gain réalisé et l’impôt sur les gains immobiliers qui en découle seront plus élevés.

Un conseil avisé sur les hypothèques

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