Was sollten Sie prüfen, wenn Sie eine Hypothek übernehmen?

Bei der Frage pro oder contra Hypothekenübernahme spielen viele emotionale Aspekte eine Rolle. Wenn das Objekt für Sie in allen Belangen wie Lage, Grösse, Ästhetik usw. einfach perfekt ist, sind Sie wahrscheinlich zu vielen Kompromissen bereit. Trotzdem sollten Sie Fakten und Konsequenzen gründlich prüfen: Wie sehen die Konditionen der zu übernehmenden Finanzierung genau aus? Können Sie damit grundsätzlich leben? Konkret geht es um diese Kennzahlen:

• Zinssatz: Ist er höher oder tiefer als der aktuelle Marktzins? Was bedeuten diese beiden Szenarien für Sie?
• Laufzeit: Wie lange läuft die Festhypothek noch? Werden Sie die Immobilie mindestens bis zum Ende der Laufzeit behalten?
• Amortisationen: Werden Sie noch Pflichtamortisationen zu leisten haben?
• Kreditgeber: Können Sie mit dem Finanzinstitut als Vertragspartner leben?

Sie sollten sich im Klaren darüber sein, dass Sie, solange die vertragliche Laufzeit nicht abgelaufen ist, kaum Möglichkeit haben, diese Gegebenheiten zu verändern. Eine eventuelle Änderung oder vorzeitige Beendigung des Vertrags, beispielsweise im Falle eines vorzeitigen Ausstiegs aus der Hypothek mit Kostenfolgen (Vorfälligkeitsentschädigung), könnte jedoch eine Option sein. Bei einer vorzeitigen Auflösung der Hypothek müssten aber diesbezüglich Abklärungen getroffen werden, um zu prüfen, ob dies eine sinnvolle Option darstellt.

Gut zu wissen: Wenn Sie eine Festhypothek von der Vorbesitzer:in des Hauses übernehmen wollen, werden Sie vom Kreditgeber genauso geprüft, wie wenn Sie eine neue Finanzierung beantragen. Das heisst, Sie müssen alle Kriterien der Tragbarkeit erfüllen. Unter anderem müssen Sie belegen, dass Sie über ein genügend grosses Einkommen verfügen, um die Hypothek und die Nebenkosten für Ihre Immobilie tragen zu können.

Wann lohnt sich die Übernahme einer Hypothek?

Eine Übernahme lohnt sich für Sie als Käufer:in in der Regel dann, wenn der alte Zins tiefer ist als der aktuelle Marktzins. So können Sie für den Rest der Laufzeit von niedrigen monatlichen Fixkosten profitieren. Allerdings können Sie auch weniger Zinskosten von den Steuern abziehen.

Aber selbst wenn der alte Zins höher ist als der aktuelle, kann sich eine Übernahme auszahlen: Sie als Käufer:in haben dann ein hervorragendes Argument, den Preis herunterzuhandeln. Sie können sich bereit erklären, die Mehrkosten bei den Zinsen in Kauf zu nehmen, wenn die Verkäufer:in im Gegenzug beim Verkaufspreis Abstriche macht. Denken Sie daran: Die Verkäufer:in ist an der Übernahme ebenso interessiert wie Sie am Haus. Denn wenn niemand die Hypothek übernimmt, muss die Verkäufer:in dem Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen, um die entgangenen Zinsen auszugleichen. Diese Strafe («Penalty») kann je nach veränderten Zinsumfeld seit Abschluss der Hypothek, Höhe der Hypothek, Zinssatz und Restlaufzeit sehr hoch ausfallen und bis zu mehrere zehntausend Franken betragen. Unter Umständen tut der Verkäufer:in diese Strafe also weit mehr weh als ein Preisabschlag.

Verkäufer:innen senken aber oft auch von sich aus den Preis, wenn der aktuelle Marktzins tiefer ist als der alte Zins. Dass sich das auch für sie lohnen kann, zeigt das folgende Beispiel.

Beispiel

Der zu übernehmende Zinssatz liegt unter dem aktuellen Marktpreis. Die Verkäufer:in kompensiert diese Mehrkosten mit einem Preisabschlag.

• Ursprünglicher Kaufpreis: CHF 1‘200‘000.–
• Preisreduktion: CHF 24’000.–
• Hypothek: CHF 600’000.–
• Alter Zinssatz: 2,3%
• Aktueller Zinssatz: 1,5%
• Restlaufzeit: 5 Jahre

Was bedeutet eine Hypothekenübernahme für die Steuern?

Zwei Steuerarten sind relevant:

• die Einkommenssteuer für die Käufer:in
• die Grundstücksgewinnsteuer für die Verkäufer:in

Zur Einkommenssteuer: Wenn der zu übernehmende Zins höher ist als der aktuelle Marktzins, ergibt sich für Käufer:innen ein Steuervorteil. Sie können dann mehr Zinskosten abziehen, als wenn sie eine neue Finanzierung mit tieferem Zins abschliessen würde. Ist der alte Zins tiefer als der aktuelle Marktzins, verhält es sich umgekehrt. Die Steuern sind aber natürlich nur ein Faktor in der Gesamtrechnung – und nicht der gewichtigste.

Zur Grundstücksgewinnsteuer: Wer eine Immobilie mit Gewinn verkauft, muss auf diesen eine Steuer entrichten. Der Grundstücksgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem jetzigen Verkaufspreis. Reduzieren Verkäufer:innen den Verkaufspreis, um den Deal zu sichern, schrumpft ihr Gewinn und damit auch ihre Steuerbelastung. Andererseits fällt in diesem Fall auch keine Vorfälligkeitsentschädigung für sie an, die sie von der Grundstücksgewinnsteuer abziehen könnten. Es bedarf also einer sorgfältigen Kalkulation pro und contra Übergabe oder vorzeitige Auflösung der Hypothek. Aber auch hier gilt: In der Gesamtrechnung lohnt sich der Verkauf zu einem tieferen Preis in vielen Fällen. Zu beachten: Die Grundstückgewinnsteuer kann bei einem Kauf einer neuen Liegenschaft innerhalb einer vorgegebenen Frist und unter Berücksichtigung des Kaufpreises der neuen Liegenschaft auch aufgeschoben werden.

Der tiefere Kaufpreis aufgrund der Hypothekenübernahme kann später auch für die Käufer:in Konsequenzen haben; sollte sie die Immobilie dereinst wiederverkaufen, werden ihr Grundstücksgewinn und die Grundstücksgewinnsteuer entsprechend höher ausfallen.

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