Cosa dovreste verificare quando rilevate un’ipoteca?

Fra i pro e contro del rilevare un’ipoteca entrano in ballo anche numerosi aspetti psicologici. Se trovate l’immobile perfetto sotto tutti i punti di vista, fra cui posizione, dimensioni, estetica e così via, probabilmente siete disposti a scendere a troppi compromessi. Ciononostante dovreste verificare accuratamente i fatti e le conseguenze: quali sono esattamente le condizioni del finanziamento da rilevare? Potete accettarle? L’aspetto più importante da considerare sono le cifre concrete.

• Tasso d’interesse: il tasso d’interesse è superiore o inferiore a quello del mercato attuale? Cosa significano per voi questi due scenari?
• Durata: per quanto durerà ancora l’ipoteca fissa? Intendete tenere l’immobile almeno fino alla fine della durata dell’ipoteca?
• Ammortamenti: dovrete farvi carico degli ammortamenti obbligatori?
• Creditore: accettate di avere come partner contrattuale l’istituto finanziario in questione?

Tenete presente che, fino alla scadenza della durata contrattuale, avrete solo poche possibilità per modificare questi aspetti. Un eventuale adeguamento o una risoluzione anticipata del contratto, ad esempio in caso di risoluzione anticipata dell’ipoteca con conseguenze sui costi (indennizzo per scadenza anticipata), potrebbero tuttavia rappresentare un’alternativa. In ogni caso, prima di procedere a una risoluzione anticipata, dovreste appurare se questa scelta è adatta alla vostra situazione.

Buono a sapersi: se volete rilevare un’ipoteca fissa dal precedente proprietario della casa, il creditore esaminerà la vostra situazione come se steste richiedendo un nuovo finanziamento. In altre parole, dovete soddisfare tutti i criteri di sostenibilità. Tra le altre cose dovrete dimostrare di avere un reddito sufficiente per poter pagare l’ipoteca e le spese accessorie dell’immobile.

Quando vale la pena rilevare un’ipoteca?

Solitamente, rilevare un’ipoteca in veste di acquirenti è vantaggioso quando il vecchio tasso d’interesse è inferiore a quello del mercato attuale. In questo caso beneficerete infatti di costi fissi mensili che saranno bassi per tutta la durata residua. Per contro, però, potrete detrarre meno oneri degli interessi dalle imposte.

Al tempo stesso, può valer la pena accettare di continuare a pagare l’ipoteca anche se il vecchio tasso d’interesse è più alto di quello attuale: in una circostanza simile, come acquirenti avrete un’ottima argomentazione per negoziare il prezzo di vendita al ribasso. Potete dichiarare di accettare i costi aggiuntivi degli interessi se in cambio il venditore vi viene incontro sul prezzo dell’immobile. Ricordatevi sempre che per chi vende il trasferimento dell’ipoteca è importante tanto quanto lo è per voi la casa. Infatti, se nessuno rileva l’ipoteca, il venditore deve pagare al creditore un indennizzo per scadenza anticipata a compensazione della perdita di interessi. L’ammontare di questa penale può aumentare notevolmente, fino a raggiungere diverse migliaia di franchi, in base al modo in cui il tasso d’interesse si è evoluto dal momento della stipula dell’ipoteca, in base all’importo dell’ipoteca, al tasso d’interesse e alla durata residua. In alcuni casi a chi vende conviene di gran lunga abbassare il prezzo dell’immobile piuttosto che pagare questa penale.

Tuttavia, spesso i venditori adeguano autonomamente il prezzo quando il tasso d’interesse attuale è inferiore a quello applicato in precedenza. L’esempio seguente dimostra che questa situazione può essere conveniente anche per voi.

Esempio

Il tasso d’interesse da rilevare è inferiore a quello del mercato attuale. Il venditore compensa questi costi aggiuntivi con una riduzione del prezzo dell’immobile.

• Prezzo d’acquisto originario: CHF 1’200’000.00
• Riduzione di prezzo: CHF 24’000.00
• Ipoteca: CHF 600’000.00
• Vecchio tasso d’interesse: 2,3%
• Tasso d’interesse attuale: 1,5%
• Durata residua: 5 anni

Cosa significa rilevare un’ipoteca in termini fiscali?

Due tipi di imposta sono rilevanti:

• l’imposta sul reddito per l’acquirente
• l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare per il venditore

Imposta sul reddito: se il tasso d’interesse da rilevare è più alto di quello del mercato attuale, l’acquirente beneficia di un vantaggio fiscale. In questo caso, infatti, potrete detrarre dalle imposte oneri degli interessi più alti rispetto a un nuovo finanziamento con un tasso più basso. Se invece il vecchio tasso d’interesse è inferiore a quello del mercato attuale, si verifica l’esatto contrario. Tuttavia gli aspetti fiscali rappresentano solo uno dei fattori da prendere in considerazione per il calcolo complessivo, e tra l’altro non sono neanche il più importante.

Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: chiunque venda un immobile realizzando utili deve pagare un’imposta su questi utili. Gli utili da sostanza immobiliare sono dati dalla differenza tra il prezzo d’acquisto originario e il prezzo di vendita attuale. Se chi vende abbassa il prezzo di vendita per concludere l’affare, l’utile e di conseguenza anche l’onere fiscale si riducono. Inoltre, in tale circostanza il venditore non deve pagare l’indennizzo per scadenza anticipata che avrebbe potuto detrarre dall’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Nel rilevare o risolvere anticipatamente un’ipoteca è pertanto necessario calcolare attentamente i pro e i contro. Come in altre circostanze, in molti casi vendere a un prezzo inferiore può essere la soluzione più vantaggiosa. Importate: se si acquista un nuovo immobile, il pagamento dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare può essere posticipato fino a un certo periodo di tempo, tenendo conto del prezzo d’acquisto del nuovo bene.

Il prezzo d’acquisto più basso dovuto al rilevamento dell’ipoteca può avere conseguenze a posteriori anche per l’acquirente: se un giorno quest’ultimo decide di rivendere l’immobile, il suo utile da sostanza immobiliare e la relativa imposta saranno infatti più elevati.

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