12.02.2024
Votre solvabilité détermine si vous pouvez obtenir un crédit et à quelles conditions. Cela vaut aussi bien pour les hypothèques que pour les crédits privés. Avant tout octroi de crédit, votre capacité de crédit fait également l’objet d’un examen minutieux. Mais à quoi renvoient exactement ces notions?
Toute personne qui souhaite acheter ou construire son logement a en principe besoin de fonds externes. Elle les trouvera auprès d’établissements financiers, sous la forme d’hypothèques, à savoir de crédits garantis par un immeuble. Pour pouvoir en bénéficier, il faut se soumettre à un examen de crédit: outre l’objet en question, la situation financière et personnelle est notamment déterminante.
La solvabilité correspond au degré de probabilité qu’une cliente ou un client rembourse son crédit. Une personne est solvable lorsqu’elle est jugée digne de confiance, fiable et «disposée à payer» par le créancier. Pour savoir ce qu’il en est, ce dernier examine la fiabilité financière de la personne, en s’appuyant à la fois sur les comportements de paiement antérieurs et les dettes en suspens, ainsi que sur les éventuelles poursuites ou mesures d’encaissement en cours.
Le contrôle de la solvabilité visant à clarifier la situation globale porte sur différents facteurs de risque statistiques, tels que:
Pour établir la solvabilité, les créanciers s’adressent également à la centrale d’information de crédit (ZEK) ainsi qu’à des sociétés de recouvrement et consultent le registre des poursuites afin d’obtenir de plus amples informations.
Pour disposer d’une capacité de crédit, une personne doit être juridiquement en mesure de souscrire des contrats de crédit. Pour cela, elle doit par exemple être majeure. L’examen de la capacité de crédit porte en outre sur la situation économique de la preneuse ou du preneur de crédit: elle ou il doit avoir la possibilité de rembourser le crédit dans le délai imparti. En outre, l’octroi d’un crédit ne doit pas entraîner le surendettement de la personne. Les règles précises sont fixées dans la loi sur le crédit à la consommation (LCC). Lors de l’examen de la capacité de crédit, le budget de la preneuse ou du preneur de crédit est calculé et ses dépenses sont comparées à ses revenus. Les dépenses incluent par exemple:
Pour chaque demande de crédit, la preneuse ou le preneur de crédit fait l’objet d’une vérification de crédit ou de solvabilité. Cet examen conditionne l’octroi d’un crédit hypothécaire. Après cette première étape, la notation de crédit de la personne à l’origine de la demande est établie. Cette notation sert de base de décision à l’octroi d’une hypothèque et, le cas échéant, aux conditions dont elle sera assortie (montant du crédit, durée et taux d’intérêt).
La notation de crédit détermine les conditions de l’hypothèque: si une personne dispose d’une notation élevée, et est donc considérée comme solvable, elle paiera moins d’intérêts pour son financement. En revanche, si elle n’obtient pas la meilleure évaluation dans tous les critères, elle devra composer avec une prime de risque. Les preneuses et les preneurs de crédit doivent transmettre l’ensemble des documents permettant d’évaluer tous les facteurs déterminants pour la notation.
En principe, l’évaluation repose sur différents facteurs, dont les trois premiers sont particulièrement importants:
Non, les calculs détaillés des créanciers ne sont pas accessibles au public. Cependant, les données de base utilisées pour le calcul sont les suivantes:
Le montant du revenu actuel de la preneuse ou du preneur de crédit joue un rôle prépondérant. Sont notamment examinées les informations clés de l’activité lucrative: quel est votre taux d’occupation? Si vous êtes en couple, les deux personnes sont-elles actives? Votre revenu est-il stable? Y a-t-il un risque de chômage?
Les fonds propres représentent un autre facteur déterminant: quel est le montant à votre disposition? Avez-vous acquis vous-même vos fonds propres ou proviennent-ils d’un héritage ou d’un prêt privé? S’ajoute à cela un examen de votre situation en matière de prévoyance (avez-vous par exemple recours aux avoirs de votre caisse de pensions ou du pilier 3a pour l’achat du bien?).
Ce sont ensuite vos engagements financiers courants (leasing, pension alimentaire, dettes, intérêts courus) et votre taux d’épargne qui sont scrutés. Votre situation familiale est également prise en compte: avez-vous des enfants à charge, par exemple?
La notation de crédit se base également sur des informations clés concernant le bien immobilier faisant l’objet de l’achat: si le créancier considère que le prix d’achat n’est pas conforme au marché, il le recalcule sur la base de sa propre estimation. L’examen détermine la rapidité avec laquelle l’objet pourrait être revendu en cas d’urgence et le degré de risque d’une future dépréciation. L’ancienneté et l’état de l’immeuble ainsi que le montant des charges et des frais annexes sont aussi intégrés dans le calcul.
Pour déterminer la capacité financière, les créanciers prennent en compte un taux d’intérêt calculé de 5%. Autrement dit, ils s’assurent que vous serez encore en mesure de rembourser l’hypothèque en cas de hausse du taux d’intérêt ou de baisse de votre salaire. Utilisez notre calculateur d’hypothèques pour calculer votre capacité financière et le taux d’avance pour l’immeuble que vous souhaitez acquérir.
Pour optimiser votre notation, le taux d’avance doit être bas et la capacité financière élevée. En modifiant les facteurs ci-après, vous pouvez influencer positivement vos conditions hypothécaires:
Oui, il vous faut informer votre créancier dès lors que votre niveau de revenus a nettement progressé depuis le dernier examen de crédit. Cela peut être le cas si vous avez bénéficié d’une augmentation de salaire, si votre partenaire a repris une activité lucrative, si vous avez reçu un héritage ou si vous êtes en mesure de proposer de nouvelles valeurs patrimoniales à titre de sûretés. Vous pouvez également demander une nouvelle estimation de votre bien immobilier ou de votre appartement si vous considérez que le créancier a sous-évalué sa valeur la fois précédente ou si le bien s’est apprécié suite à des travaux de transformation.
Dans ce cas, l’octroi du crédit hypothécaire n’est pas approuvé et le créancier ne vous verse pas le montant souhaité pour le financement de votre logement.
