Nur selten überlegen sich angehende Eigenheimbesitzer:innen, dass gut 40 Prozent aller Ehen und weit über die Hälfte aller Lebensgemeinschaften ohne Trauschein in die Brüche gehen. Doch das sollten sie. Denn ob Alleineigentum, Miteigentum oder Gesamteigentum gewählt wurde, hat einen grossen Einfluss darauf, wer von einem allfälligen Verkauf profitiert und wer gegebenenfalls ausziehen muss.
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Erstellt am 23.02.2024
Eigenheim bei Trennung oder Scheidung
Rund 30 Prozent aller abgeschlossenen Hypotheken müssen wegen einer Trennung oder Scheidung reorganisiert werden. Ehe- und Konkubinatspaare sollten sich daher frühzeitig von Fachpersonen beraten lassen, was bei einer Trennung oder Scheidung mit dem gemeinsamen Haus geschieht. Wir haben das Wichtigste für Sie zusammengefasst.
Alleineigentum: Klarer Fall bei Trennung
Der einfachste Fall – nämlich, dass eine der beiden Personen Alleineigentümer:in von Haus oder Wohnung wird – ist rasch geregelt: Das Wohneigentum bleibt normalerweise im Eigengut der betreffenden Ehepartner:in. Konkubinatspartner:innen ohne Beteiligung am Wohneigentum sind gut beraten, einen Mietvertrag abzuschliessen, der die Rechte und Pflichten der beiden Lebenspartner:innen festhält und der dann auch den normalen Kündigungsregeln bei einer Auflösung der Wohngemeinschaft unterliegt.
Mit- oder Gesamteigentum: Quote muss nicht der effektiven Finanzierung entsprechen
Dies ist zwar die einfachste, doch bei weitem nicht die häufigste Form des Zusammenlebens in einem Eigenheim. Wollen beide Partner:innen zur Finanzierung beitragen, so ist zwischen Miteigentum und Gesamteigentum zu wählen. Im häufigeren Fall des Miteigentums gehört die Wohnung oder das Haus beiden gemäss einer vereinbarten Quote, üblicherweise je hälftig.
Ehepaare deklarieren den Wert ihres Wohneigentums als Vermögen in ihrer gemeinsamen Steuererklärung, Konkubinatspaare je gemäss ihrer Quote. Das muss noch nichts über die effektive Finanzierung aussagen: Konkubinatspartner:innen können auch bei je hälftigem Miteigentum beispielsweise vereinbaren, dass die Hypothekarschuld 20 zu 80 verteilt wird. Entsprechend nehmen sie dann auch den Schuldzinsabzug bei den Einkommenssteuern gemäss den tatsächlichen Gegebenheiten vor.
Der Nachteil dieser Regelung: Kommt es zu einer Scheidung oder Trennung, zählt in diesem Fall trotzdem das hälftige Miteigentum. Ist der Wert des Wohneigentums inzwischen gestiegen, profitiert die «finanziell schwächere» Partei davon. Hat es aber an Wert verloren, so muss die schwächere Partei den halben Wertverlust mittragen. Die «finanziell stärkere» Partei geniesst für einen Teil ihrer Investition (die Quote, die die Hälfte übersteigt, in diesem Beispiel also 30 Prozent) eine sogenannte Nennwertgarantie. Sie kann diesen Teil also ungeschmälert von der anderen Partei einfordern.
Entscheidet sich das Paar hingegen für das Gesamteigentum, so kann es selbst vereinbaren, in welchem Ausmass beide Personen bei einer Auflösung der Gemeinschaft am Wertzuwachs und Wertverlust partizipieren. Voraussetzung dafür ist die vorgängige Gründung einer einfachen Gesellschaft.
Eine mögliche finanzielle Absicherung für den Todesfall
Verstirbt einer der beiden Ehepartner:innen bzw.Partner:innen, stellt sich die Frage, ob der überlebende Teil der Partnerschaft die Belastung für das Wohneigentum künftig allein tragen kann. Bestehen Zweifel daran, so lohnt sich der Abschluss einer Todesfallrisikoversicherung. Auf diesem Weg lässt sich die teilweise oder vollständige Amortisation einer Hypothek absichern.
Vorzeitige Auflösung der Festhypothek kann teuer werden
Kommt es wegen einer Scheidung oder Trennung doch dazu, so kann dies gravierende Folgen haben, besonders wenn sich das Paar mit einer langjährigen Festhypothek gebunden hat. Muss es wegen der Trennung vorzeitig aus der Hypothek aussteigen, werden Gebühren sowie eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Das kann in Zeiten gleichbleibender oder sinkender Zinsen leicht Tausende von Franken kosten.
Bleiben darf in gewissen Fällen auch, wer stärker darauf angewiesen ist, nicht wer mehr bezahlt hat
Und letztlich stellt sich die Frage, wer im gemeinsamen Haus oder der gemeinsamen Eigentumswohnung bleiben darf, wenn es zum Bruch kommt. Die naheliegende Vermutung, es sei jene Person, der das Wohneigentum mehrheitlich oder gar vollständig gehört, ist nicht immer zutreffend.
Weigert sich eine Partei, einem Verkauf zuzustimmen und freiwillig auszuziehen, können die Trennung und der Verkauf sehr langwierig werden: Das Mietverhältnis unterliegt den üblichen Schutzbestimmungen, eine Kündigung kann angefochten und vom Mietgericht auch mehrfach aufgeschoben werden. Und wer mag schon ein Haus oder Stockwerkeigentum erwerben, wenn er wegen Miteigentums einer verkaufsunwilligen Partei nur einen Teil davon kaufen kann.
Gründe für Verkauf einer Liegenschaft nach Trennung/Scheidung
Geld spielt Hauptrolle
Umfrage bei über 1000 Personen in oder nach Trennung/Scheidung, Mehrfachnennung möglich.
| Möglicher Grund für den Verkauf | Prozentwert |
|---|---|
| Möglicher Grund für den Verkauf Wird alleine zu teuer |
Prozentwert 49% |
| Möglicher Grund für den Verkauf Schulden bei Bank begleichen |
Prozentwert 36% |
| Möglicher Grund für den Verkauf Niemand will bleiben |
Prozentwert 23% |
| Möglicher Grund für den Verkauf Zu gross für eine Person |
Prozentwert 23% |
| Möglicher Grund für den Verkauf Brauchen Geld für anderes |
Prozentwert 15% |
| Möglicher Grund für den Verkauf Guten Preis erhalten |
Prozentwert 13% |
| Möglicher Grund für den Verkauf Sonstiges |
Prozentwert 5% |
Quelle: Immobilienscout24
Fragen und Antworten
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Bei einer Trennung zieht in der Regel eine Person aus. Bei Alleineigentum ist das meist die Person ohne Kinder. Oder diese bleibt aufgrund eines Mietvertrags. Bei Miteigentum steht es beiden Partner:innen frei, ihren Anteil am Wohneigentum zu verkaufen. Die andere Partei hat aber ein Vorkaufsrecht. Bei Gemeinschaftseigentum müssen sich die beiden Partner:innen darauf einigen, was mit dem Wohneigentum geschehen soll. Es empfiehlt sich, die Trennungsmodalitäten bereits im Vorfeld des Kaufs in einem Konkubinatsvertrag zu regeln.
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Entscheidend ist, wer stärker auf die gemeinsame Familienwohnung angewiesen ist. Und das ist in den meisten Fällen – vor allem, wenn Kinder vorhanden sind – die Person, die die Kinderbetreuung übernimmt. Sie darf gemäss Scheidungsurteil oder Trennungsvereinbarung häufig in der bisherigen Wohnung bleiben, muss der Partner:in aber einen angemessenen Mietzins bezahlen. Das gilt selbst dann, wenn die andere Partei die Wohnung oder das Haus in Alleineigentum gehört.
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Bei Alleineigentum ist eine:r der beiden Partner:innen voll für das Wohneigentum und die damit verbundenen Kosten verantwortlich. Die andere Partei kann allenfalls über einen Mietvertrag oder eine sonstige Vereinbarung an den Kosten partizipieren. Bei Miteigentum wird im Grundbuch festgehalten, wer rechtlich für welchen Anteil am Wohneigentum verantwortlich ist. Das kann je hälftig sein oder einem frei gewählten Schlüssel entsprechen. Bei Gesamteigentum sind beide Partner:innen vollumfänglich für das Wohneigentum verantwortlich. Die effektiv geleisteten Finanzierungsbeiträge müssen nicht mit den Eigentumsquoten gemäss Grundbuch übereinstimmen.
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Das Zusammenleben von unverheirateten Paaren ist gesetzlich nicht geregelt. Paare ohne Trauschein sollten ihr Zusammenleben also selbst regeln und sich von Expert:innen beraten lassen. Am sichersten funktioniert das über einen Konkubinatsvertrag, in dem die wichtigsten Fragen geregelt werden, bevor es allenfalls zu Konflikten kommt. Dazu gehört nebst vielem andern insbesondere die Frage, wer für den Mietvertrag verantwortlich ist oder in welcher Form allenfalls gemeinschaftliches Wohneigentum erworben werden soll. Auch wer im Trennungsfall ausziehen muss, kann darin vereinbart werden. Sind Kinder vorhanden, ist das Gericht allerdings nicht gezwungen, sich an eine solche frühere Abmachung zwischen den Parteien zu halten.
