Chi sta per acquistare una casa raramente considera il fatto che un buon 40% dei matrimoni e ben oltre la metà delle coppie conviventi senza vincolo matrimoniale finiscono con una separazione. Tuttavia, sarebbe opportuno tenere presente anche questo aspetto, perché la scelta tra proprietà individuale, comproprietà o proprietà comune ha un grande impatto su chi trae vantaggio da un’eventuale vendita e chi invece, in una simile circostanza, dovrà fare le valigie.
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Creato il 23.02.2024
Abitazione di proprietà in caso di separazione o divorzio
Circa il 30% delle ipoteche stipulate deve essere riorganizzato a causa di una separazione o di un divorzio. È pertanto consigliabile che le coppie sposate e conviventi si rivolgano a una o uno specialista già in una fase iniziale per sapere cosa succede all’abitazione comune in caso di separazione o divorzio. Di seguito trovate una sintesi degli aspetti più importanti.
Proprietà individuale: situazione chiara in caso di separazione
Il caso più semplice e di più rapida soluzione si ha se l’appartamento o la casa è proprietà individuale di una delle due persone: in questo caso, infatti, l’immobile rimane di norma di proprietà della o del coniuge in questione. Alle persone conviventi che non detengono una partecipazione nell’abitazione di proprietà si consiglia di stipulare un contratto di locazione che definisca i diritti e gli obblighi di entrambe o entrambi i partner e che sia soggetto alle normali regole di risoluzione in caso di scioglimento della comunità abitativa.
Comproprietà o proprietà comune: la quota non deve necessariamente corrispondere all’effettivo finanziamento
Sebbene questa sia la forma più semplice di convivenza in una casa di proprietà, non è affatto la più comune. Se entrambe o entrambi i partner desiderano contribuire al finanziamento, possono scegliere tra comproprietà e proprietà comune. Nella maggior parte dei casi di comproprietà, l’appartamento o la casa appartengono a entrambi in base a una quota concordata, che di solito corrisponde alla metà.
Le coppie sposate dichiarano il valore della proprietà abitativa come patrimonio nella dichiarazione fiscale congiunta, le coppie conviventi in base alla rispettiva quota. Quanto dichiarato non deve necessariamente corrispondere al finanziamento effettivo: i partner conviventi possono, ad esempio, concordare che il debito ipotecario sia suddiviso in rapporto 20:80 anche se la proprietà dell’immobile è equamente ripartita. Di conseguenza, nell’ambito dell’imposta sul reddito anche gli interessi passivi vengono dedotti in base alle effettive circostanze.
Questo regime ha però uno svantaggio: in caso di divorzio o separazione, l’abitazione risulta comunque in comproprietà. Pertanto, se nel frattempo l’immobile ha acquistato valore, ne beneficia la parte «finanziariamente più debole». Se invece vi è una perdita di valore, quest’ultima deve farsi carico della metà di tale perdita. Le persona «finanziariamente più forte» gode per una parte del suo investimento (ovvero per la quota che supera la metà, ad es. il 30% in questo esempio) di una cosiddetta garanzia del valore nominale, potendo quindi richiedere questa quota per intero all’altra parte.
Se, invece, la coppia decide di optare per la proprietà comune, può concordare la misura in cui entrambe le persone parteciperanno all’aumento e alla diminuzione del valore in caso di scioglimento della comunità. In questo caso occorre tuttavia che sia stata previamente fondata una società semplice.
Una possibile protezione finanziaria in caso di decesso
Se una o uno dei due coniugi o partner muore, si pone la questione se in futuro la persona superstite sia in grado di sostenere da sola l’onere della proprietà abitativa. In caso di dubbio, vale la pena stipulare un’assicurazione contro il rischio di decesso che offre una copertura per l’ammortamento parziale o totale di un’ipoteca.
La risoluzione anticipata di un’ipoteca fissa può costare cara
Se a seguito di un divorzio o una separazione si giunge a questa evenienza, possono insorgere gravi conseguenze, soprattutto se la coppia ha stipulato un’ipoteca fissa pluriennale. Se si rende necessaria la risoluzione anticipata dell’ipoteca a causa di una separazione, si devono pagare sia delle commissioni sia un indennizzo per scadenza anticipata. In un periodo di interessi stagnanti o in calo questo può facilmente tradursi in migliaia di franchi.
In determinati casi la proprietà spetta a chi ne ha più bisogno e non a chi ha pagato di più
Infine, si pone la questione di chi può rimanere, in caso di rottura, nella casa o nell’appartamento di cui si condivide la proprietà. L’ipotesi più logica, ossia il fatto che questo diritto spetti alla persona che detiene la maggior parte o addirittura la totalità dell’abitazione, non è sempre corretta.
Se una delle parti si oppone alla vendita e al fatto di lasciare volontariamente l’abitazione, la separazione e la vendita possono essere molto lunghe e complesse: il rapporto di locazione è soggetto alle consuete disposizioni di protezione e un’eventuale disdetta può essere impugnata e rinviata più volte dal tribunale di competenza. Inoltre, chi vorrebbe mai acquistare una casa o una proprietà per piani se può entrare in possesso solo di una parte della stessa a causa della presenza nella comproprietà di una persona che si oppone alla vendita?
Motivi alla base della vendita di un immobile dopo una separazione o un divorzio
Il denaro gioca il ruolo principale
Sondaggio condotto tra oltre 1000 persone durante o dopo una separazione o un divorzio (con la possibilità di fornire più risposte)
| Troppo oneroso da soli | Prozentwert |
|---|---|
| Troppo oneroso da soli Appianare i debiti con la banca |
Prozentwert 49% |
| Troppo oneroso da soli Nessuno vuole rimanere |
Prozentwert 36% |
| Troppo oneroso da soli Troppo grande per una persona |
Prozentwert 23% |
| Troppo oneroso da soli Zu gross für eine Person |
Prozentwert 23% |
| Troppo oneroso da soli Il denaro serve per altro |
Prozentwert 15% |
| Troppo oneroso da soli Ricevuta buona offerta |
Prozentwert 13% |
| Troppo oneroso da soli Altro |
Prozentwert 5% |
Fonte: Immobilienscout24
Domande e risposte
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In caso di separazione, di solito una delle due persone si trasferisce altrove. In caso di proprietà individuale si tratta perlopiù della persona che non ha la custodia dei figli, ma che può tuttavia rimanere purché stipuli un contratto di locazione. In caso di comproprietà i due partner possono scegliere di vendere la propria quota di proprietà, sapendo che l’altra parte ha tuttavia il diritto di prelazione. In caso di proprietà comune, i due partner devono accordarsi sulla sorte della proprietà abitativa. È consigliabile stabilire le modalità di separazione in un contratto di convivenza prima dell’acquisto.
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Il fattore decisivo è chi ha più bisogno della casa comune e nella maggior parte dei casi, soprattutto se ci sono figli, si tratta della persona che si fa carico della loro custodia. In base alla sentenza di divorzio o all’accordo di separazione, spesso viene permesso a quest’ultima di rimanere nell’abitazione di famiglia con l’obbligo di pagare alla o al partner un canone di locazione adeguato. Ciò vale anche se l’appartamento o la casa sono una proprietà individuale dell’altra o dell’altro partner.
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In caso di proprietà individuale, una sola delle due persone è pienamente responsabile della proprietà abitativa e dei costi ad essa associati. L’altra parte può partecipare ai costi attraverso un contratto di locazione o un altro accordo. In caso di comproprietà, nel registro fondiario vengono riportate le quote di proprietà delle persone coinvolte, che possono corrispondere al 50% o a una percentuale scelta liberamente. In caso di proprietà comune, entrambi i partner sono pienamente responsabili della proprietà abitativa. La percentuale effettiva di finanziamento non deve necessariamente corrispondere alla quota di proprietà riportata nel registro fondiario.
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La convivenza di coppie non sposate non è disciplinata dalla legge. Alle coppie non coniugate si consiglia pertanto di regolamentare autonomamente la loro convivenza, rivolgendosi a una figura specializzata. La soluzione migliore in termini di sicurezza è stipulare un contratto di convivenza in cui vengono disciplinati gli aspetti più importanti prima che insorgano conflitti. Un contratto di questo tipo stabilisce, tra le tante cose, a chi spetta la responsabilità del contratto di locazione o in quale forma dovrà eventualmente essere acquistata la proprietà abitativa comune. Tale documento può inoltre definire chi deve lasciare l’abitazione in caso di separazione. Tuttavia, se la coppia ha figli, il tribunale non è obbligato ad attenersi a tale contratto stipulato preventivamente dalle parti.
