Les futurs propriétaires pensent rarement au fait que 40% des mariages et bien plus de la moitié des communautés non mariées se soldent par une rupture. Pourtant, ils devraient. En effet, le choix d’une propriété exclusive, d’une copropriété ou d’une propriété commune joue un rôle important lorsqu’il s’agit de déterminer la personne qui bénéficiera d’une éventuelle vente et celle qui, le cas échéant, devra déménager.
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Créé le 23.02.2024
Logement en propriété en cas de séparation ou de divorce
Environ 30% des hypothèques souscrites doivent être réorganisées à cause d’une séparation ou d’un divorce. Les couples mariés ou en concubinage devraient donc s’informer le plus tôt possible auprès de spécialistes de ce qu’il adviendrait de leur logement commun en cas de séparation ou de divorce. Nous avons résumé pour vous les points les plus importants.
Propriété exclusive: une situation claire en cas de séparation ou de divorce
C’est le cas le plus simple et le plus vite réglé: l’une des deux personnes est seule propriétaire du logement et le demeure. Il est conseillé à la concubine ou au concubin sans participation à la propriété de conclure un contrat de location, qui spécifie les droits et les obligations des deux partenaires et qui est soumis aux règles de résiliation ordinaires en cas de dissolution de la communauté de vie.
Copropriété ou propriété commune: il n’est pas nécessaire que la quote-part corresponde au financement effectif
C’est la forme la plus simple de cohabitation dans un logement en propriété, mais loin d’être la plus courante. Si les deux partenaires souhaitent participer au financement, ils doivent choisir entre la copropriété et la propriété commune. Dans le cas le plus courant de la copropriété, l’appartement ou la maison appartient aux deux partenaires, selon une quote-part définie (généralement, 50-50).
Les couples mariés déclarent la valeur de leur propriété en tant que fortune dans leur déclaration fiscale commune, les couples en concubinage déclarent chacun leur quote-part, sans corrélation avec le financement effectif. En effet, les couples en concubinage peuvent très bien convenir d’une répartition 20-80 de la dette garantie par constitution d’hypothèque, et ce même en cas de copropriété par moitié. Ils déduisent ensuite les intérêts hypothécaires de leur impôt sur le revenu en fonction de la répartition effective.
L’inconvénient de cette réglementation: en cas de séparation ou de divorce, c’est la copropriété par moitié qui compte dans ce cas. Si la valeur du logement en propriété a augmenté entre-temps, c’est la partie «économiquement faible» qui en profite. Si, à l’inverse, la valeur a baissé, la partie «économiquement faible» doit alors supporter la moitié de la perte. La partie «économiquement forte» bénéficie d’une garantie de la valeur nominale pour une partie de son investissement (la quote-part qui dépasse la moitié, soit dans cet exemple 30%). Elle peut donc exiger l’intégralité de cette part auprès de l’autre partie.
Au contraire, si le couple opte pour la propriété commune, il peut choisir comme bon lui semble dans quelle mesure chaque personne participera à l’accroissement ou à la perte de la valeur en cas de dissolution de la communauté. Pour cela, il faut créer au préalable une société simple.
Une possible couverture financière en cas de décès
En cas de décès de l’un des conjoints, la question se pose de savoir si la charge du logement en propriété à l’avenir pourra être supportée par la conjointe ou le conjoint survivant. En cas de doute, il peut être judicieux de souscrire une assurance du risque décès, ce qui permet d’assurer l’amortissement partiel ou intégral d’une hypothèque.
Une résiliation anticipée de l’hypothèque fixe peut coûter cher
Si un divorce ou une séparation entraîne une résiliation anticipée de l’hypothèque, cela peut avoir d’importantes conséquences, en particulier si le couple avait souscrit une hypothèque fixe à long terme. S’il faut résilier l’hypothèque de manière anticipée en raison de la séparation ou du divorce, des frais ainsi qu’une indemnité de remboursement anticipé seront dus. En période de taux stables ou à la baisse, cela peut facilement coûter plusieurs milliers de francs.
Dans certains cas, la personne qui peut rester dans le logement est parfois celle qui dépend le plus du logement, non celle qui y a le plus contribué
Enfin, se pose la question de la personne qui pourra rester dans le logement commun en cas de divorce ou de séparation. On présuppose évidemment qu’il s’agit de la personne qui en possède la plus grosse part, voire l’intégralité, mais ce n’est pas toujours le cas.
Si l’une des parties refuse d’accepter la vente ou de déménager de son plein gré, la rupture et la vente peuvent durer très longtemps: le bail étant soumis aux dispositions de protection ordinaires, une résiliation peut être contestée et reportée plusieurs fois par le tribunal des baux. Et quelle personne souhaiterait acheter une maison ou une propriété par étage si elle ne peut en posséder qu’une part à cause d’une copropriété dont l’une des parties refuse de vendre?
Raisons de la vente d’un bien immobilier suite à une séparation/un divorce
L’argent, principal facteur
Sondage réalisé auprès de plus de 1000 personnes en cours de divorce/de séparation ou suite à un divorce ou à une séparation. Plusieurs réponses possibles.
| Motif possible de la vente | valeur en % |
|---|---|
| Motif possible de la vente Trop cher pour être assumé par une seule personne |
valeur en % 49% |
| Motif possible de la vente Apurement des dettes auprès de la banque |
valeur en % 36% |
| Motif possible de la vente Personne ne veut rester |
valeur en % 23% |
| Motif possible de la vente Trop grand pour une seule personne |
valeur en % 23% |
| Motif possible de la vente Besoin d’argent pour autre chose |
valeur en % 15% |
| Motif possible de la vente Bon prix lors de la vente |
valeur en % 13% |
| Motif possible de la vente Autres |
valeur en % 5% |
Source: Immobilienscout24
Questions et réponses
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En général, l’une des deux personnes déménage lors d’un divorce ou d’une séparation. Dans le cas d’une propriété individuelle, c’est la plupart du temps la personne qui n’a pas les enfants. Il est aussi possible que cette personne reste en raison d’un contrat de location. En cas de copropriété, les deux partenaires sont libres de vendre leur part dans le logement, l’autre partie bénéficiant alors d’un droit de préemption. En cas de propriété commune, les deux partenaires doivent décider d’un commun accord de ce qu’il advient du logement. Il est recommandé de régler les modalités d’une éventuelle séparation avant l’acquisition du bien immobilier, dans le cadre d’un contrat de concubinage.
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Il est déterminant d’identifier la personne la plus dépendante du logement familial commun. Dans la plupart des cas, notamment lorsqu’il y a des enfants, il s’agit de la personne qui en a la garde. Selon le jugement de divorce ou la convention de séparation, cette personne peut rester dans le logement mais doit verser un loyer adapté à sa ou son partenaire. C’est le cas même si le logement appartient à l’autre partie en propriété exclusive.
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Dans le cas de la propriété exclusive, l’une des deux personnes au sein du couple assume l’entière responsabilité du logement en propriété et des coûts qui y sont liés. L’autre partie peut éventuellement participer aux coûts par le biais d’un contrat de location ou d’un autre accord. Dans le cas de la copropriété, le registre foncier établit qui répond légalement de quelle quote-part dans le logement en propriété. La répartition peut être de 50-50 ou se faire selon une clé librement choisie. Enfin, dans le cadre de la propriété commune, les deux personnes sont entièrement responsables du logement en propriété. Il n’est pas nécessaire que les montants effectivement versés pour l’achat du logement correspondent aux quotes-parts inscrites dans le registre foncier.
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La vie en communauté des couples non mariés n’est pas régie par la loi. Ceux-ci doivent donc régler eux-mêmes les modalités de leur vie commune et chercher conseil auprès de spécialistes. Le plus sûr est d’établir un contrat de concubinage qui règle les principales questions, avant que des conflits ne surviennent. Il y a notamment lieu de régler la question de la responsabilité du contrat de location ou de la forme sous laquelle une propriété commune sera acquise. Il est également possible de convenir de la personne qui devra déménager en cas de séparation. En présence d’enfants, le tribunal n’est toutefois pas tenu de se conformer à de tels accords préalables entre les parties.
