Haupthürden: Eigenkapital und Tragbarkeit

Hypothekargeber finanzieren maximal 80 Prozent des Verkehrswerts oder Kaufpreises der Immobilie, je nachdem, welcher Wert tiefer ist (siehe auch Niederstwertprinzip). Der betreffende Wert ist dann der sogenannte Belehnungswert, also jener Wert, auf dem die Berechnung der maximalen Hypothekarsumme basiert.

Im Umkehrschluss bedeutet das: Sie müssen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenmitteln abdecken können, um eine Finanzierung zu erhalten. Die zweite, meist grössere Hürde ist die Kreditfähigkeit, auch Bonität genannt. Ob Sie kreditfähig sind, hängt vor allem davon ab, ob Sie das Eigenheim langfristig finanziell tragen können oder anders gesagt: ob die Tragbarkeit gegeben ist.

Schauen wir uns die beiden Hauptbedingungen genauer an.

Was zählt als Eigenkapital?

Für die Finanzierung eines Eigenheims dürfen Sie folgende Quellen nutzen:

• Ersparnisse (Bankkonten, Wertschriftendepots, Säule 3b usw.)
• Vorsorgeguthaben für Wohneigentum aus der Pensionskasse (2. Säule) und der gebundenen Vorsorge (Säule 3a)
• Schenkungen/Erbvorbezüge, Darlehen

Beachten Sie, dass es keine feste Maximalhöhe für den Eigenmittelanteil gibt. Je mehr Eigenkapital Sie über die erforderlichen 20 Prozent einsetzen können, desto attraktiver sind die Angebote.

Finanzierung Immobilie

Wenn Sie Geld aus der 2. Säule nehmen wollen, gilt folgende Regel: Mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts muss aus anderen Quellen als der Pensionskasse stammen.

Bei der Säule 3a gibt es diese Einschränkung nicht; Sie können Ihren Eigenkapitalanteil vollumfänglich mit diesem Guthaben abdecken. Bedenken Sie aber: Beim Bezug von Vorsorgegeldern wird die sogenannte Kapitalbezugssteuer fällig. Diese Kosten sollten Sie bei einem allfälligen Vorbezug einkalkulieren. Alternativ können Sie das benötigte Vorsorgegeld aus der 2. Säule oder der Säule 3a auch verpfänden, damit entfällt diese Steuerlast vorerst. 

Übrigens: Vorsorgekapital darf nur für die Finanzierung von selbstbewohnten Immobilien genutzt werden, nicht aber für vermietete Objekte (Renditeliegenschaften). Es sei denn, Sie bewohnen selbst einen Teil der Liegenschaft.

Wann ist die Tragbarkeit gegeben?

Die Tragbarkeit ist dann gegeben, wenn die jährlichen Immobilienkosten für Ihre Immobilie 33 Prozent Ihres Haushaltsbruttoeinkommens nicht übersteigen.

Zum Haushaltsbruttoeinkommen zählen:

• Jahreslöhne aller Antragsteller:innen, inkl. 13. Monatslöhne
• Boni (werden meist nur teilweise angerechnet, da sie keine fixe Einkommensquelle darstellen)

Die Immobilienkosten setzen sich zusammen aus:

• Zinskosten (bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent)
• Amortisation 
• Nebenkosten (1 Prozent des Verkehrswerts)

Für die Bestimmung der Zinskosten wird nicht mit dem effektiven, sondern mit dem höheren kalkulatorischen Zinssatz von ungefähr 5 Prozent gerechnet. Der Grund: So können Sie als Kund:in die Hypothek auch dann noch bedienen, wenn die Zinssätze steigen.

Ob und wie viel jährlich amortisiert werden muss, hängt davon ab, wie hoch die Belehnung ist. Liegt sie über ca. 67 Prozent (2. Hypothek), werden Pflichtamortisationen fällig. Denn per Gesetz sind Kreditnehmende dazu verpflichtet, ihre Hypothekarschuld innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu reduzieren.

Mit Nebenkosten sind Kosten für den Unterhalt oder Reparaturen gemeint. Kreditgeber rechnen hier meistens mit einer Pauschale von 1 Prozent des Verkehrswerts.

Doppeleinkommen wird genau angeschaut

Im Rahmen der Tragbarkeitsrechnung werden auch verschiedene Zukunftsszenarien geprüft, um die Risiken abzuschätzen. So kann es zum Beispiel sein, dass bei einem jungen, noch kinderlosen Doppelverdiener-Paar geschaut wird, ob auch ein Einkommen die laufenden Kosten decken würde. Dies für den Fall, dass zum Beispiel Nachwuchs kommt und ein Elternteil nicht mehr oder weniger arbeitet.

Objektfaktoren: Was ist die Immobilie wert?

Bei der Hypothekenvergabe spielt auch das Objekt selbst eine zentrale Rolle. Dessen Wert bildet schliesslich die Grundlage für die Höhe der Finanzierung und damit auch für die Tragbarkeitsrechnung.

Um den Verkehrswert zu bestimmen, wird deshalb immer eine Immobilienbewertung vorgenommen. Bei selbstbewohnten Eigenheimen wird dabei in der Regel die hedonische Methode angewendet. Dabei werden die Verkaufspreise für ähnliche Objekte in der Region herangezogen und ein Mittelwert eruiert. Bei Renditeliegenschaften hingegen wird die Ertragswertmethode angewendet, und auch die Tragbarkeit wird in diesem Fall anders berechnet.

Die Lage und der Zustand der Immobilie sind die zentralen Faktoren bei der Wertbestimmung. Wertmindernd sind zum Beispiel jegliche Form von Emissionen (Lärm, Geruch, Abgase).

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