Was Sie als Anleger:in mitbringen müssen

Wenn Sie eine Liegenschaft als Kapitalanlage in Betracht ziehen, sollten Sie sich eingehend damit befassen, ob Sie dazu in der Lage sind und was das für Ihre Zukunft bedeutet.

Es geht um diese Fragen:

• Verfügen Sie über das nötige Eigenkapital von mindestens 25 Prozent des Belehnungswerts (der tiefere Wert aus Kaufpreis und Verkehrswert)? Beachten Sie: Geld aus der 2. Säule und Säule 3a dürfen Sie nicht für den Kauf von Renditeliegenschaften einsetzen.
• Sind Sie in der Lage, die dafür nötige Hypothek innert zehn Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu reduzieren?
• Ist die Tragbarkeit durch die zu erwarteten Mieteinnahmen gewährleistet?
• Verfügen Sie nach dem Kauf noch über genügend liquide Mittel für Ihren Lebensunterhalt?
• Sind Sie sich des Klumpenrisikos bewusst, falls Sie den grössten Teil Ihres Vermögens in eine Immobilie investieren? 
• Mit Renditeobjekten ist in der Regel kein schnelles Geld zu machen. Sind Sie sich der sehr langfristigen Kapitalbindung bewusst?
• Sind Sie bereit und in der Lage, das Vermieterrisiko zu tragen, z. B. bei einem Mietausfall wegen Leerstands, bei einer unvorhergesehenen Reparatur oder bei einem Verkauf zu einem tieferen Preis?
• Sind Sie sich des grossen finanziellen und zeitlichen Aufwands für Verwaltung, Vermietung, Wartung, Nebenkosten usw. bewusst?

Als Kapitalanlage kommen grundsätzlich alle Immobilienarten in Frage:

• Mehrfamilienhaus
• Stockwerkeigentum (Eigentumswohnung)
• Einfamilienhaus
• Bürogebäude
• Gewerbeimmobilie
• Gemischt genutzte Objekte (Wohnen, Gewerbe, Büro) 

Mehrfamilienhäuser sind die gängigsten Renditeobjekte.

Eine Eigentumswohnung ist bei Anleger:innen mit kleinerem Budget beliebt. Der Vorteil: Der Preis ist erschwinglich und Sie können die Unterhaltskosten mit den anderen Eigentümern teilen. Die Kehrseite: Sie haben nicht die volle Entscheidungsfreiheit, was Unterhaltsarbeiten oder Sanierungen anbelangt. Als Teil einer Eigentümergemeinschaft müssen Sie eine gewissen Kompromiss- und Diskussionsbereitschaft mitbringen.

Bei Einfamilienhäusern ist die Rendite wegen der relativ hohen Unterhaltskosten in der Regel eher ernüchternd.

Was für Sie die richtige Kapitalanlage ist, hängt stark von Ihrer finanziellen Situation, aber auch von Ihrer individuellen Lebensplanung ab.

Die wichtigsten Kriterien beim Kauf einer Renditeimmobilie

Wenn Sie Ausschau nach einer Geldanlage halten, sollten Sie als Anleger:in besonders auf diese Punkte achten:

Zustand der Liegenschaft

• Guter, gepflegter Gesamteindruck
• Besonders bei älteren Häusern: gute Bausubstanz, kein Sanierungsstau (z. B. keine veraltete Heizung oder schlechte Isolation). Achtung vor versteckten Mängeln!
• Guter energetischer Zustand gemässe Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK)

Lage der Liegenschaft

• Gute Verkehrsanbindung
• Attraktive Aussicht
• Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, kulturelles Angebot usw.)
• Tiefer Steuerfuss 
• Positive Prognose für die wirtschaftliche/infrastrukturelle Entwicklung der Gegend respektive Abwesenheit von Emissionen aller Art z. B. durch Autobahn, Flugschneise, Strommasten, AKW usw.

Kaufpreis

• Sollte nicht oder nur geringfügig über dem Verkehrswert liegen
• Je höher der Preis, desto tiefer die Eigenkapitalrendite 

Nebenkosten

• Nicht zu hoch, da sonst unattraktives Mietobjekt/Gefahr von Leerstand
• Punkto Energiekosten: GEAK prüfen!

Mietmarkt Leerstandsrisiko

• Hohe Nachfrage nach Mietobjekten in der Region/Gemeinde
• Objekt ist bereits vermietet / ist leicht zu vermieten

Aktuelle Mieterschaft (bei bestehendem Haus)

• Wenig Fluktuation
• Unauffällige Mieter:innen (keine Zahlungsrückstände oder rechtliche Streitigkeiten)

Je mehr dieser Kriterien erfüllt sind, desto besser sind die langfristigen Erfolgsaussichten.

Wie berechnet man die Rendite einer Liegenschaft?

Bei Immobilien unterscheidet man zwei Arten von Renditen: die Brutto-Mietrendite und die Netto-Mietrendite.

Brutto-Mietrendite

Hier werden die jährlichen Brutto-Mieteinnahmen durch den Preis geteilt.

Beispiel:

• Brutto-Mieterträge pro Jahr, CHF 107’000.–
• Kaufpreis, CHF 1’800’000.–
• Brutto-Mietrendite (Brutto-Mieterträge im Verhältnis zu Kaufpreis), 5.94%

Die Brutto-Rendite ist lediglich ein grober Richtwert zur Einschätzung der Rendite. Aussagekräftiger ist die Netto-Mietrendite.

Netto-Mietrendite

Hier wird erst der Netto-Mietertrag berechnet (Brutto-Mieteinnahmen abzüglich Liegenschaftskosten) und dann durch den Kaufpreis inklusive der Kaufnebenkosten geteilt.

Zu den Kaufnebenkosten zählen:

• Honorar für Notar:in
• Gebühren für Grundbuchamt
• ggf. Maklerprovisionen
• ggf. Handänderungssteuer

Die Kaufnebenkosten können je nach Kanton bis zu 5 Prozent des Preises betragen.

Beispielrechnung Netto-Mietrendite

• Brutto-Mieteinnahmen, CHF 107’000.–
• Abzüglich Nebenkosten (1% des Belehnungswerts), CHF 18’000.–
• Netto-Mietertrag, CHF 89’000.–
• Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten wie Gebühren und Steuern (Annahme: 2,5% des Kaufpreises), CHF 1’845’000.–
• Netto-Mietrendite (Netto-Mieterträge im Verhältnis zu Kaufpreis), 4.82%

Die zu erwartende Rendite ist auch für Kreditgeber eine wichtige Kennzahl bei der Entscheidung pro oder contra Finanzierung. 

Das zweite ausschlaggebende Kriterium ist wie bei selbstgenutzten Immobilien die Tragbarkeit.

Wie berechnet man die Tragbarkeit einer Renditeimmobilie?

Um die Tragbarkeit einer Renditeliegenschaft zu berechnen, ermitteln Kreditgeber zuerst deren Verkehrswert respektive Belehnungswert. Dieser wird bei Renditeobjekten mit der sogenannten Ertragswertmethode berechnet, also auf der Basis der zu erwartenden Mieterträge.

Eine einfache Formel der Ertragswertberechnung sieht wie folgt aus:

Jährliche Nettomieterträge x 100 / Kapitalisierungssatz in % 

Der Kapitalisierungssatz wird von jedem Kreditgeber individuell festgelegt und ist je nach Lage des Objektes unterschiedlich hoch. Eine übliche Richtgrösse liegt bei ca. 5%.

Nettomieterträge: CHF 90’000.–
Kapitalisierungssatz: 5%
Verkehrswert: CHF 90’000.– x 100 / 5 = CHF 1’800’000.–

Steht der Verkehrswert und folglich auch die Höhe der Hypothek fest, wird die Tragbarkeit wie folgt berechnet:

Mieterträge abzüglich

• Hypothekarzinsen (bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%)
• Amortisation der Hypothek
• Immobiliennebenkosten wie Unterhalt, Reparaturen, Verwaltungskosten usw., (1% des Verkehrswerts)

≥ 0 (es sollte kein Verlust resultieren)

Beispielrechnung Tragbarkeit Mehrfamilienhaus

• Verkehrswert (Kaufpreis), CHF 1’800’000.–
• Eigenkapital (hier: 30%), CHF 540’000.–
• Hypothek, CHF 1’260’000.–
• Nettomieterträge / Jahr, CHF 90’000.–
• Hypothekarzinse (bei kalkulatorischem Zinssatz von 5% / Jahr), CHF 63’000.–
• Amortisation, CHF 9’000.–
• Unterhalts- und Nebenkosten (1% des Verkehrswerts), CHF 18’000.–
• Überschuss (Nettomietertrag abzüglich Zinsen, Amortisation und Nebenkosten), CHF 0.–

Achtung Niederswertprinzip!

Je nach Marktlage liegt der effektiv ausgehandelte Preis für Renditeliegenschaften über dem Verkehrswert. Laut dem Niederstwertprinzip gilt der kleinere Wert aus Verkehrswert und Kaufpreis als Basis für die Höhe der Hypothek. Das heisst: Die Käufer:in muss die Differenz zum Belehnungswert durch zusätzliches Eigenkapital schliessen.

Die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf

Auch wenn man immer wieder von «traumhaften Renditen» auf Immobilien hört, sollten Sie sich bewusst sein: Es gibt keine Gewinngarantie bei Renditeobjekten. So erleiden Anleger:innen denn auch immer wieder Schiffbruch.

Das sind einige der häufigsten Fehler:

• Die Wertfaktoren der Immobilie wurden nicht genug berücksichtigt. Ein Mehrfamilienhaus an schlechter Lage hat z. B. ein hohes Leerstandsrisiko und verliert dadurch unter Umständen immer mehr an Wert. 
• Die Anleger:in hat einen zu hohen Preis bezahlt, sodass eine Rendite kaum möglich ist. Renditeobjekte sollten deshalb immer von Expert:innen geschätzt werden.
• Das Objekt wurde nicht gründlich genug auf (versteckte) Mängel geprüft. Dieser Fehler kann die Käufer:in teuer zu stehen kommen. Auch hier gilt: Zustand/Bausubstanz von Expert:innen prüfen lassen!
• Die Anleger:in hat die Unterlagen und den Grundbucheintrag nicht geprüft und wichtige Dienstbarkeiten wie Nutzniessung, Wohnrecht oder Vorkaufsrecht übersehen.

Rechnen Sie eine allfällige Investition und Rendite sorgfältig und realistisch durch und ziehen Sie eine:n Expert:in zu Rate.

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