Hypothek und Immobilie – das Eigenheim der Eltern übernehmen

Jede Situation ist individuell und die Unterschiede, wenn es um eine bestehende Hypothek, eine neue Finanzierung, eine Schenkung oder einen Verkauf geht, sind rechtlich wie auch finanziell mit entscheidenden Faktoren verbunden. Was jetzt kompliziert klingt, lässt sich durch ein paar Definitionen und Tipps gut erklären. Ihre Fragen sollen in diesem Artikel beantwortet werden, sodass Sie einfacher eine persönliche Entscheidung treffen können.

Das sind die Vorteile

Als Kind das Eigenheim der Eltern zu übernehmen – und zwar zu einem günstigen Zeitpunkt und noch zu Lebzeiten der Eltern – bringt viele Vorteile mit sich. In diesem Falle schützen Sie als Kind Ihre Mutter und Ihren Vater davor, ihr Eigenheim durch plötzliche Zahlungsunfähigkeit oder Schicksalsschläge zu verlieren. Zudem können die beiden durch ein vereinbartes Wohnrecht oder durch eine Nutzniessung in ihrem Heim wohnen bleiben.

Je früher eine Schenkung erfolgt, desto geringer ist die Steuerbelastung durch die Schenkungssteuer. Ausschlaggebend für die Berechnung der Steuer ist nämlich der Wert der Liegenschaft, der durch eine Nutzniessung oder ein lebenslanges Wohnrecht für die Eltern gemildert wird. Über den Unterschied zwischen Nutzniessung und Wohnrecht lesen Sie weiter unten in diesem Artikel oder in unserem weiteren Blog zum Thema Dienstbarkeit.

Was passiert mit der Hypothek?

Wenn die Kinder das Eigenheim und somit auch die finanziellen Aspekte der Liegenschaft übernehmen, stellt sich die Frage, ob beim Hausverkauf die Finanzierung neu geregelt werden muss. Diese Frage lässt sich aber nicht pauschal beantworten, da viele Faktoren eine Rolle spielen.

Prinzipiell ist eine Hypothek an eine Liegenschaft gebunden (ob Festhypothek oder eine andere Art), da sie zur Finanzierung einer Immobilie genutzt wird und auch im Grundbuch eingetragen ist. Somit ist sie öffentlich einsehbar.

Bei der Nutzniessung bleiben in den meisten Fällen die Eltern Kreditnehmende. Die Eltern als Nutzniessende kommen weiter für die Zinskosten auf. Auf Wunsch der Kund:innen oder der finanziellen Ausgangslage kann aber auch eine Neuregelung der Hypothek nötig sein, bei der die Kinder als Eigentümer:innen auch zu Kreditnehmenden werden.

Würden die Besitzverhältnisse so angepasst, dass eine andere Person Kreditnehmende wird, müssten die Kaufpartei oder die Kinder als beschenkte Parteien entscheiden, ob sie die bestehende Hypothek übernehmen wollen oder neue Konditionen aushandeln möchten. Es lohnt sich, eine Fachperson zu Rate zu ziehen, da es Auswirkungen auf Ihre Steuersituation haben kann.

Eine Hypothek sollte beim Kauf auf jeden Fall angepasst werden, ob sie nun übernommen oder geändert wird. Auch ein vorzeitiger Ausstieg ist möglich.

Übertragen oder doch lieber aussteigen?

Die Voraussetzungen für das Übertragen einer Hypothek sind simpel: Die Tragbarkeit muss gegeben sein. Das bedeutet, dass das kreditgebende Finanzinstitut, welches die Hypothek zur Finanzierung für die Liegenschaft bereitgestellt hat, einer Übertragung zustimmen muss und prüft, ob die neuen Besitzenden auch zahlungsfähig sind und über die finanziellen Mittel verfügen, um sich das Abbezahlen der bestehenden Hypothek zu leisten.

Da die Hypothek personen- und immobiliengebunden ist, müssen die Bedingungen ohnehin neu geregelt werden, was den Kindern und Eltern neuen Spielraum für die Zahlungsbedingungen gibt. Aus diesen neuen Bedingungen ergeben sich oft Vorteile für beide Parteien.

Möchte man aber keine Hypothekenübernahme und aus dem bestehenden Vertrag aussteigen, muss eine sogenannte «Penalty» gezahlt werden, also ein Ausstiegsbetrag für das Auflösen der Hypothek. Diese wird «Vorfälligkeitsentschädigung» genannt.

Diese berechnet sich aus der noch abzurechnenden Laufzeit und den potenziellen Zinsen, die am Hypothekenvertrag haften. Das frühzeitige Auflösen ist also möglich, kann aber je nach veränderter Marktlage seit Abschluss der Hypothek mit Kosten verbunden sein.

Erben, schenken, übertragen – was lohnt sich am meisten?

Die Eltern können prinzipiell selbst entscheiden – vorausgesetzt, dass es sich bei den Empfänger:innen um gesetzliche Erb:innen handelt.

Ist die empfangende Partei kein:e Erb:in im Sinne der Gesetzeslage der Schweiz, bleibt nur die Option einer Schenkung.

Wird ein Eigenheim übertragen, gibt es für die Parteien die folgenden Möglichkeiten, um die Hypothekenübernahme und der Liegenschaft zu regeln:

Schenkung zu Lebzeiten

Durch eine Schenkung zu Lebzeiten können die Erblassenden (Eltern) ihr Vermögen bereits mit ihren Erb:innen teilen, wenn sie noch nicht verstorben sind. Wichtig hierbei: Gibt es mehrere Personen mit Erbrecht, müssen alle gleichwertig begünstigt werden – was bei Immobilien schwierig ist.

Bei dieser muss also darauf geachtet werden, dass die gesetzliche Ausgleichspflicht beachtet und die Pflicht-Erbanteile eingehalten werden. Im Zweifelsfall müssen Benachteiligungen zu einem späteren Zeitpunkt ausgeglichen werden.

Schenkung mit Wohnrecht oder Nutzniessung

Bei der Option mit Wohnrecht haben die Eltern das Recht, lebenslang in dem Haus oder der Wohnung wohnen zu bleiben, dürfen diese aber nicht vermieten.

Die Nutzniessung gibt den Eltern das Recht, lebenslang in der Liegenschaft zu wohnen und diese auch zu vermieten.

Erbvorbezug

Bei einem Erbvorbezug handelt es sich um eine besondere Art im Schweizer Recht. Die Immobilie wird in Form einer unentgeltlichen Zuwendung an die Erb:innen überschrieben. Das Erbe wird also zu Lebzeiten der Eltern vorgezogen.

Wer die Option des Erbvorbezugs wählt, muss allerdings das Erbe unter den erbenden Personen zur Ausgleichung gebracht werden.

Diese Option dient vor allem der Gleichberechtigung und der gerechten Aufteilung an einen oder mehrere Erb:innen nach dem Tod der Erblassenden.

Gemischte Schenkung

Eine gemischte Schenkung ist von einer «reinen» zu unterscheiden, da bei einer gemischten von den Erblassenden eine Art Gegenleistung oder Begünstigung verlangt wird.

Diese Begünstigung kann verschiedene Formen annehmen und muss sorgfältig verhandelt und niedergeschrieben werden.

Verkauf der Immobilie

Die Eltern zahlen in diesem Fall Unterhalt und Nebenkosten und müssen den Eigenmietwert versteuern, während die Kinder bei dieser Option die Hypothek und die Versicherung samt Steuern übernehmen. Hypothek der Liegenschaft zu überschreiben oder eine Option zu wählen, um mit der bestehenden umzugehen.

Zukunft einer Immobilie – mehrere Erben, eine Familie

Kommt es zu einem Erbfall, gibt es mehrere Optionen, wie sichergestellt werden kann, dass die zu erbende Immobilie in Familienbesitz bleibt.

Sollte die Person, der die Liegenschaft laut Grundbuch gehört, die Immobilie der Eltern verkaufen wollen, kann durch das Vorkaufsrecht geregelt werden, dass eine andere Erbpartei die Liegenschaft für sich beanspruchen kann, bevor sie an eine dritte Partei verkauft wird. So werden die Erb:innen bei einem Verkauf bevorzugt.

Ein Rückkaufsrecht muss im Grundbuch vermerkt sein. Es sorgt dafür, dass in einem Zeitraum von maximal 25 Jahren die Verkaufspartei das Recht hat, die Liegenschaft zurückzukaufen.

Ein Gewinnbeteiligungsrecht kann ebenfalls vereinbart werden und sorgt dafür, dass im Falle eines Verkaufs des Eigenheims durch die Grundbesitzer:in (die Person, welche die Liegenschaft geerbt hat) die anderen beteiligten Erbparteien am Gewinn des Verkaufs der Immobilie beteiligt werden.

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