Eine Hypothek zu übertragen, kann für Immobilienbesitzende und Kaufinteressent:innen einige Vorteile mit sich bringen. Doch müssen Sie dabei einiges beachten. Der folgende Artikel soll Ihnen etwas mehr Übersicht verschaffen und Ihnen einen Überblick über Ihre Optionen und Vorgaben bei der Hypothekenübertragung geben.
Grundsätzlich gilt: Eine Hypothek ist immer an eine Liegenschaft gebunden.
Es kann vorkommen, dass Sie Ihre Liegenschaft trotz laufender Festhypothek verkaufen möchten. Die Gründe sind vielfältig: Umzug, Auswanderung, Krankheit oder Scheidung. Das alles kann dazu führen, dass Sie Ihr Eigenheim verkaufen wollen, während Ihre Festhypothek noch lange läuft.
Die Antwort auf die Frage «Darf ich meine bestehende Festhypothek übertragen?» lautet: Ja. Allerdings liegt die Entscheidung nicht allein bei Ihnen und eine Zustimmung hängt zusätzlich vom Kreditgeber ab. Bei dieser Übertragung wird die bestehende Finanzierung auf ein neues Objekt angesetzt. Wenn Sie also das Eigenheim, auf dem die Finanzierung liegt, verkaufen und den Kredit mitnehmen, müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein:
Da Sie Ihre Finanzierung mitnehmen und nicht vorzeitig auflösen müssen, zahlen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung. Möglicherweise können Sie auch den Verkaufspreis der Liegenschaft steigern, da die Interessenten keine bestehende Finanzierung übernehmen müssten.
Der Kredit wird auf Ihre neue Liegenschaft transferiert und muss somit, da es sich um eine andere Finanzierung handelt, trotzdem neu geregelt werden.
Da eine Hypothek an ein Grundstück und die Immobilie darauf geknüpft ist, kann sie beim Verkauf der Liegenschaft auf die neuen Besitzer:innen transferiert werden. Gemeinsam mit Ihren Kaufinteressenten können Sie entscheiden, ob diese die bestehende Finanzierung übernehmen möchten. Möglicherweise machen Sie den Personen, die Ihr Wohneigentum kaufen, die Übernahme schmackhaft, indem Sie zum Beispiel den Kaufpreis senken. Aber Achtung: Auch bei dieser Übertragung muss der Kreditgeber den Käufer:innen einen Zuspruch geben und überprüfen, ob deren finanzielle Voraussetzungen reichen, um die Hypothek zu übernehmen.
Verkaufen Sie Ihr Haus samt Festhypothek, müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. So sparen Sie möglicherweise mehrere tausend Franken. Ausserdem können Sie die Finanzierung für Ihr neues Objekt frisch verhandeln und ggf. bessere Konditionen erhalten.
Durch den Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung wird der Grundstückgewinn beim Verkauf höher und Sie müssen mehr Grundstückgewinnsteuer zahlen.
Beim vorzeitigen Auflösen einer Finanzierung fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, auch Penalty genannt. Da das Kreditinstitut mit Ihnen vertraglich eine fixe Laufzeit und einen Zahlungsplan mit Zinsen erstellt hat, muss bei vorzeitiger Vertragsauflösung, je nach Marktlage seit Abschluss der Hypothek, eine Entschädigung geleistet werden. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, muss immer individuell berechnet werden, da die Restlaufzeit, sowie der Zinssatz und die Höhe des Kreditbetrags eine wichtige Rolle spielen. Holen Sie deswegen alle wichtigen Informationen ein, bevor Sie sich für eine Übertragung oder eine Auflösung entscheiden und wählen Sie die Option, die für Sie finanziell am vorteilhaftesten ist.
Wenn Sie nach allen Berechnungen und Überlegungen zum Schluss kommen, dass Sie diese lieber auflösen und die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen, dann sollten Sie auf jeden Fall einen möglichen Steuerabzug prüfen. Ein Bundesgerichtsurteil von 2019 hat folgende Grundsätze dazu definiert:
Sie möchten vor dem Verkauf Ihres Wohneigentums prüfen, welche Optionen Sie für eine neue Finanzierung haben? Lassen Sie sich von unseren Expert:innen in einem persönlichen Gespräch in Ihrer Wunschfiliale beraten.
Die Hypothek ist mit dem Haus verknüpft. Wenn Sie Ihr Haus also verkaufen möchten, obwohl es mit einer Finanzierung verknüpft ist, können Sie den potenziellen Käufer:innen die Übertragung schmackhaft machen, indem Sie zum Beispiel Verhandlungsspielraum beim Verkaufspreis mit einbeziehen.
Die Finanzierung wird mit dem Grundstück vererbt. Das bedeutet: Wenn eine Person eine Immobilie oder ein Grundstück nach einem Todesfall erbt, werden auch die dazugehörige Hypothek und die damit verbundenen Zahlungspflichten geerbt.
Hier kommt es ganz darauf an, um welche Art von Schenkung es sich handelt. Eine Schenkung zu Lebzeiten hat andere Voraussetzungen, wenn sie mit einer Nutzniessung und einem Wohnrecht auf Lebenszeit verknüpft ist. Diese Faktoren können sich auch auf die Hypothek auswirken.
Wenn Sie eine Liegenschaft erwerben wollen, die mit einer Hypothek belehnt ist, können Sie entscheiden, diese zu übernehmen oder auch nicht. Es kann sogar finanzielle Vorteile haben, die Finanzierung zu übernehmen. So können Sie zum Beispiel mit den Verkäufer:innen über den Kaufpreis der Immobilie verhandeln.
