I requisiti di chi investe

Se state prendendo in considerazione di investire in un bene immobile, dovreste riflettere approfonditamente se siete nelle condizioni di poterlo fare e cosa significherebbe per il vostro futuro.

Le domande che dovete porvi sono le seguenti.

• Disponete del capitale proprio necessario, ossia di almeno il 25% del valore di anticipo (il valore più basso tra il prezzo d’acquisto e il valore venale)? Importante: vi ricordiamo che per l’acquisto di immobili di reddito non è possibile prelevare denaro né dal 2° pilastro né dal pilastro 3a.
• Siete in grado, entro dieci anni, di ridurre l’ipoteca richiesta a due terzi del valore di anticipo?
• La sostenibilità è garantita dai redditi derivanti dai canoni di locazione previsti?
• In seguito all’acquisto, disporrete ancora della liquidità necessaria per provvedere al vostro sostentamento?
• Siete consapevoli del rischio di accumulazione che può generare l’investimento della maggior parte del vostro patrimonio in un immobile? 
• Di norma, non è possibile guadagnare rapidamente con oggetti di reddito. Siete consapevoli del fatto che andrete incontro a un vincolo di capitale per un periodo di tempo molto lungo?
• Siete disposti e in grado di assumervi rischi in quanto locatori, ad esempio, in caso di perdita dell’affitto a causa di superfici e locali sfitti, di riparazioni impreviste o di una vendita a un prezzo inferiore?
• Siete consapevoli dei grandi oneri in termini finanziari e di tempo che comportano l’amministrazione, la locazione, la manutenzione, le spese accessorie ecc.?

In linea di principio, tutti i tipi di immobili possono essere considerati come un investimento:

• Casa plurifamiliare
• Proprietà per piani (abitazione di proprietà)
• Casa unifamiliare
• Edificio adibito a ufficio
• Immobili commerciali
• Immobili a uso misto (abitazioni, attività commerciali, uffici) 

Le case plurifamiliari sono gli oggetti di reddito più comuni.

Un appartamento di proprietà è popolare tra chi investe con un budget ridotto. Il vantaggio è che il prezzo è finanziariamente accessibile e si possono condividere le spese di manutenzione con gli altri proprietari. Lo svantaggio è che non avete piena libertà decisionale in fatto di lavori di manutenzione o risanamenti. Facendo parte di una comunità di proprietari, dovete essere disposti a scendere a compromessi e a confrontarvi con altre persone.

In generale, i rendimenti delle case unifamiliari sono piuttosto modesti a causa dei costi di manutenzione relativamente elevati.

L’investimento ideale per voi dipende, in larga misura, dalla vostra situazione finanziaria, ma anche dalla pianificazione della vostra vita.

I criteri più importanti per l’acquisto di un immobile di reddito

In qualità di investitrici o investitori, nel momento in cui valutate un investimento finanziario dovreste prestare particolare attenzione ai seguenti aspetti.

Stato del bene immobile

• Buona impressione generale
• Soprattutto nelle case di vecchia costruzione: elementi strutturali solidi, nessun risanamento da effettuare (ad es. riscaldamenti vecchi o isolamento inadatto). Attenzione ai difetti nascosti!
• Buono stato energetico conformemente al Certificato Energetico Cantonale degli Edifici (CECE)

Posizione dell’immobile

• Buona rete di trasporti
• Bella vista
• Infrastrutture (negozi, scuole, offerta culturale ecc.)
• Moltiplicatore d’imposta basso 
• Buone prospettive per lo sviluppo economico/infrastrutturale dell’area e nessun aumento previsto per i vari tipi di emissioni, ad esempio quelle dovute ad autostrade, corridoi aerei, tralicci elettrici, centrali nucleari ecc.

Prezzo d’acquisto

• Non deve superare, o supera di poco, il valore venale.
• Più alto è il prezzo, più basso è il rendimento del capitale proprio. 

Spese accessorie

• Non troppo alte, altrimenti l’oggetto in locazione è meno attrattivo e si rischia di avere superfici e locali sfitti.
• Per i costi energetici: consultare il CECE!

Mercato locativo e rischio di superfici e locali sfitti

• Alta domanda di immobili in locazione nella regione / nel comune in questione.
• L’immobile è già affittato / si affitta facilmente.

Inquilini attuali (per immobili esistenti)

• Poche fluttuazioni
• Inquilini discreti (senza pagamenti in arretrato o controversie legali)

Maggiore è il numero di criteri soddisfatti, migliore sono le prospettive di successo sul lungo termine.

Come si calcola il rendimento di un immobile?

Nel caso degli immobili si distinguono due tipi di rendimento: il rendimento locativo lordo e il rendimento locativo netto.

Il rendimento locativo lordo

In questo caso, i rendimenti locativi lordi annui vengono divisi per il prezzo.

Esempio:

• Reddito da locazione lordo annuo, CHF 107’000.–
• Prezzo d’acquisto, CHF 1’800’000.–
• Rendimento locativo lordo (rapporto tra il reddito da locazione lordo e il prezzo d’acquisto), 5,94%

Il rendimento lordo è solo un valore indicativo per stimare il rendimento. Il rendimento locativo netto è infatti più significativo.

Rendimento locativo netto

Il rendimento locativo netto viene prima calcolato (reddito locativo lordo meno i costi dell’immobile) e poi diviso per il prezzo d’acquisto, comprese le spese accessorie legate all’acquisto.

Queste ultime includono:

• Spese notarili
• Tasse per l’ufficio del registro fondiario
• Eventuali provvigioni di intermediazione
• Eventuale imposta sul passaggio di proprietà

A seconda del Cantone, le spese accessorie per l’acquisto possono arrivare fino al 5% del prezzo d’acquisto.

Esempio di calcolo del rendimento locativo netto

• Rendimento locativo lordo, CHF 107’000.–
• Meno le spese accessorie (1% del valore di anticipo), CHF 18’000.–
• Reddito da locazione netto, CHF 89’000.–
• Prezzo d’acquisto incl. spese accessorie per l’acquisto come tasse e imposte (ipotesi: 2,5% del prezzo d’acquisto), CHF 1’845’000.–
• Rendimento locativo netto (rapporto tra il reddito da locazione netto e il prezzo d’acquisto), 4,82%

Il rendimento previsto è un indice importante anche per i creditori che devono decidere se concedere o meno un finanziamento. 

Come per gli immobili a uso proprio, il secondo criterio decisivo è quello della sostenibilità.

Come si calcola la sostenibilità di un immobile di reddito?

Per calcolare la sostenibilità di un immobile di reddito, i creditori determinano per prima cosa il valore venale o il valore di anticipo relativo al bene in questione. Questi vengono calcolati con il cosiddetto metodo del valore di rendimento, ossia in base al reddito locativo atteso.

Ecco una formula per calcolare in tutta semplicità il valore di rendimento:

reddito locativo annuo netto × 100 / tasso di capitalizzazione in % 

Il tasso di capitalizzazione viene fissato individualmente da ciascun creditore e varia a seconda della posizione dell’immobile. Un valore di riferimento frequentemente utilizzato è quello del 5%.

Reddito locativo netto: CHF 90’000.–
Tasso di capitalizzazione: 5%
Valore venale: CHF 90’000.– × 100 / 5 = CHF 1’800’000.–

Dopo aver determinato il valore venale e, di conseguenza, l’importo dell’ipoteca, la sostenibilità viene calcolata come indicato di seguito.

Reddito da locazioni detraibile

• Interessi ipotecari (con un tasso d’interesse calcolatorio del 5%)
• Ammortamento dell’ipoteca
• Spese accessorie dell’immobile come manutenzione, riparazioni, spese amministrative ecc., (1% del valore venale)

≥ 0 (non dovrebbero risultare perdite)

Esempio di calcolo della sostenibilità di una casa plurifamiliare

• Valore venale (prezzo d’acquisto), CHF 1’800’000.–
• Capitale proprio (in questo caso 30%), CHF 540’000.–
• Ipoteca, CHF 1’260’000.–
• Reddito locativo netto all’anno, CHF 90’000.–
• Interessi ipotecari (con un tasso d’interesse calcolatorio del 5% all’anno), CHF 63’000.–
• Ammortamento, CHF 9’000.–
• Spese di manutenzione e accessorie (1% del valore venale), CHF 18’000.–
• Eccedenza (reddito locativo netto meno interessi, ammortamento e costi accessori), CHF 0.–

Attenzione al principio del valore più basso!

A seconda della situazione di mercato, il prezzo effettivamente negoziato per gli immobili di reddito può essere superiore al valore venale. Secondo il principio del valore più basso, la base per calcolare l’importo dell’ipoteca è rappresentata dal valore più basso tra il valore venale e il prezzo d’acquisto. Ciò significa che, in caso di discrepanza, l’acquirente deve compensare l’eventuale differenza sul valore di anticipo con l’aggiunta di capitale proprio.

Gli errori più comuni nell’acquisto di un immobile

Anche se continuate a sentir parlare di «rendimenti fantastici» sugli immobili, dovreste essere consapevoli che non sussiste alcuna garanzia di profitto sugli oggetti di reddito. Di conseguenza, chi investe continua a subire delle perdite.

Di seguito elenchiamo alcuni tra gli errori più comuni.

• I fattori relativi al valore dell’immobile non sono stati presi sufficientemente in considerazione. Una casa plurifamiliare ubicata in una posizione poco comoda presenta ad esempio un alto rischio di restare sfitta e in alcune circostanze può quindi perdere sempre più di valore. 
• Se chi investe ha pagato un prezzo troppo elevato, conseguire un rendimento sarà quasi impossibile. Gli oggetti di reddito dovrebbero quindi essere sempre valutati da figure esperte.
• L’immobile non è stato controllato in modo sufficientemente approfondito per individuare eventuali difetti (nascosti). Questo errore può costare caro agli acquirenti. Anche in questo caso vale lo stesso principio: fate controllare lo stato dell’immobile e degli elementi strutturali da figure esperte in materia!
• L’acquirente non ha controllato i documenti e l’iscrizione al registro fondiario e ha trascurato importanti servitù come il diritto di usufrutto, il diritto di abitazione o il diritto di prelazione.

Calcolate attentamente e in modo realistico eventuali investimenti e rendimenti e fatevi consigliare da una figura esperta.

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