Vous pouvez déduire intégralement de votre revenu imposable les frais d’entretien et frais administratifs en lien avec vos biens immobiliers. Et ce n’est pas tout: comme ce qui est proposé aux personnes salariées pour les frais d’acquisition du revenu, les propriétaires de logements privés ont le choix partout en Suisse entre la déduction forfaitaire et la déduction des frais réels d’entretien. La décision a son importance car les sommes d’argent en jeu peuvent être conséquentes.

Déduction forfaitaire: l’âge de l’objet est déterminant

Le calcul est vite fait pour savoir si vous avez intérêt à privilégier la déduction forfaitaire ou la déduction des frais réels. En règle générale, le forfait convient plutôt aux biens immobiliers récents, tandis que la déduction des frais réels est plus appropriée pour les logements plus anciens, car ceux-ci occasionnent souvent des frais de réparation et d’entretien plus élevés.

La Confédération et la plupart des cantons classent les déductions forfaitaires en deux catégories: 

• Pour les biens de moins de dix ans, vous pouvez déduire chaque année 10% des revenus locatifs ou de la valeur locative. 
• Pour les biens de plus de dix ans, la déduction se monte chaque année à 20%.

Le forfait est différent dans les cantons d’Appenzell Rhodes-Intérieures, de Saint-Gall, de Vaud et de Zurich (20%), sachant que, dans le canton de Zurich, il est aussi possible d’appliquer l’impôt fédéral direct aux immeubles de moins de dix ans. Dans le canton de Vaud, la déduction atteint 30% à partir des 25 ans du bien immobilier. Le canton de Neuchâtel limite quant à lui la déduction à 7’200 francs (biens de moins de dix ans) ou à 12’000 francs (biens de plus de dix ans), ces déductions forfaitaires étant respectivement de 15% et de 25% dans le canton de Schaffhouse. C’est le canton de Bâle-Campagne qui est le plus généreux avec des déductions de 20% (biens de moins de dix ans) et de 25% (biens de plus de dix ans).

Possibilité de choisir chaque année entre forfait et frais réels

Vous pouvez opter pour la déduction forfaitaire des frais d’entretien de votre immeuble si, une année, les frais réels ont diminué voire étaient nuls. En revanche, lorsque les besoins de rénovation sont supérieurs au forfait, vous pouvez déduire les frais réels de votre revenu imposable.

Sont en particulier déductibles:

• les travaux de réparation (portant p. ex. sur les équipements de cuisine ou les installations sanitaires), les installations électriques, les travaux de tapisserie et de peinture, etc.;
• les travaux de revêtement, les revêtements de sol (notamment le remplacement de moquette par du parquet);
• le remplacement et la réparation de chauffage, de chauffe-eaux, de machines à laver, de séchoirs, de réfrigérateurs, dès lors que le nouveau standard choisi n’est pas nettement supérieur à l’ancien appareil ou installation; le canton de Bâle-Ville procède différemment et se montre très généreux en acceptant la déduction intégrale pour des installations modernes et luxueuses;
• la transformation de cuisines, de salles de bain, etc., sachant que, généralement, la part qui accroît la valeur de l’objet ne doit pas être prise en compte;
• la rénovation de façades et l’assainissement de toitures (Eternit en remplacement de peinture, seuls les deux tiers sont déductibles);
• l’entretien de jardins, mais pas la toute première plantation d’arbustes, d’arbres ou de fleurs (le canton de Bâle-Ville limite cette déduction à 500 francs, tandis que ceux de Bâle-Campagne, du Tessin et de Vaud n’admettent aucune déduction);
• les taxes de base pour l’élimination des eaux usées, les ordures ménagères, le nettoyage, l’éclairage public, etc. (uniquement pour les biens en location dans certains cantons);
• les primes pour l’assurance bâtiment et les impôts fonciers.

Les annexes de bâtiments et les taxes ne sont pas déductibles

Les investissements créant une plus-value et les nouvelles acquisitions ne sont pas déductibles, par exemple, l’installation d’une antenne, une annexe, un garage, une cheminée, l’aménagement d’une mansarde ou l’ajout d’un jardin d’hiver. Jusqu’à présent, les autorités fiscales n’admettaient pas la déduction des jardins d’hiver, même sous l’angle des économies d’énergie. 

Différents tribunaux ont jugé que ceux-ci étaient principalement motivés par le gain de place. C’est pourquoi tous les cantons faisaient figurer les jardins d’hiver parmi les frais d’investissement (visant à accroître la valeur du bien).

Attention à l’augmentation de la valeur locative

Même si vous remplacez un toit plat qui présente des fuites par un toit en pente tout en ajoutant une pièce à votre bien, les autorités fiscales y voient en premier lieu un accroissement de valeur et rejettent la déduction fiscale. À l’inverse, une pièce supplémentaire et un toit en pente peuvent donner lieu à une augmentation de la valeur officielle et de la valeur locative. Sont également exclus de la déduction fiscale les frais d’équipement et de raccordement ainsi que les taxes individuelles pour les ordures ménagères, l’eau et l’électricité. 

Autres postes non déductibles: les frais de véhicule et la location de bureaux, les coûts liés aux projets de construction, l’établissement d’une hypothèque et les estimations d’objets. Les actes notariés, les cédules hypothécaires, les frais de cadastre, les commissions d’intermédiation et les honoraires d’architecte pour les projets qui n’ont pas abouti ne sont pas déductibles eux non plus. 

En cas de valeur locative faible ou de frais d’entretien élevés, les déductions peuvent être supérieures à la valeur locative. Cette situation est admise par tous les cantons, ceux de Bâle-Ville, de Genève, de Glaris, de Neuchâtel et d’Uri ayant toutefois édicté des dispositions restrictives à ce sujet. 

Pour distinguer les frais d’entretien des frais d’investissement visant à accroître la valeur d’un bien, la plupart des cantons ont élaboré des aide-mémoire qui répertorient les principales déductions.

Avantage fiscal: investir et économiser de l’énergie

Les autorités fiscales privilégient les investissements qui favorisent les économies d’énergie. Dans ce cas, vous pouvez déduire les frais relatifs aux nouvelles acquisitions qui, par ailleurs, visent à accroître la valeur de l’objet. Il s’agit par exemple de fenêtres permettant d’économiser l’énergie, d’isolation thermique, de pompes à chaleur, d’installations solaires, de capteurs solaires, etc.

Sachez cependant que si vous investissez dans des économies d’énergie ou dans des mesures écologiques peu de temps après avoir construit une maison, ces investissements ne seront pas déductibles de vos impôts partout. En effet, les cantons de Fribourg, du Jura, de Soleure, de Schwyz et du Valais les considèrent comme des frais d’investissement durant les cinq premières années, tandis que ce délai est de deux ans pour le canton de Saint-Gall et que, de son côté, celui de Lucerne n’applique aucune déduction pour les mesures environnementales et les mesures d’économies d’énergie. 

En plus des investissements dans des mesures d’économie d’énergie, la liste des déductions possibles comprend la planification, l’utilisation d’appareils de mesure, les frais d’échafaudage, les assurances et les honoraires des architectes et des ingénieurs. 

Bien que cette liste soit très détaillée, les autorités fiscales sont loin de qualifier de déductible fiscalement tout ce qu’on entend par «économie d’énergie». Les règles suivantes s’appliquent: 

Lampes à économie d’énergie

Si vos lampes à économie d’énergie sont fixées sur le bâtiment en guise d’éclairage intérieur ou extérieur, vous pouvez en déduire les frais, mais ce n’est pas possible si les lampes peuvent être déplacées.

Chauffage urbain

Si vous passez d’une distribution régionale de chaleur au chauffage urbain, vous pouvez déduire de votre déclaration fiscale les frais occasionnés par le raccordement au réseau de chauffage. En revanche, les frais de raccordement qui s’ensuivent annuellement et sont facturés par la centrale électrique ne sont pas déductibles.

Toits inclinés

Le remplacement d’un toit plat par un toit incliné est lui aussi considéré comme une mesure visant des économies d’énergie. Mais cet investissement n’est déductible que s’il ne donne pas lieu à une pièce de vie supplémentaire.

Citerne à mazout

Les frais de déplacement d’une citerne enterrée dans la cave propre peuvent être déduits. En revanche, la transformation de la pièce accueillant la citerne et les frais occasionnés par une citerne plus grande ne sont pas déductibles.

Chauffage

Les systèmes alternatifs écologiques (pompes à chaleur ou installations utilisant l’énergie solaire, le bois, le vent, le biogaz ou la géothermie) donnent droit à une déduction dès lors qu’ils ne sont pas destinés au chauffage de piscines, de serres ou autres.

Stores, stores vénitiens et volets roulants

La première installation peut être déduite au titre de mesure d’économie d’énergie, mais pas le dispositif électrique qui va avec. Celui-ci doit donc figurer de manière distincte sur la facture. 

Isolation

Il est possible de déduire les frais occasionnés par une couche d’isolation supplémentaire posée sur les murs, sur les plafonds, sous la toiture ou sur le sol. Certains cantons acceptent la déduction des isolations seulement à partir d’une certaine épaisseur. 

Appareils ménagers, machines à laver et séchoirs

Dès lors que la consommation énergétique des nouveaux appareils est nettement inférieure à celle des anciens, le remplacement par de nouveaux appareils plus pratiques et plus grands est entièrement déductible.

Jardins d’hiver

Les jardins d’hiver et le vitrage de balcons ou de terrasses ne sont pas déductibles, car le gain de superficie pèse plus dans la balance que les économies d’énergie.

Stations de distribution et de charge pour l’e-mobilité

celles-ci ne sont pas déductibles, car elles ne servent pas à produire ou à économiser du courant. Dans le cadre d’une vente, elles peuvent toutefois être déduites du bénéfice en tant que charges accroissant la valeur du bien, ce qui réduit l’impôt sur les gains immobiliers.

Les investissements visant à accroître la valeur d’un bien sont des frais d’investissement

Mais la construction d’un nouveau garage, l’extension des combles ou les taxes et autres frais qui sont considérés comme accroissant la valeur du bien ne sont pas fiscalement perdus: si le bien est vendu, ils sont intégrés dans les coûts d’achat et réduisent ainsi l’impôt sur les gains immobiliers. Celui-ci résulte de la différence entre les frais d’investissement et le prix de vente. 

Pour son calcul, il faut présenter toutes les pièces justificatives d’investissements visant à accroître la valeur du bien. Celles-ci doivent être remises aux autorités fiscales lors de la vente, même si les investissements remontent à des dizaines d’années. Cela vaut donc la peine de conserver précieusement toutes les pièces justificatives. Si l’une d’entre elles venait à manquer, il arrive que des tribunaux acceptent comme preuve des photos montrant «l’avant et l’après».

Répartir les travaux de rénovation pour les optimiser fiscalement

En cas de travaux de rénovation d’une certaine ampleur, il est recommandé de répartir les coûts sur deux périodes fiscales. Les déductions sont alors possibles les deux années, ce qui a un effet bénéfique sur la progression fiscale. 

En général, c’est la date d’exécution des travaux, ou la date de réception de la facture, qui est déterminante pour les impôts. Dans les cantons de Bâle-Ville, de Soleure et de Thurgovie, la date de facturation s’applique. Les cantons de Berne, de Fribourg et de Saint-Gall retiennent quant à eux la date de paiement, ce qui facilite quelque peu la planification fiscale, celui de Berne n’acceptant toutefois en aucun cas les paiements d’acomptes. 

Si elles n’ont pas pu être prises en compte intégralement l’année où vous les avez effectuées, vous pouvez étaler vos dépenses en faveur de mesures d’économies d’énergie sur trois années fiscales maximum. Vous pouvez reporter à l’année suivante les frais qui sont supérieurs à votre revenu net. 

Nous vous recommandons de vous informer au préalable dans votre canton sur les détails de la réglementation puis de discuter avec vos artisanes et artisans de la pertinence d’échelonner les travaux ou la facturation.

Les frais de démolition eux aussi déductibles

La démolition d’un bien suivie immédiatement d’une nouvelle construction représente dans sa totalité des frais d’investissement. Vous ne pouvez donc pas les déduire au titre des frais d’entretien. Depuis 2020, cependant, les frais de démolition sont déductibles dès lors qu’ils sont suivis d’une nouvelle construction motivée par la volonté de réaliser des économies d’énergie. Toutefois, la déduction est soumise à certaines conditions: la nouvelle construction doit être réalisée dans le respect d’un délai approprié (deux ans en règle générale) sur le même terrain, pour le même usage et par le même propriétaire.

En plus des frais de démolition à proprement parler, vous pouvez aussi déduire le démontage d’installations ainsi que le transport et l’élimination des déchets de chantier.

Déduction possible en cas d’assainissement partiel

Quelle est la règle lorsqu’un bâtiment est vidé entièrement ou partiellement et que, par exemple, toutes les salles de bain et les cuisines sont remplacées?

Par le passé, les autorités fiscales qualifiaient ces rénovations de «nouvelle construction à caractère économique» et, pour cette raison, elles considéraient tous les investissements comme des plus-values, en motivant leur décision comme suit: les projets de transformation d’une certaine ampleur sont assimilables à des nouvelles constructions, même sans réaffectation notable; les déductions fiscales pour investissements de remplacement ne sont donc pas admises. 

Le Tribunal fédéral a cependant jugé en 2012 que la question de savoir si la transformation a accru globalement la valeur du bien n’était pas déterminante, ajoutant en substance qu’il fallait plutôt considérer chaque dépense séparément et se demander si elle correspond à une plus-value ou à une préservation de la valeur. 

Au cours des dernières années, différentes autorités fiscales ont réagi à cette décision en abandonnant la pratique qui était la leur jusque-là en matière de remplacement de parties de bâtiment. Dorénavant, elles se demandent aussi au cas par cas, pour les rénovations d’envergure, si les travaux réalisés servent à préserver le bâtiment, et dans quelle ampleur, et s’ils sont donc déductibles.

Au vu de la complexité des projets de rénovation et de transformation, nous vous recommandons d’en parler au préalable avec une ou un spécialiste.

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