12.02.2024
Tutto ciò che serve a mantenere il valore di un immobile può essere dedotto dalle imposte. Gli interventi che ne accrescono il valore invece no. Almeno in linea di principio. Ma nella prassi ci sono molte linee di demarcazione, eccezioni e regolamenti speciali di cui tener conto quando si avvia un progetto di ristrutturazione o risanamento. Di seguito illustriamo i punti principali.
Le spese di mantenimento e amministrative legate a un immobile possono essere totalmente dedotte dal reddito imponibile. Inoltre, analogamente ai lavoratori per quanto riguarda i costi di conseguimento del reddito, i proprietari di abitazioni private possono scegliere tra una deduzione forfettaria e la detrazione delle spese di mantenimento effettive. Una decisione importante, perché può trattarsi di una somma ingente.
È abbastanza semplice verificare se convenga di più una deduzione forfettaria o quella dei costi effettivi: di norma, la prima è più conveniente per le proprietà più recenti, mentre i costi effettivi di riparazione e mantenimento sono spesso più elevati per le case di vecchia costruzione.
La Confederazione e la maggior parte dei Cantoni riconoscono due categorie di deduzioni forfettarie:
Fanno eccezione i Cantoni AI, SG, VD e ZH (20% in entrambi i casi). Nel Cantone di Zurigo la deduzione forfettaria del 20% per gli immobili con meno di dieci anni può essere fatta valere anche per l’imposta federale diretta. Mentre nel Cantone VD la deduzione sale al 30% a partire dai 25 anni, NE limita la deduzione a 7’200 franchi (fino a dieci anni) e 12’000 franchi (da dieci anni). Nel Cantone SH le detrazioni forfettarie sono, invece, del 15% e 25%. Il Cantone più magnanimo è BL, con il 20% (fino a dieci anni) e il 25% (da dieci anni).
La deduzione forfettaria per il mantenimento dell’immobile può essere effettuata anche se la spesa effettiva in un determinato anno è stata inferiore o addirittura nulla. Negli anni in cui le spese di ristrutturazione superano l’importo forfettario, si possono invece dedurre dal reddito imponibile i costi effettivamente sostenuti.
Sono deducibili in particolare:
Gli investimenti che aumentano il valore dell’immobile e i nuovi acquisti non possono essere dedotti. Questo vale, ad esempio, per l’impianto di antenna, aggiunte di fabbricati, un garage, un camino, l’ampliamento di una mansarda o un giardino d’inverno. Finora, le autorità fiscali non hanno permesso la detrazione dei giardini d’inverno, nemmeno in considerazione dell’effetto sul risparmio energetico.
Diverse sentenze sono giunte alla conclusione che l’aspetto centrale è la creazione di spazio aggiuntivo. In tutti i Cantoni, i giardini d’inverno sono quindi considerati come costi d’investimento (che aumentano il valore).
Anche se si sostituisce un tetto piatto non a tenuta stagna con un tetto a due falde e si aggiunge una stanza, le autorità fiscali considerano questi interventi come principalmente finalizzati un aumento di valore e non ammettono la deduzione fiscale. Al contrario, stanze aggiuntive e un tetto a due falde possono addirittura comportare un aumento del valore ufficiale e del valore locativo. Sono altresì escluse anche le spese di urbanizzazione e di allacciamento, nonché le spese individuali per la raccolta dei rifiuti, l’acqua e l’elettricità.
Altre voci non deducibili: i costi dei veicoli e l’affitto di uffici, i costi per progetti di costruzione, la costituzione di ipoteche e le stime immobiliari. Non sono deducibili nemmeno gli atti notarili, le cartelle ipotecarie, le spese di misurazione, le provvigioni di intermediazione e gli onorari degli architetti per i progetti non realizzati.
Se il valore locativo è basso o le spese di mantenimento sono elevate, le detrazioni possono essere superiori al valore locativo. In linea generale tutti i Cantoni accettano questo principio, anche se BS, GE, GL, NE e UR hanno emanato disposizioni restrittive a questo proposito.
La maggior parte dei Cantoni ha pubblicato dei promemoria che elencano le deduzioni più importanti, al fine di distinguere tra le spese di mantenimento e i costi d’investimento che incrementano il valore.
Gli investimenti con effetti sul risparmio energetico ricevono un trattamento privilegiato dalle autorità fiscali. Anche se si tratta di nuovi acquisti che aumentano il valore dell’immobile (ad es. finestre più efficienti dal punto di vista energetico, isolamento termico, pompe di calore, impianti e collettori solari ecc.), i costi possono essere comunque detratti.
Tuttavia, chi esegue misure di risparmio energetico o di protezione dell’ambiente poco dopo la costruzione di una nuova casa non può dedurre sempre questo investimento dalle imposte. I Cantoni FR, JU SO, SZ e VS lo fanno rientrare nei primi cinque anni tra i costi d’investimento. SG applica invece un termine di due anni. LU vieta del tutto la detrazione dei costi per misure ambientali e di risparmio energetico.
Oltre all’investimento effettivo in misure di risparmio energetico, l’elenco delle detrazioni comprende anche la pianificazione, l’uso di strumenti di misurazione, i costi per i ponteggi, le assicurazioni e gli onorari di architetti e ingegneri.
Sebbene il catalogo sia ampio, le autorità fiscali non considerano deducibile tutto ciò che rientra nel concetto di «risparmio energetico», ma applicano le regole di seguito indicate.
Se installate delle lampade a risparmio energetico per l’illuminazione interna o esterna dell’edificio, potete dedurre i costi ai fini fiscali purché non si tratti di lampade rimovibili.
Se passate all’approvvigionamento di calore regionale attraverso il teleriscaldamento, potete dedurre nella dichiarazione fiscale i costi derivanti dall’allacciamento alla rete. Non è invece prevista alcuna detrazione per i successivi costi di allacciamento annuali addebitati dalla centrale elettrica.
Anche la sostituzione di un tetto piatto con un tetto a spioventi viene annoverata tra le misure di risparmio energetico. Tuttavia, l’investimento è deducibile solo se non viene creato uno spazio abitativo aggiuntivo.
Se installate una cisterna interrata nella vostra cantina potete detrarne i costi. Tuttavia, la conversione del locale e il costo per una cisterna più grande non sono deducibili.
I sistemi alternativi ecologici, come le pompe di calore o gli impianti che utilizzano l’energia solare, il legno, il vento, il biogas o l’energia geotermica, possono godere di agevolazioni fiscali a condizione che non siano utilizzati per riscaldare piscine, serre o simili.
Potete detrarre l’installazione iniziale come misura di risparmio energetico, ma non l’unità elettrica collegata che va pertanto indicata in fattura separatamente.
Se fate applicare uno strato isolante aggiuntivo su pareti, soffitti, sotto il tetto o nel pavimento, potete dedurre i costi sostenuti. Alcuni Cantoni permettono di detrarre l’isolamento solo a partire da un certo spessore.
Se il consumo energetico dei nuovi apparecchi è chiaramente inferiore a quello precedente, anche la sostituzione con un nuovo apparecchio più confortevole e più grande è completamente deducibile.
I giardini d’inverno e l’installazione di vetrate su balconi o terrazze non sono deducibili perché il guadagno di spazio abitativo è più importante del risparmio energetico.
Non sono deducibili perché non vengono utilizzati per produrre o risparmiare elettricità. Tuttavia, in caso di vendita possono essere eventualmente dedotti dal ricavato della stessa come spese di incremento del valore andando così a ridurre l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
Tuttavia, anche la costruzione di un nuovo garage, l’ampliamento della mansarda o le tasse e altri costi finalizzati all’incremento del valore non vengono persi ai fini fiscali: se l’immobile viene venduto, possono essere aggiunti ai costi d’acquisizione e quindi abbassare l’importo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare si calcola sulla base della differenza tra i costi d’investimento e il prezzo di vendita.
È tuttavia indispensabile disporre di tutti i giustificativi degli investimenti effettuati. Le ricevute devono essere presentate alle autorità fiscali al momento della vendita, anche se risalgono a decenni prima. Vale quindi la pena di conservarle tutte con cura. Se dovesse mancare qualcosa, in passato i tribunali hanno accettato anche foto del «prima e dopo» come mezzo di prova.
Nel caso di lavori di ristrutturazione importanti, vale la pena di ripartire i costi su due periodi fiscali in modo da far valere le detrazioni in entrambi gli anni, con un effetto favorevole sulla progressione.
Di norma sono determinanti ai fini fiscali la data di esecuzione del lavoro o la data di ricevimento della fattura. Nei Cantoni BS, SO e TG fa fede la data di fatturazione, mentre a BE, FR e SG quella del pagamento, il che semplifica la pianificazione fiscale. BE tuttavia non accetta espressamente nessun pagamento in acconto.
Qualora non sia stato possibile tenerle completamente in considerazione ai fini fiscali nell’anno in cui sono state sostenute, le spese per le misure di risparmio energetico possono essere ripartite su un massimo di tre anni fiscali. Le spese che superano il reddito netto possono essere riportate all’anno successivo.
Potrebbe valere la pena di informarsi in anticipo presso il Cantone sui dettagli del regolamento e poi concordare con gli artigiani come scaglionare al meglio i lavori e la fatturazione.
Per quanto rientrino interamente nei costi d’investimento, le spese sostenute per la demolizione di un immobile con ricostruzione immediata non possono essere fatte valere come costi di mantenimento. Dal 2020, tuttavia, i costi di demolizione sono deducibili se il nuovo edificio è costruito per scopi di risparmio energetico. La detrazione è per di più consentita solo a determinate condizioni: il nuovo edificio deve essere costruito entro un periodo di tempo ragionevole (di solito entro due anni) sulla stessa proprietà con la stessa destinazione d’uso e dallo stesso proprietario.
Oltre ai costi per la demolizione vera e propria, si possono dedurre anche lo smantellamento degli impianti e la rimozione e lo smaltimento dei rifiuti edili.
Ma cosa succede in caso di ristrutturazione totale, quando un edificio viene completamente o parzialmente smantellato e, ad esempio, vengono rifatti tutti i bagni e la cucina?
In passato, le autorità fiscali valutavano tali ristrutturazioni come «nuova costruzione in senso economico» e quindi consideravano tutti gli investimenti equiparabili a un aumento di valore. Il loro ragionamento: i grandi progetti di ristrutturazione devono essere trattati alla stregua dei nuovi edifici, anche senza una significativa riconversione, quindi le deduzioni fiscali per gli investimenti sostitutivi non sono consentite.
Tuttavia, nel 2012 il Tribunale federale ha stabilito che non è decisivo se il valore dell’immobile nel suo complesso sia stato aumentato dalla ristrutturazione. Piuttosto, ogni singola spesa deve essere analizzata separatamente per il suo effetto di aumento o conservazione del valore.
Negli ultimi anni, diverse autorità fiscali hanno reagito a questa situazione e hanno abbandonato la prassi precedente in caso di sostituzione di singole parti di un edificio. Da allora, anche nel caso di ampie ristrutturazioni, verificano in ogni singolo caso se e in che misura i lavori eseguiti servono a preservare l’edificio esistente e sono quindi deducibili.
Data la complessità dei progetti di ristrutturazione, vale la pena rivolgersi previamente a una persona esperta.
Chi costruisce in modo sostenibile o ristruttura la propria casa per renderla più efficiente dal punto di vista energetico riceve un contributo dallo Stato. Esiste una lunga lista di programmi di incentivazione.
Finestre con triplo vetro anziché solo doppi vetri, isolamento termico del soffitto della cantina e del solaio e un sistema di riscaldamento alternativo non fossile: questi sono i metodi più efficaci per convertire una casa agli standard moderni. Se si aggiunge anche l’isolamento della facciata, i costi di ristrutturazione per una casa unifamiliare di medie dimensioni ammontano a circa 100’000 franchi. In compenso si risparmierà tra il 20 e il 50% dei costi energetici, vale a dire in media tra 2’000 e 3’500 franchi all’anno.
Tuttavia, molti proprietari temono i costi d’investimento elevati, anche se a lungo termine si ripagano. Ogni anno solo circa l’1,5% degli edifici viene ristrutturato. La Confederazione, la maggior parte dei Cantoni e molti Comuni incentivano pertanto le ristrutturazioni finalizzate al risanamento energetico mettendo a disposizione dei contributi. In Svizzera esistono oltre 2’000 programmi di finanziamento differenti.
È comprensibile che anche le persone esperte si perdano in questa giungla dei finanziamenti. Ma diversi siti web indipendenti fungono da guida. Il portale bfe.admin.ch dell’Ufficio federale dell’energia fornisce utili informazioni nella scheda «Promozione». Il sito più completo è franchienergia.ch: inserendo il vostro numero postale di avviamento riceverete una panoramica dei contributi disponibili nel vostro luogo di domicilio.
Il modulo di richiesta per i contributi alle misure di risparmio energetico è disponibile sul sito web del Programma Edifici.
Non è necessario dimostrare che i materiali e i componenti utilizzati abbiano effettivamente un impatto sul risparmio energetico. Questo si evince dalle offerte degli artigiani e dei fornitori ed è una prova sufficiente.
Ma attenzione: la domanda deve essere presentata prima dell’inizio degli interventi di ristrutturazione. Una volta iniziati i lavori, non sarà più possibile accedere ai contributi. La domanda viene solitamente approvata nel giro di qualche settimana, dopodiché si hanno due o tre anni di tempo per l’attuazione. Una volta completati gli interventi, dovrete presentare il modulo di dichiarazione fine lavori. Solo allora verranno erogati i finanziamenti stanziati.
La «rimunerazione per l’immissione di energia a copertura dei costi» (RIC) è uno strumento indipendente dal programma di risanamento degli edifici con il quale la Confederazione promuove la produzione di corrente da energie rinnovabili, in particolare gli impianti fotovoltaici installati sui tetti delle abitazioni. La RIC ha lo scopo di coprire la differenza tra i costi di produzione e il prezzo di mercato e di garantire ai piccoli produttori di elettricità da fonti rinnovabili un prezzo corrispondente ai costi sostenuti. Tuttavia, i prezzi di remunerazione variano molto a seconda del Cantone e del Comune e oscillano tra 6 e 17 centesimi per kilowattora (dato aggiornato in primavera 2023).
I costi di un ammodernamento o una ristrutturazione possono sfuggire rapidamente di mano. Vale quindi la pena di richiedere due o tre offerte, comprensive di referenze. L’incarico deve specificare l’esatta portata dei lavori ed essere assegnato per un importo forfettario o, meglio ancora, con un limite di spesa fisso.
È lecito attendersi i costi che seguono.
Se desiderate fare un investimento nella vostra proprietà, potete pagarlo con i vostri fondi o potete considerare di aumentare la vostra ipoteca. I lavori di rinnovamento possono incrementare il valore dell’edificio. Se si opta per un aumento dell’ipoteca, è necessario anche verificare se è necessario un aumento della cartella ipotecaria, poiché l’importo di quest’ultima deve sempre essere almeno pari a quello totale dell’ipoteca.
I lavori di mantenimento e ristrutturazione di una casa o di un appartamento possono essere dedotti dal reddito imponibile. Tuttavia, questo vale solo per la sostituzione di installazioni esistenti (tinteggiatura, sostituzione del parquet, nuovo frigorifero ecc). Potete scegliere ogni anno se dedurre le spese di mantenimento e ristrutturazione come importo forfettario (senza ricevute) o in base alle spese effettive (con ricevute). Nella maggior parte dei Cantoni, la deduzione forfettaria è pari al 10% del valore locativo o delle entrate nette derivanti da canoni di locazione per gli immobili che hanno meno di dieci anni. Per edifici di costruzione precedente si applica di norma il 20%.
Sono deducibili solo gli investimenti che preservano il valore, ad esempio la ristrutturazione di una facciata, la tinteggiatura delle pareti o la sostituzione del frigorifero o del fornello. Nuovi dispositivi o nuove installazioni (ampliamento della mansarda, aggiunta di un garage ecc.), invece, sono considerati un aumento del valore dell’immobile e non sono ammessi ai fini della deduzione fiscale. Se l’intervento ha sia carattere di conservazione del valore sia di aumento del valore, occorre operare una ripartizione. Ma anche i costi degli investimenti per l’aumento del valore non sono persi ai fini fiscali: in sede di vendita dell’immobile, presentando l’apposito giustificativo, potete dedurli come costi d’investimento nel calcolo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
Potete dedurre dal reddito imponibile tutti gli investimenti per misure di efficienza energetica, anche se non si tratta della sostituzione di un impianto esistente, ma di un nuovo investimento che aumenta il valore dell’immobile. Vi rientrano, ad esempio, l’isolamento termico di soffitti, pavimenti o facciate, sistemi di riscaldamento alternativi o lampade a risparmio energetico, a condizione che siano installate in modo fisso. Tuttavia, alcuni Cantoni impongono restrizioni sui nuovi edifici nei primi cinque anni dalla loro costruzione.
Potete dedurre dal reddito imponibile tutti gli investimenti per misure di efficienza energetica, anche se non si tratta della sostituzione di un impianto esistente, ma di un nuovo investimento che aumenta il valore dell’immobile. Vi rientrano, ad esempio, l’isolamento termico di soffitti, pavimenti o facciate, sistemi di riscaldamento alternativi o lampade a risparmio energetico, a condizione che siano installate in modo fisso. Tuttavia, alcuni Cantoni impongono restrizioni sui nuovi edifici nei primi cinque anni dalla loro costruzione.
