Le spese di mantenimento e amministrative legate a un immobile possono essere totalmente dedotte dal reddito imponibile. Inoltre, analogamente ai lavoratori per quanto riguarda i costi di conseguimento del reddito, i proprietari di abitazioni private possono scegliere tra una deduzione forfettaria e la detrazione delle spese di mantenimento effettive. Una decisione importante, perché può trattarsi di una somma ingente.

Deduzione forfettaria: determinante l’età dell’immobile

È abbastanza semplice verificare se convenga di più una deduzione forfettaria o quella dei costi effettivi: di norma, la prima è più conveniente per le proprietà più recenti, mentre i costi effettivi di riparazione e mantenimento sono spesso più elevati per le case di vecchia costruzione.

La Confederazione e la maggior parte dei Cantoni riconoscono due categorie di deduzioni forfettarie:

• per gli immobili che hanno meno di dieci anni è possibile dedurre ogni anno il 10% delle entrate provenienti da affitto o del valore locativo;
• per gli immobili che hanno più di dieci anni si può dedurre il 20%.

Fanno eccezione i Cantoni AI, SG, VD e ZH (20% in entrambi i casi). Nel Cantone di Zurigo la deduzione forfettaria del 20% per gli immobili con meno di dieci anni può essere fatta valere anche per l’imposta federale diretta. Mentre nel Cantone VD la deduzione sale al 30% a partire dai 25 anni, NE limita la deduzione a 7’200 franchi (fino a dieci anni) e 12’000 franchi (da dieci anni). Nel Cantone SH le detrazioni forfettarie sono, invece, del 15% e 25%. Il Cantone più magnanimo è BL, con il 20% (fino a dieci anni) e il 25% (da dieci anni).

Scelta annuale tra detrazione forfettaria e dei costi effettivi

La deduzione forfettaria per il mantenimento dell’immobile può essere effettuata anche se la spesa effettiva in un determinato anno è stata inferiore o addirittura nulla. Negli anni in cui le spese di ristrutturazione superano l’importo forfettario, si possono invece dedurre dal reddito imponibile i costi effettivamente sostenuti.

Sono deducibili in particolare:

• lavori di riparazione, ad esempio su installazioni in cucina o impianti sanitari, installazioni elettriche, lavori di tappezzeria e tinteggiatura ecc.
• lavori di pavimentazione, rivestimenti (anche parquet al posto della moquette)
• sostituzione e riparazione di impianto di riscaldamento, caldaia, lavatrice, asciugatrice, frigorifero ecc., a condizione che il nuovo standard scelto non sia significativamente superiore a quello precedente (il Cantone BS rappresenta un’eccezione perché consente di dedurre completamente anche interventi di ammodernamento di lusso)
• ristrutturazione di cucina, bagno, ecc., di norma in questo caso una parte dei lavori è destinata all’incremento del valore
• ristrutturazione della facciata e rifacimento del tetto (Eternit al posto della tinteggiatura: deducibile solo per due terzi)
• manutenzione del giardino, ma non la prima piantumazione di nuovi arbusti, alberi o fiori (nel Cantone BS la detrazione per il giardino è limitata a 500 franchi, in BL, TI e VD non è consentita alcuna detrazione)
• tasse di base per lo scarico delle acque reflue, la raccolta dei rifiuti, la pulizia, l’illuminazione stradale ecc. (in alcuni Cantoni solo per gli immobili in locazione)
• premi per l’assicurazione immobili e imposta immobiliare

Aggiunta di fabbricati e tasse: non deducibili

Gli investimenti che aumentano il valore dell’immobile e i nuovi acquisti non possono essere dedotti. Questo vale, ad esempio, per l’impianto di antenna, aggiunte di fabbricati, un garage, un camino, l’ampliamento di una mansarda o un giardino d’inverno. Finora, le autorità fiscali non hanno permesso la detrazione dei giardini d’inverno, nemmeno in considerazione dell’effetto sul risparmio energetico. 

Diverse sentenze sono giunte alla conclusione che l’aspetto centrale è la creazione di spazio aggiuntivo. In tutti i Cantoni, i giardini d’inverno sono quindi considerati come costi d’investimento (che aumentano il valore).

Attenzione all’incremento del valore locativo

Anche se si sostituisce un tetto piatto non a tenuta stagna con un tetto a due falde e si aggiunge una stanza, le autorità fiscali considerano questi interventi come principalmente finalizzati un aumento di valore e non ammettono la deduzione fiscale. Al contrario, stanze aggiuntive e un tetto a due falde possono addirittura comportare un aumento del valore ufficiale e del valore locativo. Sono altresì escluse anche le spese di urbanizzazione e di allacciamento, nonché le spese individuali per la raccolta dei rifiuti, l’acqua e l’elettricità. 

Altre voci non deducibili: i costi dei veicoli e l’affitto di uffici, i costi per progetti di costruzione, la costituzione di ipoteche e le stime immobiliari. Non sono deducibili nemmeno gli atti notarili, le cartelle ipotecarie, le spese di misurazione, le provvigioni di intermediazione e gli onorari degli architetti per i progetti non realizzati. 

Se il valore locativo è basso o le spese di mantenimento sono elevate, le detrazioni possono essere superiori al valore locativo. In linea generale tutti i Cantoni accettano questo principio, anche se BS, GE, GL, NE e UR hanno emanato disposizioni restrittive a questo proposito.

La maggior parte dei Cantoni ha pubblicato dei promemoria che elencano le deduzioni più importanti, al fine di distinguere tra le spese di mantenimento e i costi d’investimento che incrementano il valore.

Vantaggi fiscali per gli investimenti finalizzati al risparmio energetico

Gli investimenti con effetti sul risparmio energetico ricevono un trattamento privilegiato dalle autorità fiscali. Anche se si tratta di nuovi acquisti che aumentano il valore dell’immobile (ad es. finestre più efficienti dal punto di vista energetico, isolamento termico, pompe di calore, impianti e collettori solari ecc.), i costi possono essere comunque detratti.

Tuttavia, chi esegue misure di risparmio energetico o di protezione dell’ambiente poco dopo la costruzione di una nuova casa non può dedurre sempre questo investimento dalle imposte. I Cantoni FR, JU SO, SZ e VS lo fanno rientrare nei primi cinque anni tra i costi d’investimento. SG applica invece un termine di due anni. LU vieta del tutto la detrazione dei costi per misure ambientali e di risparmio energetico. 

Oltre all’investimento effettivo in misure di risparmio energetico, l’elenco delle detrazioni comprende anche la pianificazione, l’uso di strumenti di misurazione, i costi per i ponteggi, le assicurazioni e gli onorari di architetti e ingegneri. 

Sebbene il catalogo sia ampio, le autorità fiscali non considerano deducibile tutto ciò che rientra nel concetto di «risparmio energetico», ma applicano le regole di seguito indicate. 

Lampade a risparmio energetico

Se installate delle lampade a risparmio energetico per l’illuminazione interna o esterna dell’edificio, potete dedurre i costi ai fini fiscali purché non si tratti di lampade rimovibili.

Teleriscaldamento

Se passate all’approvvigionamento di calore regionale attraverso il teleriscaldamento, potete dedurre nella dichiarazione fiscale i costi derivanti dall’allacciamento alla rete. Non è invece prevista alcuna detrazione per i successivi costi di allacciamento annuali addebitati dalla centrale elettrica. 

Tetti a spioventi

Anche la sostituzione di un tetto piatto con un tetto a spioventi viene annoverata tra le misure di risparmio energetico. Tuttavia, l’investimento è deducibile solo se non viene creato uno spazio abitativo aggiuntivo. 

Cisterna a olio:

Se installate una cisterna interrata nella vostra cantina potete detrarne i costi. Tuttavia, la conversione del locale e il costo per una cisterna più grande non sono deducibili.

Riscaldamento

I sistemi alternativi ecologici, come le pompe di calore o gli impianti che utilizzano l’energia solare, il legno, il vento, il biogas o l’energia geotermica, possono godere di agevolazioni fiscali a condizione che non siano utilizzati per riscaldare piscine, serre o simili.

Veneziane, tapparelle e avvolgibili

Potete detrarre l’installazione iniziale come misura di risparmio energetico, ma non l’unità elettrica collegata che va pertanto indicata in fattura separatamente.

Isolamento

Se fate applicare uno strato isolante aggiuntivo su pareti, soffitti, sotto il tetto o nel pavimento, potete dedurre i costi sostenuti. Alcuni Cantoni permettono di detrarre l’isolamento solo a partire da un certo spessore.

Elettrodomestici da cucina, lavatrici e asciugatrici

Se il consumo energetico dei nuovi apparecchi è chiaramente inferiore a quello precedente, anche la sostituzione con un nuovo apparecchio più confortevole e più grande è completamente deducibile.

Giardini d’inverno

I giardini d’inverno e l’installazione di vetrate su balconi o terrazze non sono deducibili perché il guadagno di spazio abitativo è più importante del risparmio energetico.

Stazioni di distribuzione e di ricarica per veicoli elettrici

Non sono deducibili perché non vengono utilizzati per produrre o risparmiare elettricità. Tuttavia, in caso di vendita possono essere eventualmente dedotti dal ricavato della stessa come spese di incremento del valore andando così a ridurre l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

Gli investimenti effettuati per incrementare il valore rientrano tra i costi d’investimento

Tuttavia, anche la costruzione di un nuovo garage, l’ampliamento della mansarda o le tasse e altri costi finalizzati all’incremento del valore non vengono persi ai fini fiscali: se l’immobile viene venduto, possono essere aggiunti ai costi d’acquisizione e quindi abbassare l’importo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare si calcola sulla base della differenza tra i costi d’investimento e il prezzo di vendita. 

È tuttavia indispensabile disporre di tutti i giustificativi degli investimenti effettuati. Le ricevute devono essere presentate alle autorità fiscali al momento della vendita, anche se risalgono a decenni prima. Vale quindi la pena di conservarle tutte con cura. Se dovesse mancare qualcosa, in passato i tribunali hanno accettato anche foto del «prima e dopo» come mezzo di prova.

Ripartizione dei lavori di ristrutturazione ottimizzata ai fini fiscali

Nel caso di lavori di ristrutturazione importanti, vale la pena di ripartire i costi su due periodi fiscali in modo da far valere le detrazioni in entrambi gli anni, con un effetto favorevole sulla progressione. 

Di norma sono determinanti ai fini fiscali la data di esecuzione del lavoro o la data di ricevimento della fattura. Nei Cantoni BS, SO e TG fa fede la data di fatturazione, mentre a BE, FR e SG quella del pagamento, il che semplifica la pianificazione fiscale. BE tuttavia non accetta espressamente nessun pagamento in acconto. 

Qualora non sia stato possibile tenerle completamente in considerazione ai fini fiscali nell’anno in cui sono state sostenute, le spese per le misure di risparmio energetico possono essere ripartite su un massimo di tre anni fiscali. Le spese che superano il reddito netto possono essere riportate all’anno successivo. 

Potrebbe valere la pena di informarsi in anticipo presso il Cantone sui dettagli del regolamento e poi concordare con gli artigiani come scaglionare al meglio i lavori e la fatturazione.

Ora deducibili anche i costi di demolizione

Per quanto rientrino interamente nei costi d’investimento, le spese sostenute per la demolizione di un immobile con ricostruzione immediata non possono essere fatte valere come costi di mantenimento. Dal 2020, tuttavia, i costi di demolizione sono deducibili se il nuovo edificio è costruito per scopi di risparmio energetico. La detrazione è per di più consentita solo a determinate condizioni: il nuovo edificio deve essere costruito entro un periodo di tempo ragionevole (di solito entro due anni) sulla stessa proprietà con la stessa destinazione d’uso e dallo stesso proprietario.

Oltre ai costi per la demolizione vera e propria, si possono dedurre anche lo smantellamento degli impianti e la rimozione e lo smaltimento dei rifiuti edili.

Deducibilità anche in caso di risanamento parziale

Ma cosa succede in caso di ristrutturazione totale, quando un edificio viene completamente o parzialmente smantellato e, ad esempio, vengono rifatti tutti i bagni e la cucina?

In passato, le autorità fiscali valutavano tali ristrutturazioni come «nuova costruzione in senso economico» e quindi consideravano tutti gli investimenti equiparabili a un aumento di valore. Il loro ragionamento: i grandi progetti di ristrutturazione devono essere trattati alla stregua dei nuovi edifici, anche senza una significativa riconversione, quindi le deduzioni fiscali per gli investimenti sostitutivi non sono consentite. 

Tuttavia, nel 2012 il Tribunale federale ha stabilito che non è decisivo se il valore dell’immobile nel suo complesso sia stato aumentato dalla ristrutturazione. Piuttosto, ogni singola spesa deve essere analizzata separatamente per il suo effetto di aumento o conservazione del valore. 

Negli ultimi anni, diverse autorità fiscali hanno reagito a questa situazione e hanno abbandonato la prassi precedente in caso di sostituzione di singole parti di un edificio. Da allora, anche nel caso di ampie ristrutturazioni, verificano in ogni singolo caso se e in che misura i lavori eseguiti servono a preservare l’edificio esistente e sono quindi deducibili.

Data la complessità dei progetti di ristrutturazione, vale la pena rivolgersi previamente a una persona esperta.

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