Unterhalts- und Verwaltungskosten auf Liegenschaften dürfen Sie vollumfänglich von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Mehr noch: Ähnlich wie die Arbeitnehmer:innen bei den Gewinnungskosten dürfen private Wohneigentümer:innen überall zwischen einem Pauschalabzug und dem Abzug der effektiven Unterhaltskosten wählen. Ein wichtiger Entscheid, denn hier kann es um viel Geld gehen.
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Erstellt am 12.02.2024
Sanieren, renovieren, umbauen – und dabei Steuern sparen
Alles, was der Werterhaltung Ihrer Immobilie dient, dürfen Sie bei den Steuern abziehen. Was wertvermehrend ist, dagegen nicht. Soweit der Grundsatz. Im Einzelnen gibt es allerdings viele Abgrenzungsfragen, Ausnahmen und Spezialregelungen, die Sie bei Ihrem Umbau- oder Sanierungsvorhaben beachten sollten. Wir erklären Ihnen die wichtigsten Punkte.
Pauschalabzug: Auf das Alter des Objekts kommt es an
Ob sich der Pauschalabzug oder der Abzug der Effektivkosten in Ihrem Fall eher lohnt, ist rasch ermittelt. In der Regel lohnt sich die Pauschale eher bei neueren Liegenschaften, wogegen bei älteren Häusern die tatsächlichen Reparatur- und Unterhaltskosten oft höher ausfallen.
Der Bund und die meisten Kantone kennen zwei Kategorien von Pauschalabzügen:
- Für Liegenschaften, die weniger als zehn Jahre alt sind, dürfen Sie jährlich zehn Prozent der Mietzinseinnahmen bzw. des Eigenmietwerts abziehen.
- Für Liegenschaften, die älter als zehn Jahre sind, dürfen Sie jährlich 20 Prozent abziehen.
Ausnahmen machen AI, SG, VD und ZH (je 20 Prozent), wobei der Pauschalabzug von 20 Prozent für Liegenschaften jünger als zehn Jahre in ZH auch bei der direkten Bundessteuer geltend gemacht werden darf. In VD steigt der Abzug ab 25 Jahren auf 30 Prozent. NE beschränkt den Abzug auf 7’200 (bis zehn Jahre) bzw. 12’000 Franken (ab zehn Jahre). In SH liegen die Pauschalabzüge bei 15 bzw. 25 Prozent. Am grosszügigsten zeigt sich BL mit 20 Prozent (bis zehn Jahre) bzw. 25 Prozent (ab zehn Jahren).
Jährliche Wahl zwischen Pauschale und effektiven Kosten
Den Pauschalabzug für den Liegenschaftsunterhalt dürfen Sie auch dann vornehmen, wenn der effektive Aufwand in einem Jahr tiefer ausgefallen ist oder gar bei null lag. In Jahren, in denen der Renovationsbedarf die Pauschale übersteigt, dürfen Sie dagegen die tatsächlich angefallen Kosten vom steuerbaren Einkommen in Abzug bringen.
Abzugsfähig sind insbesondere:
- Reparaturarbeiten, beispielsweise an Küchen- oder Sanitäreinrichtungen, elektrische Installationen, Tapezier- und Malerarbeiten usw.
- Belagsarbeiten, Bodenbeläge (auch Parkett statt Teppiche)
- Ersatz und Reparatur von Heizung, Boiler, Waschmaschine, Tumbler, Kühlschrank usw., sofern der neu gewählte Standard nicht wesentlich höher ist als bei der alten Einrichtung. Eine grosszügige Ausnahme macht BS, wo auch moderner Luxus vollumfänglich zum Abzug zugelassen ist.
- Umbau von Küche, Bad usw. In der Regel ist hier ein wertvermehrender Anteil auszuscheiden.
- Fassadenrenovation und Sanierung des Dachs (Eternit statt Anstrich nur zu zwei Dritteln abzugsfähig)
- Gartenunterhalt, nicht aber die erstmalige Neubepflanzung mit Sträuchern, Bäumen oder Blumen (in BS ist der Gartenabzug auf 500 Franken beschränkt, in BL, TI und VD ist dafür überhaupt kein Abzug zulässig).
- Grundgebühren für Abwasserentsorgung, Kehricht, Reinigung, Strassenbeleuchtung usw. (in einigen Kantonen nur bei vermieteten Liegenschaften)
- Prämien für die Gebäudeversicherung und die Liegenschaftssteuer
Nicht abzugsfähig: Anbauten und Gebühren
Wertvermehrende Investitionen und Neuanschaffungen dürfen Sie nicht abziehen. Dies gilt zum Beispiel für die Antennenanlage, Anbauten, Garagen, Cheminée, eine ausgebaute Mansarde oder einen Wintergarten. Wintergärten liessen die Steuerbehörden bisher auch unter dem Aspekt des Energiespareffekts nicht zum Abzug zu.
Verschiedene Gerichtsurteile kamen zum Schluss, dass der Gewinn an zusätzlichem Raum im Vordergrund stehe. In allen Kantonen zählten Wintergärten darum zu den (wertvermehrenden) Anlagekosten.
Vorsicht vor erhöhtem Eigenmietwert
Auch wenn Sie ein undichtes Flachdach durch ein Satteldach und gleich noch ein zusätzliches Zimmer einbauen, sehen die Steuerbehörden darin in erster Linie den Wertzuwachs und verweigern den Steuerabzug. Im Gegenteil: Zusatzzimmer und Satteldach können sogar eine Erhöhung des amtlichen Werts und des Eigenmietwerts nach sich ziehen. Ebenfalls ausgenommen sind Erschliessungs- und Anschlussgebühren sowie die individuellen Kehricht-, Wasser- und Stromgebühren.
Weitere nicht abzugsfähige Positionen: Fahrzeugkosten und Büromiete, die Kosten für Bauprojekte, die Errichtung von Hypotheken und für Gebäudeschätzungen. Nicht abzugsfähig sind auch notarielle Urkunden, Schuldbriefe, Vermessungskosten, Vermittlungsprovisionen und Architekturhonorare für nicht ausgeführte Projekte.
Bei tiefen Eigenmietwerten oder grösseren Unterhaltskosten können die Abzüge grösser sein als der Eigenmietwert. Grundsätzlich akzeptieren das alle Kantone, wobei BS, GE, GL, NE und UR diesbezüglich jedoch einschränkende Bestimmungen erlassen haben.
Zur Abgrenzung der Unterhalts- von den wertvermehrenden Anlagekosten haben die meisten Kantone Merkblätter erlassen, in denen die wichtigsten Abzüge aufgeführt sind.
Steuerbegünstigt: Investitionen mit Energiespareffekt
Investitionen mit Energiespareffekt werden von den Steuerbehörden privilegiert behandelt. Auch wenn es sich um Neuanschaffungen handelt, die mithin wertvermehrenden Charakter haben, dürfen Sie die Kosten dafür abziehen. Dazu gehören beispielsweise energetisch bessere Fenster, Wärmedämmung, Wärmepumpen, Solaranlagen, Sonnenkollektoren usw.
Allerdings: Wer schon kurz nach dem Neubau eines Hauses energiesparende oder umweltschonende Massnahmen vornimmt, kann diese Investition steuerlich nicht überall geltend machen. Die Kantone FR, JU SO, SZ und VS werten sie in den ersten fünf Jahren als Anlagekosten. SG kennt dafür eine Frist von zwei Jahren. LU lässt Umwelt- und Energiesparmassnahmen gar nicht zum Abzug zu.
Die Liste der Abzugsmöglichkeiten umfasst neben der eigentlichen Investition in Energiesparmassnahmen auch die Planung, den Einsatz von Messgeräten, Kosten für Gerüste, Versicherungen und Honorare von Architekten und Ingenieuren.
Obwohl der Katalog ausführlich ist, taxieren die Steuerbehörden jedoch längst nicht alles, was unter den Begriff «energiesparend» fällt, auch als abzugsberechtigt. Folgende Regelungen gelten:
Energiesparlampen
Installieren Sie Energiesparlampen als Innen- oder Aussenbeleuchtung fest am Gebäude, dürfen Sie die Kosten steuerlich geltend machen, nicht aber wenn es sich um bewegliche Lampen handelt.
Fernwärme
Wenn Sie auf regionale Wärmeversorgung durch Fernwärme umsteigen, können Sie die aus dem Anschluss ans Heizungsnetz resultierenden Kosten in der Steuererklärung abziehen. Keinen Abzug gibt es dagegen für die folgenden, jährlich anfallenden Anschlusskosten, die das Kraftwerk in Rechnung stellt.
Giebeldächer
Der Ersatz eines Flachdachs durch ein Giebeldach gilt ebenfalls als Energiesparmassnahme. Abzugsfähig ist die Investition aber nur dann, wenn dadurch kein zusätzlicher Wohnraum entsteht.
Heizöltank
Wer einen im Erdreich versenkten Tank in den hauseigenen Keller verlegt, kann die Kosten abziehen. Der Umbau des Tankraums und der Aufpreis für einen grösseren Tank sind dagegen nicht abzugsfähig.
Heizung
Umweltfreundliche Alternativsysteme wie Wärmepumpen oder Anlagen, die Solarenergie, Holz, Wind, Biogas oder Geothermik verwenden, sind abzugsberechtigt, sofern sie nicht zur Beheizung von Schwimmbädern, Gewächshäusern oder dergleichen dienen.
Jalousien, Storen und Rollläden
Den erstmaligen Einbau dürfen Sie als Energiesparmassnahme abziehen, nicht aber einen dazugehörigen elektrischen Antrieb. Letzteren sollten Sie sich folglich gesondert auf der Rechnung ausweisen lassen.
Isolation
Wer eine zusätzliche Dämmschicht an Wänden, Decken, unter dem Dach oder im Boden anbringen lässt, kann die entstandenen Kosten abziehen. Manche Kantone lassen Isolierungen erst ab einer gewissen Dicke zum Abzug zu.
Küchengeräte, Waschmaschinen und Tumbler
Sofern der Energieverbrauch der neuen Apparate klar tiefer liegt als zuvor, ist auch der Ersatz mit einem komfortableren und grösseren Neugerät voll abzugsberechtigt.
Wintergarten
Wintergärten, Balkon- oder Terrassenverglasungen sind nicht abzugsfähig, weil der Wohnraumgewinn stärker gewichtet wird als die Energieersparnis.
Verteil- und Ladestationen für E-Mobile
Diese sind nicht abzugsfähig, weil sie nicht der Stromproduktion oder der Stromersparnis dienen. Sie dürfen bei einem Verkauf aber als wertvermehrender Aufwand vom Gewinn abgezogen werden. Das verringert die Grundstückgewinnsteuer.
Wertvermehrende Investitionen sind Teil der Anlagekosten
Doch auch der Anbau einer neuen Garage, der ausgebaute Dachstock oder Gebühren und sonstige Kosten, die als wertvermehrend gelten, sind steuerlich nicht verloren: Kommt es zu einem Verkauf der Liegenschaft, so dürfen sie zu den Anschaffungskosten geschlagen werden und reduzieren so die Grundstückgewinnsteuer. Die Grundstückgewinnsteuer berechnet sich aus der Differenz von Anlagekosten und Verkaufspreis.
Voraussetzung ist allerdings, dass alle Belege für die wertvermehrenden Investitionen vorhanden sind. Die Quittungen müssen beim Verkauf den Steuerbehörden eingereicht werden – und das selbst dann, wenn sie schon Jahrzehnte zurückliegen. Es lohnt sich also, sämtliche Belege sorgfältig aufzubewahren. Sollte doch etwas fehlen, haben Gerichte auch schon Fotos «vorher/nachher» als Beweismittel zugelassen.
Renovationsarbeiten steuerlich optimiert aufteilen
Bei grösseren Renovationsarbeiten lohnt es sich, die Kosten auf zwei Steuerperioden zu verteilen. Dann sind Abzüge in beiden Jahren möglich, was sich günstig auf die Progression auswirkt.
Steuerlich entscheidend ist in der Regel das Datum, an dem die Arbeiten ausgeführt wurden, oder das Datum des Rechnungseingangs. In BS, SO und TG gilt das Datum der Rechnungsstellung. In BE, FR und SG ist das Zahlungsdatum entscheidend, was die Steuerplanung etwas erleichtert. BE akzeptiert allerdings ausdrücklich keine Akontozahlungen.
Die Auslagen für energiesparende Massnahmen dürfen Sie maximal auf drei Steuerjahre verteilen, falls Sie sie im Jahr, in dem sie anfielen, nicht voll steuermindernd berücksichtigen konnten. Aufwand, der das Reineinkommen übersteigt, dürfen Sie jeweils auf das Folgejahr übertragen.
Es kann sich lohnen, wenn Sie sich vorgängig beim Kanton über die Details der Regelung informieren und dann mit Ihren Handwerker:innen über eine sinnvolle Staffelung der Arbeiten bzw. Rechnungsstellung sprechen.
Auch Abbruchkosten sind neuerdings abzugsfähig
Der Abbruch einer Liegenschaft mit sofortigem Neuaufbau stellt vollumfänglich Anlagekosten dar. Sie dürfen dafür keine Unterhaltskosten geltend machen. Seit 2020 sind die Abbruchkosten jedoch abzugsberechtigt, sofern der Neubau aus Energiespargründen erfolgt. Der Abzug ist allerdings nur unter gewissen Voraussetzungen zulässig: Der Neubau muss innert angemessener Frist (meist innert zwei Jahren) auf dem gleichen Grundstück mit gleichartiger Nutzung und durch den gleichen Eigentümer erfolgen.
Nebst den Kosten für den eigentlichen Abbruch dürfen Sie auch die Demontage von Installationen, sowie den Abtransport und das Entsorgen des Bauabfalls abziehen.
Bei Teilsanierung ist ein Abzug möglich
Was aber gilt bei einer Totalsanierung, wenn ein Gebäude ganz oder teilweise ausgehöhlt wird und zum Beispiel alle Bäder und die Küche erneuert werden?
In der Vergangenheit taxierten die Steuerbehörden solche Sanierungen als «wirtschaftlichen Neubau» und betrachteten darum sämtliche Investitionen als wertvermehrend. Ihre Begründung: Grössere Umbauprojekte seien auch ohne bedeutende Umnutzung den Neubauten gleichzustellen, Steuerabzüge für Ersatzinvestitionen also nicht zulässig.
Das Bundesgericht hat allerdings 2012 befunden, es sei nicht entscheidend, ob durch den Umbau der Wert der Liegenschaft insgesamt erhöht werde. Vielmehr sei «jede einzelne Ausgabe isoliert auf ihre werterhöhende oder -erhaltende Wirkung zu untersuchen».
Verschiedene Steuerbehörden haben in den letzten Jahren darauf reagiert und ihre bis dahin geltende Praxis beim Ersatz von Gebäudeteilen aufgegeben. Seither prüfen sie auch bei weitgehenden Sanierungen in jedem Einzelfall, ob und in welchem Umfang die ausgeführten Arbeiten dem Erhalt des bestehenden Gebäudes dienen und mithin abzugsfähig sind.
Angesichts der Komplexität von Renovations- und Umbauvorhaben lohnt sich ein vorgängiges Gespräch mit einer Expert:in.
Geld vom Staat für Umweltschutz
Wer nachhaltig baut oder sein Haus energetisch saniert, erhält Geld vom Staat. Die Liste der Förderprogramme ist lang.
Dreifach verglaste Fenster statt nur Doppelverglasung, Wärmedämmung an der Kellerdecke und am Estrichboden sowie ein alternatives, nichtfossiles Heizungssystem: Das sind die wirksamsten Methoden, um ein älteres Haus auf einen zeitgemässen Stand zu bringen. Kommt noch eine Fassadenisolation hinzu, liegen die Kosten für die Sanierung bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus bei rund 100’000 Franken. Dafür spart man künftig zwischen 20 und 50 Prozent seiner Energiekosten, im Durchschnitt rund 2’000 bis 3'500 Franken pro Jahr.
Doch viele Hausbesitzende scheuen die hohen Investitionskosten, auch wenn sie sich langfristig auszahlen würden. Lediglich etwa 1,5 Prozent der bestehenden Liegenschaften werden pro Jahr saniert. Der Bund, die allermeisten Kantone und viele Gemeinden fördern darum die energetische Sanierung mit Beiträgen. Über 2’000 verschiedene Förderprogramme gibt es in der Schweiz.
Spezialisierte Websites helfen durch den Förderdschungel
Dass sich in diesem «Förderdschungel» selbst Fachleute verirren, ist verständlich. Doch mehrere unabhängige Websites bieten sich als Führer durch das Dickicht an. Beim Bundesamt für Energie finden Sie auf bfe.admin.ch Informationen unter der Lasche «Förderung». Die umfassendste Website ist energiefranken.ch. Dort geben Sie Ihre Postleitzahl ein und erhalten dann eine Übersicht über die an Ihrem Wohnort erhältlichen Förderbeiträge.
Das Gesuchsformular für Beiträge an Energiesparmassnahmen finden Sie auf der Website des Gebäudeprogramms.
Dass die verwendeten Materialien und Bauteile auch tatsächlich einen Energiespareffekt aufweisen, müssen Sie nicht nachweisen. Das geht aus den Offerten Ihrer Handwerksbetriebe und Lieferanten hervor und genügt als Beleg.
Doch Vorsicht: Das Gesuch muss unbedingt vor Beginn der Sanierungsarbeiten gestellt werden. Haben Sie den Umbau bereits gestartet, gibt es keine Förderbeiträge mehr. Das Gesuch wird in der Regel innerhalb weniger Wochen bewilligt, danach haben Sie zwei bis drei Jahre Zeit mit der Umsetzung. Sind die Arbeiten fertig, reichen Sie das Abschlussformular ein. Erst dann erfolgt die Auszahlung der zugesagten Fördermittel.
Einspeisevergütung für selbst produzierten Strom
Unabhängig vom Gebäudesanierungsprogramm läuft die «kostendeckende Einspeisevergütung» (KEV). Damit fördert der Bund die Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien, namentlich auch Photovoltaikanlagen auf dem Hausdach. Die KEV soll die Differenz zwischen den Eigenkosten und dem Marktpreis decken und den Kleinproduzenten von erneuerbarem Strom einen Preis sicherstellen, der ihren Selbstkosten entspricht. Die Vergütungspreise klaffen je nach Kanton und Gemeinde allerdings weit auseinander. Sie liegen bei etwa 6 bis 17 Rappen pro Kilowattstunde (Stand Frühjahr 2023).
Umbauen kann teuer werden
Die Kosten für einen Umbau oder eine Renovation können rasch aus dem Ruder laufen. Es lohnt sich darum, zwei bis drei Offerten samt Referenzen einzuholen. Der Auftrag sollte den genauen Umfang der Arbeiten festschreiben und zu einem Pauschalbetrag oder besser noch mit einem fixen Kostendach vergeben werden.
Mit folgenden Kosten ist zu rechnen:
- Wärmedämmung eines Steildachs: 20’000 bis 25’000 Franken, entsprechend 200 bis 300 Franken pro Quadratmeter
- Wärmedämmung einer Fassade: 60’000 bis 100’000 Franken. Für eine ganze Immobilie bis zu 25 Prozent des Gebäudewerts
- Malerarbeiten (innen): 15 bis 25 Franken pro Quadratmeter
- Parkett (inkl. Verlegen): 80 bis 250 Franken pro Quadratmeter, je nach Holzart
- Bodenplatten (inkl. Verlegen): 100 bis 150 Franken pro Quadratmeter
- Umbau des Badezimmers: 15’000 bis 25’000 Franken
- Totalumbau der Küche (inkl. Geräte und Kombination): 30’000 bis 50’000 Franken
- Ausbau des Dachgeschosses: 1’000 bis 1’500 Franken pro Kubikmeter, entsprechend 60’000 bis 100’000 Franken für ein Einfamilienhaus (ohne Nasszelle)
Erhöhung der Hypothek für Investitionen
Wenn Sie eine Investition in Ihre Liegenschaft tätigen möchten, können Sie diese aus Eigenmitteln bezahlen oder Sie prüfen eine Erhöhung der Hypothek. Der Wert der Liegenschaft kann sich durch die Renovationsarbeiten erhöhen. Bei einer Krediterhöhung ist zudem zu prüfen, ob eine Schuldbrieferhöhung nötig ist, da der Betrag der Schuldbriefe immer mindestens dem Total der Hypothekarsumme entsprechen muss.
Fragen und Antworten
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Unterhalt und Renovationsarbeiten für Ihr Haus oder Ihre Wohnung dürfen Sie von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Allerdings nur, soweit es sich um den Ersatz bestehender Einrichtungen handelt (neuer Anstrich, Parkettersatz, neuer Kühlschrank usw.). Sie dürfen jährlich wählen, ob sie die Unterhalts- und Renovationskosten pauschal (ohne Belege) oder gemäss tatsächlichem Aufwand (mit Belegen) in Abzug bringen. Der Pauschalabzug beträgt in den meisten Kantonen 10 Prozent des Eigenmietwerts bzw. der Nettomieteinnahmen für Liegenschaften, die weniger als zehn Jahre alt sind. Für ältere Liegenschaften sind es in der Regel 20 Prozent.
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Abzugsfähig sind nur werterhaltende Investitionen, also beispielsweise eine Fassadenerneuerung, ein neuer Wandanstrich oder der Ersatz von Kühlschrank oder Kochherd. Neue, zusätzliche Geräte oder Einrichtungen (ausgebaute Mansarde, Garagenanbau usw.) gelten dagegen als wertvermehrend und sind nicht abzugsberechtigt. Haben die Arbeiten sowohl werterhaltenden als auch wertvermehrenden Charakter, müssen Sie eine Aufteilung vornehmen. Aber auch der Aufwand für wertvermehrende Investitionen ist steuerlich nicht verloren: Wenn Sie ihr Eigenheim verkaufen, dürfen Sie die wertvermehrenden Investitionen bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer gegen Beleg als Anlagekosten in Abzug bringen.
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Sie dürfen sämtliche Investitionen in die Energieeffizienz von Ihrem steuerbaren Einkommen in Abzug bringen – selbst dann, wenn es sich nicht um den Ersatz einer bestehenden Anlage, sondern um eine wertvermehrende Neuinvestition handelt. Dazu gehören beispielsweise die Wärmedämmung von Decken, Böden oder Fassaden, alternative Heizsysteme oder Energiesparlampen, sofern sie fest mit dem Bau verbunden sind. Einzelne Kantone allerdings Einschränkungen für Neubauten in den ersten fünf Jahren nach deren Errichtung.
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Viele Kantone, Gemeinden und auch manche öffentlich-rechtlichen Elektrizitätswerke fördern ökologische und energiesparende Massnahmen am Bau. Das geht von Förderbeiträgen für Solaranlagen bis zu Ladestationen für Elektrofahrzeuge. Insgesamt gibt es rund 2000 Förderprogramme in der Schweiz.
