Coûts cachés lors de la construction d’une maison: ce que l’on oublie souvent

L’achat d’un terrain est souvent le premier pas dans l’aventure de la construction d’une maison. C’est ici que se cachent les premières charges considérables, avec l’impôt sur les acquisitions foncières, les frais de notaire et les frais d’inscription au registre foncier. En Suisse, ces coûts varient fortement d’un canton à l’autre. En outre, des frais de viabilisation peuvent s’appliquer pour le raccordement à l’électricité, à l’eau et aux égouts. Pour s’assurer que votre nouvelle maison est construite sur un terrain solide, une étude de sol peut aussi s’avérer nécessaire. Cette vérification préalable du sol permet également de détecter des risques cachés tels que des contaminations ou des problèmes d’eau, ce qui peut aussi éviter des coûts de construction inattendus.

La planification de la construction ne se limite pas à dessiner des plans. Elle implique des frais d’architecture, d’ingénierie et de conseil pour la faisabilité et la planification du projet. Les coûts pour obtenir les autorisations nécessaires − et éventuellement les expertises telles que les expertises environnementales, statiques ou acoustiques − peuvent également peser sur le budget. Ces dépenses sont essentielles pour que le projet de construction repose sur des bases solides. Les spécialistes tels que les architectes et les ingénieures et ingénieurs en bâtiment peuvent aider à optimiser les coûts globaux grâce à une planification précise et à un calcul réaliste. Ils développent par exemple des plans de construction au meilleur coût, étudient des alternatives pour les matériaux de construction ou proposent des solutions de construction qui répondent à la fois aux exigences légales et au budget. Si ces charges sont intégrées suffisamment tôt dans la planification financière, il est possible d’éviter les mauvaises surprises lors des phases ultérieures de construction.

La phase de construction en elle-même implique de nombreuses charges. Il s’agit notamment des coûts liés aux installations de chantier temporaires, aux mesures de sécurité et, enfin, aux éventuels retards qui peuvent entraîner des frais financiers supplémentaires. À cela s’ajoutent des assurances telles que l’assurance des travaux de construction et l’assurance responsabilité civile du maître d’ouvrage, qui sont nécessaires en Suisse pour se protéger contre les dommages et les risques inhérents à la responsabilité. Le montant de ces charges lors de la construction d’une maison peut varier fortement, en fonction de la complexité du projet de construction et du contexte local.

Même une fois le chantier terminé, d’autres charges peuvent tomber. Il s’agit notamment des dépenses liées à l’aménagement définitif de l’espace extérieur et des frais de raccordement qui ne seront peut-être dus qu’après l’emménagement. À cela peuvent également s’ajouter des coûts liés aux contrôles de réception par les autorités et au suivi des travaux par des bureaux techniques, qui s’assurent que tout est conforme aux réglementations et que la maison est prête pour l’emménagement.

Une fois les pelleteuses parties et les rouleaux de peinture rangés, la vraie vie commence dans votre nouvelle maison − et avec elle une nouvelle vague de dépenses. En tant que propriétaire, vous devez faire face à des charges courantes qui dépassent généralement largement celles que les locataires assument habituellement. Ci-après une comparaison directe qui vous aidera à évaluer les charges mensuelles de manière réaliste:

Frais hypothécaires

Pour de nombreux propriétaires, le financement du logement est la charge mensuelle la plus importante. Les intérêts et l’amortissement de l’hypothèque en font partie. En fonction du montant de l’hypothèque et des taux d’intérêt actuels, ces frais peuvent représenter une part importante du budget du ménage. Une planification financière à long terme est donc indispensable.

Assurances

Si les locataires n’ont généralement besoin que d’une assurance responsabilité civile et d’une assurance ménage, les propriétaires doivent en outre conclure une assurance bâtiment. Celle-ci protège notamment contre les incendies et les dégâts des eaux et est obligatoire dans de nombreux cantons suisses.

Les réglementations varient toutefois fortement d’un canton à l’autre: dans certains cantons, l’assurance bâtiment est régie par une assurance cantonale bénéficiant d’un monopole, ce qui signifie que vous ne pouvez souscrire l’assurance qu’auprès de l’établissement cantonal d’assurance (p. ex. à Berne, Zurich ou Vaud). Dans d’autres cantons, comme par exemple à Genève ou dans le canton d’Appenzell Rhodes-Intérieures, il n’y a pas de monopole d’assurance, ce qui permet aux propriétaires de choisir une société d’assurance privée. De plus, les risques assurés diffèrent − certains cantons ne couvrent que les dommages causés par le feu et les éléments naturels, tandis que d’autres proposent des prestations supplémentaires.

Il est en outre recommandé d’envisager d’autres assurances en fonction de la situation personnelle, comme une assurance-vie ou une assurance du risque décès. Celles-ci peuvent aider à couvrir les risques financiers pour la famille en cas de coup dur.

Frais énergétiques

Les coûts d’électricité et de chauffage sont généralement plus élevés pour les propriétaires, car ils chauffent souvent de plus grandes surfaces et utilisent plus d’appareils électriques. Le type de chauffage − gaz, fioul, granulés de bois ou pompe à chaleur − et la décision d’installer ou non des panneaux photovoltaïques peuvent avoir une grande influence sur les coûts énergétiques. Une bonne isolation de l’enveloppe du bâtiment, par exemple par des fenêtres, des portes et des matériaux isolants de qualité, contribue à réduire considérablement les coûts de chauffage. Des installations de chauffage modernes et efficaces ou l’utilisation de l’énergie solaire peuvent réduire les coûts d’exploitation à long terme, mais nécessitent un investissement initial qui doit être pris en compte dans la planification financière.

Frais d’eau

Ces coûts sont généralement comparables, mais les propriétaires qui arrosent leur jardin ou entretiennent une piscine ou un jacuzzi voient leurs factures d’eau augmenter considérablement.

Élimination des déchets

Les coûts liés à la collecte des déchets peuvent varier en fonction de la commune, mais les propriétaires ont souvent plus de déchets à cause du jardin ou de grands projets de rénovation.

Entretien du jardin

Une dépense que les locataires doivent rarement prendre en compte. De l’entretien de la pelouse à la taille des haies, les coûts d’entretien du jardin peuvent être considérables, surtout si l’on fait appel à des services professionnels.

Maintenance et réparations

En cas de problème, les locataires prennent simplement leur téléphone et appellent leur propriétaire. À l’inverse, les propriétaires doivent s’occuper eux-mêmes de tout, des robinets qui fuient au toit défectueux. Si ces réparations peuvent s’avérer inattendues et coûteuses, elles nécessitent une attention régulière afin d’éviter des dommages plus importants et donc des coûts plus élevés.

Impôt foncier et autres incidences fiscales

Les propriétaires de maison doivent intégrer la taxe foncière dans leur budget annuel. Celle-ci est généralement versée directement à la commune et se base sur la valeur du bien immobilier. Toutefois, toutes les communes de Suisse ne prélèvent pas d’impôt foncier − les réglementations varient d’un canton à l’autre et d’une localité à l’autre, d’où l’importance de s’informer au préalable.

En outre, la valeur officielle du bien immobilier et la valeur locative sont importantes, car elles peuvent augmenter le revenu imposable. La valeur officielle sert de base à l’impôt sur la fortune, tandis que la valeur locative est prise en compte comme revenu fictif dans l’impôt sur le revenu. Ces incidences fiscales peuvent avoir un impact considérable sur le budget disponible et doivent être prises en compte lors de la planification financière.

Rénovations

Tandis que les locataires bénéficient généralement de la prise en charge des rénovations importantes par les propriétaires, les propriétaires peuvent aménager et améliorer leur logement à leur guise. Cette liberté implique des coûts de matériel et de main-d’œuvre qui peuvent rapidement monter en flèche.

Les rénovations bien planifiées présentent toutefois des avantages: en Suisse, de nombreux frais de rénovation peuvent être déduits des impôts, ce qui peut permettre de réaliser de substantielles économies d’impôts. Les mesures de préservation de la valeur, comme le remplacement d’un chauffage ou l’assainissement des fenêtres, peuvent souvent faire l’objet d’une déduction. Il vaut donc la peine de tenir compte de l’aspect fiscal lors de la planification et de constituer des réserves à temps.

Enfin, les rénovations ne devraient pas être retardées trop longtemps, car les petites réparations et les travaux de maintenance courants reviennent souvent moins cher que les assainissements à grande échelle, rendus nécessaires par des années sans entretien.

Frais administratifs

Les propriétaires qui louent leur bien immobilier doivent également tenir compte des tâches administratives − de la recherche de locataires à la gestion des contrats et à la maintenance. Ces tâches supplémentaires coûtent du temps et de l’argent, mais elles sont importantes pour qui veut accomplir son rôle de propriétaire avec succès.

Taxes d’égout, nettoyage des rues, déneigement

Dans de nombreuses communes, les frais de canalisation, de nettoyage des rues et de déneigement sont directement à la charge des propriétaires. Ces coûts varient en fonction de la localité et peuvent être particulièrement importants dans les zones urbaines.

Dans les zones rurales, les coopératives routières peuvent en outre jouer un rôle. Celles-ci organisent l’entretien et la maintenance hivernale des voies d’accès privées et des routes communales et répartissent les coûts entre les propriétaires concernés. Il est important de se renseigner sur les éventuelles obligations dans la région afin de prévoir ces dépenses de manière réaliste.