28.11.2023
Chi rimborsa un’ipoteca paga meno interessi e si indebita di meno. Mentre chi proroga il finanziamento può utilizzare il denaro per altri scopi. La decisione di optare per un’opzione o per l’altra è dettata principalmente da ragioni personali. Di seguito riportiamo i principali vantaggi e svantaggi del rimborso di un’ipoteca esistente.
Nel momento in cui il finanziamento che avete richiesto giunge alla sua naturale scadenza, potete decidere di prorogarlo o di estinguerlo. O, se preferite, di rimborsare una parte dell’ipoteca e di prolungarla per l’importo rimanente. In caso di proroga vale la pena esaminare le diverse offerte. Se desiderate rimborsare il finanziamento o una parte di questo, optate per il cosiddetto ammortamento diretto. Quali vantaggi e quali svantaggi comporta? Scopritelo di seguito.
In linea di massima più i tassi ipotecari sono elevati, più potreste risparmiare estinguendo l’ipoteca. Per contro questo significa che se pagate degli interessi bassi difficilmente vi converrà procedere all’ammortamento. Chi paga ad esempio il 2% di interessi su un’ipoteca di 200’000 franchi risparmia 4’000 franchi all’anno, ma deve vincolare una parte importante dei propri risparmi per la casa.
Anziché rimborsare l’ipoteca, potete investire il denaro in azioni, fondi o titoli, il che vi frutterà con ogni probabilità di più che pagare interessi per la vostra ipoteca. Non sottovalutate, però, i rischi insiti negli investimenti finanziari e, al tempo stesso, l’eventualità di un aumento dei tassi ipotecari che farebbe lievitare i costi nel caso in cui voleste prorogare il finanziamento.
| Tassi ipotecari | Rendimento | Il rimborso conviene |
|---|---|---|
| Tassi ipotecari bassi |
Rendimento basso |
Il rimborso conviene tendenzialmente no |
| Tassi ipotecari bassi |
Rendimento alto |
Il rimborso conviene no |
| Tassi ipotecari alti |
Rendimento alto |
Il rimborso conviene tendenzialmente sì |
| Tassi ipotecari alti |
Rendimento basso |
Il rimborso conviene sì |
Se prorogate l’ipoteca potete continuare a indicare i costi sostenuti nella dichiarazione fiscale, beneficiando quindi di una riduzione del reddito imponibile grazie agli oneri degli interessi. Il risparmio fiscale di cui godrete sarà però modesto se i tassi ipotecari che pagate sono bassi. Chi paga il 2% di interessi su un’ipoteca di 200’000 franchi può detrarre 4’000 franchi all’anno dal reddito imponibile, risparmiando poche centinaia di franchi a seconda dell’aliquota fiscale marginale.
In seguito al pensionamento il reddito cala fino al 40%. Può essere utile quindi avere da parte un po’ di soldi. Se però avete investito tutti i vostri risparmi nella casa potreste non avere a disposizione i fondi per sostenere spese impreviste. Chi decide di non estinguere un’ipoteca fissa di 200’000 franchi al 2% con scadenza decennale paga 4’000 franchi all’anno, ma in compenso ha a disposizione 20’000 franchi all’anno fino alla scadenza del finanziamento.
Se sul conto corrente avete dei soldi che non rendono, potete utilizzarli per ammortizzare l’ipoteca risparmiando così sui tassi. Chi rimborsa ad esempio un finanziamento di 200’000 franchi con tasso del 2% risparmia 4’000 franchi all’anno di oneri degli interessi.
Nel momento in cui avrete estinto completamente il finanziamento erogato da terzi, la casa che avete acquistato sarà finalmente vostra. Una bella soddisfazione e, al tempo stesso, un minor rischio di sovraindebitamento. Il valore del vostro immobile, infatti, può cambiare e, nella migliore delle ipotesi, crescere. Se invece diminuisce, aumenta la quota percentuale dell’ipoteca sul valore complessivo e, di conseguenza, il vostro grado di indebitamente aumenta. Il rischio che il vostro immobile perda di valore è inversamente proporzionale alla quota di possesso che detenete. Inoltre, in caso di ammortamento completo potrete lasciare l’immobile ai vostri figli senza debiti o semplicemente venderlo.
Per rimborsare l’ipoteca dovete disporre dei fondi necessari. Se potete permettervi di farlo, il rimborso migliorerà il vostro grado di anticipo, ovvero la percentuale di finanziamento del valore del vostro immobile. Un grado di anticipo basso vi garantirà una migliore solvibilità nel caso in cui in futuro desideriate aumentare nuovamente l’ipoteca. Ricordatevi tuttavia di accantonare sempre delle riserve per poter sostenere spese impreviste.
L’ammortamento dell’abitazione di proprietà fino al 65% del grado di anticipo è prescritto dalla legge (ipoteca di secondo grado). In caso di percentuale inferiore, il rimborso è generalmente volontario. Quando sarete in pensione, il vostro creditore potrebbe stabilire un grado di anticipo inferiore al 65% a causa di una maggiore sostenibilità finanziaria. Se avete stipulato un’ipoteca con durata fissa in genere potete ammortizzare il finanziamento solo alla scadenza. Per rimborsare una parte del finanziamento prima di tale data solitamente si paga un indennizzo per scadenza anticipata.
L’ammortamento indiretto presenta numerosi vantaggi, a partire dal fatto che il denaro non viene versato direttamente al creditore, ma su un conto previdenza 3a che offre importanti vantaggi fiscali. Ci sono però anche altri fattori che influiscono sulla pianificazione dell’ammortamento e che meritano di essere valutati nel loro complesso. Inoltre l’importo che si può versare nel pilastro 3a è limitato.
Chi sottoscrive un’ipoteca è obbligato per legge a ridurre il grado di anticipo a due terzi del valore dell’immobile entro 15 anni o al più tardi prima di andare in pensione. Questa percentuale del finanziamento viene ammortizzata in genere sotto forma di ipoteca di secondo grado.
In linea di massima la regola è la seguente: se i tassi ipotecari superano l’imposta sulla sostanza che si deve pagare, allora conviene optare per l’ammortamento.
Dipende dalla situazione finanziaria individuale e dai progetti futuri. Più soldi si destinano all’estinzione dell’ipoteca e maggiore è il capitale che si vincola nell’immobile e che non può essere utilizzato per altri scopi.
